TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/04447 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G3SS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [V] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 18 juin 2016, Monsieur [T] [C] a loué à Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 960 euros et une provision sur charges de 40 euros, payable mensuellement d’avance le 5.

Se prévalant d’impayés, le 12 février 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [T] [C] à Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L]. Il portait sur la somme en principal de 14.810,00 euros au titre des loyers et charges échus impayés, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, [T] [C] a fait assigner respectivement Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Et à défaut de concilitation,

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 18 juin 2016 et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit dudit bail à compter du 12 avril 2024,

En tout état de cause, prononcer la résiliation du bail à la date de décision aux torts des défendeurs en application des articles 1184, 1728, et 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989,

*Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du codes des procédures civiles d’exécution passé le délai d'1 mois suivant la signification de la décision à intervenir,

*Dans cette hypothèse dire que l’huissier dressera un état des lieux de sortie ainsi qu’un inventaire des biens et objets mobiliers garnissant le logement,

*Condamner solidairement les défendeurs:

— au paiement au profit de [T] [C] de la somme de 19.005,66 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et frais exigibles au 5 juin 2024, outre 1900,56 euros par application de la clause pénale contractuelle,

— au paiement également de la somme de 1000 euros mensuellement à titre d’indemnité d’occupation du 5 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, cette indemnité majoré de 10% jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CELCE-VILAIN.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de l’audience, La [T] [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 23.810,00 euros en faisant état d’impayés depuis le mois de décembre 2022.

Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L], chacun régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social reçue avant l’audience mentionne l’absence de présentation au rendez-vous de M. et Mme [L].

L’affaire est mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet suivant accusé de réception du 6 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le signalement des impayés auprès de la CCAPEX en vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 a été effectuée le 13 février 2024 sachant qu’elle ne constitue pas une condition de recevabilité en l’espèce.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

En effet, le 12 février 2024, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête du bailleur à Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L]. Il portait sur la somme en principal de 14.810,00 au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l’acte en sus.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en l’absence de tous règlements de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

Le contrat de bail peut être considéré comme résilié depuis cette date du 13 avril 2024.

L’expulsion de Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] restent redevables des loyers jusqu’au 12 avril 2024 et à compter du 13 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L], occupants sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024 causent un préjudice à Monsieur [T] [C] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1000 euros égal au montant du loyer et des charges.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, [T] [C] a fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 23.810,00 euros.

Elle verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte détaillé fait état du montant total de la dette de 23.810,00 euros, terme du mois décembre 2024 inclus.

Non comparants, Monsieur et Madame [L] ne contestent par définition pas le montant de la dette locative.

Mariés, ils seront tenus solidairement.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] au paiement de la somme de 23.810,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois décembre 2024 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III- Sur la demande au titre de la clause pénale  :

Aux termes de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est réputée non écrite, notamment toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, l’article 13 du bail conclu le 18 juin 2016, prévoit une « clauses pénale » aux termes de laquelle en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra payer en sus des frais de recouvrement et sans préjudice de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité égale à 10% de la totalité des sommes dues au bailleur. En cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à la restitution des clés, une indemnité conventionnelle égale au double du loyer et des charges contractuelles.

S’agissant d’une clause sanctionnant par une pénalité financière le non-respect d’une clause du contrat de location, à savoir celle de respecter les délais prévus pour le paiement du loyer, elle est abusive et donc réputée non écrite.

Dès lors, il convient de débouter Monsieur [T] [C] de sa demande formulée à ce titre.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [C], Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] supporteront in solidum la charge des entiers dépens compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 18 juin 2016 conclu entre [T] [C] d’une part, et Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L], d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation sise[Adresse 1], sont réunies à la date du 13 avril 2024 ;

DIT que Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L] devront par conséquent quitter la maison d’habitation sise [Adresse 1] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion de ladite maison occupée à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [L] née [V] et Monsieur [K] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 23.810,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois décembre 2024 inclus, laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] à verser Monsieur [T] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] aux entiers dépens de la présente instance;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [K] [L] au paiement de la somme de 500 euros à Monsieur [T] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,