TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00407 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXTW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. SASHA

immatriculée sous le numéro 448 620 534 RCS [Localité 5]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [P] [K], gérante, munie d’un extrait Kbis

DÉFENDEURS :

Monsieur [E], [G] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [C] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, La SCI SASHA (Siren 448 620 534 RCS ORLEANS) a loué à Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] un appartement Bâtiment A Escalier B 1ère étage à droite avec 1 parking situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 775 euros en ce compris 100 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance le 10.

Se prévalant d’impayés, le 28 février 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SCI bailleresse à chacun de Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I]. Il portait sur la somme en principal de 5352.97 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier en date du 29 mai 2024, La SCI SASHA a fait assigner Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* La déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

* Constater la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer du contrat de bail en date du 1er octobre 2022 liant les parties,

* Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] ainsi que tout occupant de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

* Condamner solidairement les défendeurs :

— au paiement au profit de La SCI SASHA de la somme provisionnelle de 6.894,97 euros suivant décompte arrêté au 2 mai 2024 portant intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en vertu des articles 1103 1104 et 1193 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et de la provision sur charges soit 825 euros à compter du 1er juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeter toute demande de délais de paiement ;

— au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de 160,85 euros et de la saisine CCAPEX pour la somme de 24 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, la SCI SASHA, représentée par Madame [P] [K], gérante, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 11.377,97 euros terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle expose le défaut d’attestation d’assurance et d’entretien de la chaudière. Elle précise ne pas avoir reçu de congé de Monsieur [U]. Par ailleurs, elle fait état de plaintes pour nuisances, effractions et menaces. Elle déclare que la confiance est rompue.

Monsieur [E] [G] [U] régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [S] [C] [I], comparante, reconnait le montant de la dette locative. Elle explique que, privée d’emploi depuis le mois de juillet 2024, elle n’a pu honorer les échéances de loyers et précise avoir accouché au mois d’octobre 2024 et percevoir une allocation de la CAF de 742 euros. Elle ajoute que Monsieur [U] a quitté le logement quand bien même son nom demeure sur la boite aux lettres. Elle sollicite des délais de paiement sans émettre de proposition. Elle précise enfin faire l’objet d’un accompagnement social.

La fiche de diagnostic social reçue avant l’audience fait état du départ de Monsieur [U] au mois de juillet 2024 sans avoir effectué de « demande de désolidarisation » sachant que c’est Monsieur [U] qui s 'acquittait de la part principale du loyer. Il est mentionné un taux d’effort de 112 % concernant Madame [C] [I].

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2025.

Suivant note en délibéré, a été produit l’extrait Kbis de la SCI SASHA en cours de validité.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX n’est pas requis en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 sachant que la signification du commandement a été effectuée le 29 février 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions de charge et de la régularisation annuelle de charge, le bail serait résilié de plein droit.

Se prévalant d’impayés, le 28 février 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête des bailleurs à Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I]. Il portait sur la somme en principal de 5352.97 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l’acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en l’absence de versements des locataires durant cette période de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 11 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] sera ordonnée, étant ici rappelé qu’il ressort des débats que Monsieur [U] n’a pas délivré congé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] restent redevable des loyers jusqu’au 10 avril 2024 et à compter du 11 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I], occupants sans droit ni titre depuis le 11 avril 2024, causent un préjudice à la SCI SASHA qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 825 euros égal au montant du loyer et des charges et conformément à la demande du demandeur.

Il convient de rappeler qu’il ressort des éléments du débat que Monsieur [U] a quitté le logement sans donner congé.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI SASHA a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 11.377,97 euros.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges duquel il ressort outre les arriérés de loyers réclamées, la somme de 497,97 euros au titre de la régularisation de charges et 234 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, lesquelles sont justifiées.

Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] n’apportent pas d’éléments de contestation de la dette.

La solidarité est prévue contractuellement.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 11.377,97 euros échéance du mois de novembre 2024 incluse au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation sur la somme de 6.894,97 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiementLa demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [C] [I] sollicite des délais de paiement sans formuler expressément de proposition. Elle excipe seulement d’allocations pour 742 euros sachant que la situation de Monsieur [U] qui a quitté le logement est inconnue. En outre, force est de constater que le dernier paiement a été effectué le 15 août 2023. Aussi, eu égard à l’ensemble de ces éléments et au montant de la dette, il ne pourra être fait droit à la demande de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI SASHA, Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] supporteront in solidum la charge des entiers.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2022 entre La SCI SASHA (Siren 448 620 534 RCS ORLEANS) d’une part et Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation Bâtiment A Escalier B 1ère étage à droite avec 1 parking situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 avril 2024 ;

DISONS que Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [S] [C] [I] et de Monsieur [E] [G] [U] et ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] à verser à La SCI SASHA la somme provisionnelle de 11.377,97 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation sur la somme de 6.894,97 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [S] [C] [I] à verser à la SCI SASHA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 825 euros à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés (Monsieur [E] [G] [U] ayant quitté le domicile) ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [G] [U] et Madame [S] [C] [I] au paiement de la somme de 500 euros à La SCI SASHA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,