TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/00203 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GJB6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. IMMO SAXE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [S], [J], [T], [G] [X] sous curatelle renforcée de l’UDAF du loiret

né le 31 Mai 1974 à [Localité 10] (LOIRET), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Romain DEHOUX, avocat au barreau d’ORLEANS substituant

M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [F] [O] épouse [X]

née le 16 Septembre 1955 à [Localité 10] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [G] [X]

né le 26 Janvier 1953 à [Localité 10] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

UDAF DU LOIREen qualité de curateur de M.[X] [S] par décision du 20 avril 2023 du Tribunal Judicaire d’Orléans

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain DEHOUX, avocat au barreau d’ORLEANS substituant

M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS,

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2018, ayant pris effet le 11 août 2018, la SCI IMMO SAXE a donné à bail à Monsieur [S] [X], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 192 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d’avance le premier jour de chaque mois.

Le même jour, Madame [F], [V], [N] [X] et Monsieur [G], [B], [W] [X], parents de Monsieur [S] [X], se sont portés caution solidaire de celui-ci.

Le 27 septembre 2022, Monsieur [S] [X] a fait l’objet d’une mesure de sauvegarde de justice par le juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Orléans.

En raison d’impayés de loyers, le 24 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI IMMO SAXE à Monsieur [S] [X]. Il portait sur la somme en principal de 1 359,89 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 23 novembre 2022.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux deux cautions le 26 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, la SCI IMMO SAXE a fait assigner en référé Monsieur [S] [X] ainsi que Madame [F] [X] et Monsieur [G] [X] en qualité de caution, et l’UDAF DU [Adresse 8] en qualité de mandataire spécial de Monsieur [S] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer la SCI IMMO SAXE recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par la SCI IMMO SAXE à Monsieur [S] [X] en date du 20 juillet 2018, à effet au 11 août 2018 ;Condamner Monsieur [S] [X] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 11] [Localité 7] ;Autoriser la SCI IMMO SAXE, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 2 255,93 euros, égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 2 février 2023, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [S] [X] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, au paiement d’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.Déclarer que la décision sera commune et opposable à l’UDAF 45 [Localité 10] ;Condamner solidairement Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, aux entiers dépens.

Par décision en date du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, statuant en qualité de juge des tutelles, a ordonné l’ouverture d’un régime de protection au profit de Monsieur [S] [X] et l’a placé sous le régime de la curatelle renforcée confiée à l’UDAF du LOIRET.

Le 30 janvier 2023, Monsieur [S] [X] a déposé un dossier de surendettement, qui a donné lieu à une décision de la Commission de Surendettement des Particuliers du Loiret en date du 25 mai 2023, imposant un effacement total de ses dettes.

La SCI IMMO SAXE a contesté cette décision de la Commission de Surendettement des Particuliers du LOIRET et, par décision en date du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement a dit que la situation de Monsieur [S] [X] était irrémédiablement compromise et a prononcé à son profit un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire ayant fait l’objet d’une assignation le 14 février 2023 a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024 après plusieurs renvois.

A cette audience, l’avocat de la SCI IMMO SAXE a déposé son dossier de plaidoirie, précisant que le dossier contenait des éléments relatifs à du surendettement. Il a fait viser ses conclusions à l’audience, par lesquelles il demande de :

Déclarer la SCI IMMO SAXE recevable et bien fondée en toutes ses demandes :Y faire droit,

En conséquence,

Donner acte à la SCI IMMO SAXE de son désistement d’instance à l’encontre de Monsieur [S] [X] ensuite du jugement du juge des contentieux de la protection du 2 avril 2024 prononçant à son profit un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;Condamner solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 371,69 euros, égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 14 octobre 2021, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, au paiement d’une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.Déclarer que la décision sera commune et opposable à l’UDAF 45 [Localité 10] ;Condamner solidairement Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 24 novembre 2022 et celui de l’exploit introductif d’instance du 14 février 2023.

