1TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/03113 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GO6Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer – 45000 ORLEANS

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Y]

demeurant 227 rue des Bruères – Appt 8 – 45770 SARAN

représenté par M^e Catherine VALSADIA, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° C-45234-2024-1088 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans le 22 mars 2024)

A l’audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par 2 actes sous seing privé en date du 10 mai 2021, la société VALLOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [S] [Y] un appartement à usage d’habitation numéro 8 au rez-de-chaussée et un parking (groupe BRUERES) accessoire au logement, le tout sis 227 rue des Bruères 45770 SARAN, moyennant un loyer mensuel initial charges comprises de 546,67 euros pour le logement et 41,50 euros pour le garage, provisions sur charges incluses.

La société VALLOIRE HABITAT a fait délivrer suivant procès-verbal remis à étude à Monsieur [S] [Y] le 23 mai 2023 un commandement de justifier de l’assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans chacun des baux, pour un montant en principal de 5887,83 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 27 juillet 2023, la société VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux des 10 mai 2021 et la résiliation des dits contrats ;

* Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

* Le condamner au titre des loyers et charges impayés au 24 juillet 2023, terme du mois de juin 2023, à la somme de 9370,27 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges soit 1722,10 euros jusqu’à complète libération des lieux ;

* Outre le paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023 et de la présente assignation et plus généralement tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure;

* Et voir ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel et sans caution.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 janvier 2024 lors de laquelle la demanderesse a sollicité une créance de 19.333,43 euros en ce compris 13.527,28 euros de SLS sans reprise des paiements. Elle a confirmé l’absence de justification de l’attestation d’assurance

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [S] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Suivant décision du 6 février 2024, les débats ont été réouverts à la demande de Monsieur [S] [Y] ayant justifié de son hospitalisation lors de la première audience.

L’affaire a de nouveau été évoquée après renvois.

Lors de l’audience tenue le 11 juin 2024, la société VALLOIRE HABITAT représentée par Madame [W] [U], employée munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la somme de 7.494,99 euros sans SLS, les pièces ayant été fournies à la bailleresse par le locataire. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de la reprise des règlements depuis le mois d’avril dernier et a souligné le défaut d’assurance depuis 2022. Elle précise que le loyer correspondant au parking, accessoire au logement est réglé.

Monsieur [S] [Y], représenté par son conseil, explique qu’il a été hospitalisé pour dépression. Il a sollicité par ailleurs que le montant des loyers dus soit recalculé sur la base d’un loyer de 544,60 euros et a proposé d’échelonner le paiement de sa dette locative à concurrence de la somme mensuelle de 150 euros. Enfin, il a émis le souhait de demeurer dans le logement.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [Y] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la CCAPEX le 15 mai 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 juillet 2023 soit plus de six semaines avant la première audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Chacun des baux du 10 mai 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non justification de l’assurance garantissant les risques locatifs, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer et de s’assurer resté sans effet.

Dans le mois de la délivrance dudit commandement en date du 23 mai 2023 ainsi qu’il est dit ci-dessus visant chaque clause résolutoire, il ne ressort pas des débats que l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs ait été produite de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 juin 2023.

L’attestation d’assurance devra être produite dans les 8 jours de la signification du présent jugement tant que Monsieur [S] [Y] occupera les lieux loués.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 23 juin 2023 et à compter du 24 juin 2023, chacun des baux du 10 mai 2021 étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [S] [Y], occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2023, cause un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant actualisé des loyers et charges du logement et du garage, soit 614,03 euros en ce compris 44,11 euros de parking.

La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.722,10 euros sera rejetée dans la mesure où il ressort des débats que le défendeur a produit les pièces nécessaires supprimant la facturation du SLS.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 24 juin 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Y] du logement et de l’emplacement de parking accessoire, ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans ce local est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et des charges impayés prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le décompte vise à ce titre une créance de 7855,22 euros de laquelle il convient de déduire les frais de contentieux de 335,23 euros et 25 euros de frais de dossier SLS, soit une dette locative restante de 7.494,99 euros.

Monsieur [S] [Y] ne conteste pas le montant et le principe de cette dette.

Monsieur [S] [Y] sera donc condamné à verser, au titre des loyers, charges indemnités d’occupation à la demanderesse, la somme de 7.494,99 euros dus au 15 mai 2024 ladite somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [Y] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 150 euros en sus du montant de son loyer et de ses charges courants. Il justifie de ses avis d’imposition traduisant une diminution de son revenu imposable au titre de l’année 2022 (16.106 euros) par suite de problèmes de santé dont il justifie également.

Cependant force est de constater que, malgré ces revenus, certes en baisse, le dernier règlement du loyer remonte au mois d’avril 2023, seuls de très faibles versements correspondant au loyer du parking étant effectués par Monsieur [Y] (44,11 euros). Le complément au titre des versements APL et SLS ne suffit pas à couvrir le montant total du loyer. En outre, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale des paiements du loyer courant requis pas l’article 24 susvisé, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Y] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens lesquels seront recouvrés comme en matière juridictionnelle.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE à compter du 24 juin 2023 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans les baux en date du 10 mai 2021 consenti par la société VALLOIRE HABITAT à Monsieur [S] [Y] et portant sur un appartement à usage d’habitation numéro 8 au rez-de-chaussée et un parking (Groupe BRUERE) accessoire au logement sis 227 rue des Bruères 45770 SARAN ;

DIT que Monsieur [S] [Y] et tout occupant de son chef devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [Y] , à défaut de départ volontaire ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE à Monsieur [S] [Y] de produire à la société VALLOIRE HABITAT l’attestation d’assurance des lieux loués dans les 8 jours de la signification du présent jugement pour le temps qu’il les occupera ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à verser à la société VALLOIRE HABITAT la somme de 7.494,99 euros portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre des loyers charges et indemnités impayés dus au 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à verser à la société VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2024 d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 614,03 euros au titre du logement et du parking et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [S] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens lesquels seront recouvrés comme en matière juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme de 100 euros au titre de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,