Monsieur [S] [X] et l’UDAF du LOIRET, représentés par leur avocat, ont également déposé leurs pièces et fait viser à l’audience leurs conclusions par lesquelles ils demandent de :

Débouter la SCI IMMO SAXE de l’ensemble de ses demandes.

Madame [F], [V], [N] [X] et Monsieur [G], [B], [W] [X], représentés par leur avocat ont déposé leurs pièces et fait viser leurs conclusions à l’audience, par lesquelles ils sollicitent de :

Déclarer la SCI IMMO SAXE irrecevable et mal fondée à l’encontre de Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ;Déclarer nul et subsidiairement, inopposable le contrat de cautionnement aux époux [X] ;En tout état de cause,

Prendre acte de la dénonciation de l’engagement de caution des époux [X] à compter du 14 octobre 2021 et le déclarer résilié ;Déclarer opposable l’effacement de dette de Monsieur [S] [X] à la société IMMO SAXE par Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ;Débouter la SCI IMMO SAXE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ;Condamner la SCI IMMO SAXE à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

L’assistance de Monsieur [S] [X], sous curatelle renforcée, par l’UDAF du Loiret, son curateur, sera mentionnée dans le jugement et son dispositif.

I. Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [S] [X] :

La SCI IMMO SAXE, dans ses dernières conclusions visées à l’audience, déclare se désister de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, et par conséquent de ses demandes d’expulsion, de paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges impayés et d’indemnités d’occupation à l’encontre de Monsieur [S] [X], suite au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en matière de surendettement le 2 avril 2024 et prononçant à son profit un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En conséquence, le non-maintien par la SCI IMMO SAXE de ses demandes à l’encontre de Monsieur [S] [X] sera constaté.

II. Sur la condamnation solidaire des cautions :

Aux termes de l’article 2288 du Code Civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

Aux termes de l’article 2290 du Code Civil, le cautionnement est simple ou solidaire.

La solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] se sont portés caution pour leur fils, Monsieur [S] [X], par actes de cautionnements séparés, le 20 juillet 2018.

Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ont fait valoir qu’ils se sont portés caution pour une durée de trois ans, et que l’acte de cautionnement ne mentionne pas de date d’effet du cautionnement.

Toutefois, l’absence de date sur le cautionnement ou dans la mention manuscrite n’est pas une cause de nullité de l’acte de caution dès lors que sa durée est mentionnée dans l’acte de caution et que la date d’effet du bail est connue.

Or, la durée de trois ans du bail, renouvelable tacitement, est bien présente sur les actes de cautionnement, si bien que les engagements ne sont pas nuls.

Ils indiquent ensuite que le bailleur ne les a pas informés du renouvellement du bail et que par conséquent, ils n’ont pas eu connaissance de la reconduction de leurs actes de cautionnement après le 20 juillet 2021.

Cependant, aux termes des actes de cautionnement, il est précisé que « ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée de 9 ans ».

En tout état de cause, les actes de cautionnement ayant été signés le 20 juillet 2018, ceux-ci restent valables jusqu’au 20 juillet 2027.

Il apparaît à cet égard que Monsieur et Madame [X] ont dénoncé leurs engagements en tant que cautions solidaires par courrier recommandé avec avis de réception daté du 14 octobre 2021 et présenté au mandataire du bailleur le 15 octobre 2021.

Si les engagements comme caution ont été pris avec une durée déterminée et ne pouvaient faire l’objet d’une dénonciation unilatérale sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, force est de constater que le bailleur a souhaité limiter sa demande en paiement au 14 octobre 2021, date de l’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception tendant à dénoncer ces engagements.

La demande en paiement qui en résulte à l’égard des cautions sera abordée ci-dessous.

Quant à la demande, formulée par les cautions, de prendre acte de leur dénonciation de leur engagement comme cautions et de le déclarer résilié, elle sera nécessairement rejetée, du fait de la durée déterminée de cet engagement.

Enfin, Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ont également indiqué que, Monsieur [S] [X] bénéficiait d’un effacement de sa dette sans liquidation judiciaire et qu’ils pouvaient donc également opposer l’effacement au créancier.

Cependant, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire décidé au profit de Monsieur [S] [X] le 2 avril 2024 n’a pas pour effet de priver le créancier des garanties offertes par les cautionnements et les cautions ne peuvent se prévaloir de cette décision s’appliquant personnellement et exclusivement à Monsieur [S] [X] sur le fondement des articles L711-1 et suivants du Code de la consommation .

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les actes de cautionnements signés par Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] ne sont pas nuls et leurs sont opposables.

Au vu des éléments précédemment indiqués et de la demande formulée en ce sens, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme due par le locataire du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021 inclus (247,24 euros pour le mois de septembre 2021 et 111,66 euros pour la période allant du 1er octobre 2021 au 14 octobre 2021, date à laquelle le demandeur a limité ses prétentions) selon décompte en date du 2 février 2023.

De cette somme reprise ci-dessus, il convient de déduire la somme de 0,83 euros correspondant au solde antérieur porté au crédit de Monsieur [S] [X].

En revanche, il n’apparaît pas des pièces produites par les parties de rappel d’aide au logement qui aurait été versé et pouvant concerner la période examinée du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021.

Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 358,07 euros à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêt au taux légal sur sa totalité à compter du 26 novembre 2022, date de la dénonciation du commandement de payer du 24 novembre 2022 aux cautions.

III. Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [X] et l’UDAF du LOIRET indiquent que la SCI IMMO SAXE sollicite un désistement d’instance, et que par conséquent, ce désistement concerne également les demandes au titre de l’article 700 et des dépens, au sens de l’article 399 du Code de procédure civile.

Toutefois, la demande formulée par la SCI IMMO SAXE doit en réalité être comprise comme un désistement uniquement des demandes principales à l’égard de Monsieur [X] et un maintien des demandes à l’encontre des cautions outre un maintien des demandes accessoires, au vu des conclusions récapitulatives sans ambiguïté sur ce point visées à l’audience.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Malgré l’abandon par la SCI bailleresse de ses demandes principales, force est de constater que ce désistement partiel découle de la décision du juge des contentieux de la protection, statuant en matière de surendettement, le 2 avril 2024 qui a prononcé au profit de Monsieur [S] [X] un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ainsi, l’abandon des demandes principales résulte uniquement de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 2 avril 2024, élément extérieur à la présente procédure.

Il apparaît donc justifié que Monsieur [S] [X], locataire, et Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, supportent in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation de l’espèce, il apparaît équitable de fixer à la somme de 600 euros la somme à régler in solidum sur ce fondement par Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions. La situation économique de Monsieur [S] [X], abordée -ci-dessus, justifie en revanche qu’il ne soit pas condamné sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

CONSTATONS que la SCI IMMO SAXE ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [S] [X], locataire assisté de l’UDAF du Loiret, curateur, celui-ci ayant fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire selon décision en date du 2 avril 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, et cela concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], pris à bail par contrat du 20 juillet 2018 et ayant pris effet le 11 août 2018 ;

REJETONS la demande de nullité et celle d’inopposabilité des contrats de cautionnement du 20 juillet 2018 présentée par Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions ;

REJETONS la demande de Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] tendant à ce que leurs engagements comme cautions soient déclarés résiliés à la suite de leur dénonciation envoyée par lettre recommandée avec avis de réception le 14 octobre 2021 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X] en leur qualité de cautions solidaires à verser à la SCI IMMO SAXE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 358,07 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [S] [X], locataire, du 1er septembre 2021 au 14 octobre 2021, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2022, date de la dénonciation du commandement de payer aux cautions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [X], locataire assisté de son curateur l’UDAF du Loiret, et Monsieur [G] [X], et Madame [F] [X], cautions, aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022 et celui de l’assignation du 14 février 2023 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [X] et Madame [F] [X], cautions, à payer à la SCI IMMO SAXE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des contentieux de la protection tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le vice-président,