TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 1]

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 25/08375 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3OL

Jugement du 20 Mars 2026

N° : 26/315

Société MGEL LOGEMENT FRANCE

C/

,

[N], [T], [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e WIBAULT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société MGEL LOGEMENT FRANCE,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e François Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS substitué par M^e Sara APIOU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M., [N], [T], [Q],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail à la société MGEL LOGEMENT FRANCE sur un ensemble immobilier à usage de résidence étudiante situé au, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 310 833, 96 euros, soit un loyer mensuel de 25 902,83 euros.

Par un acte sous seing privé du 9 août 2022, la société MGEL LOGEMENT FRANCE a consenti un contrat de sous-location à M., [N], [T], [Q] sur un logement situé au, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266,09 euros et d’une provision pour charges de 198,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, la société MGEL LOGEMENT FRANCE a fait délivrer au sous-locataire un commandement de payer la somme principale de 12 534,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [N], [T], [Q] le 22 mai 2025.

Par assignation du 23 septembre 2025, la société MGEL LOGEMENT France a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du Code civil, Déclarer M., [N], [T], [Q] occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis, [Adresse 3], en conséquence, l’expulsion de M., [N], [T], [Q] ainsi que celle de toutes personnes induites par lui dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la demanderesse à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner M., [N], [T], [Q] au paiement de la somme de 14 088,86 euros, suivant décompte provisoirement arrêté à la date du 22 août 2025, au titre des loyers impayés, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’à parfait paiement, Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du Code civil, Condamner M., [N], [T], [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner M., [N], [T], [Q] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner M., [N], [T], [Q] au paiement des entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 23 janvier 2026, la société MGEL LOGEMENT France, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au 15 janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 16 837,01 euros. La bailleresse a ajouté que le premier impayé remonte au mois de septembre 2022. Elle a précisé ne pas avoir connaissance du dépôt d’un dossier de surendettement par le débiteur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [N], [T], [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Aux termes de l’article 1229 du code civil, « La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.»

En l’espèce, le contrat de sous location prévoit en son article « RESILIATION – CLAUSES PENALES » des conditions particulières, une clause résolutoire disposant que « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, ou de versement du dépôt de garantie prévu aux conditions particulières, le présent contrat sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux ».

L’article « CONDITIONS FINANCIERES DU CONTRAT DE SOUS-LOCATION », des conditions particulières du contrat de sous location, précise que « le présent contrat est consenti et accepté moyennant le paiement à terme échu du loyer mensuel indiqué aux conditions particulières ».

Un commandement de payer des loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location a été signifié au sous-locataire le 21 mai 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12 534,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025.

Le contrat sous-location excluant l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au cas d’espèce.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au sous-locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société MGEL LOGEMENT FRANCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société MGEL LOGEMENT FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2026, M., [N], [T], [Q] lui devait la somme de 16 837,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M., [N], [T], [Q], défaillant dans le cadre de la procédure, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L’article 1343-2 du code civil prévoit que “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, au vu des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de prévoir de capitalisation des intérêts. La société bailleresse sera donc déboutée de cette demande.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du sous-locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 552,75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société MGEL LOGEMENT FRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [N], [T], [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société MGEL LOGEMENT FRANCE et de condamner M., [N], [T], [Q] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2022 entre la société MGEL LOGEMENT FRANCE, d’une part, et M., [N], [T], [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] est résilié depuis le 22 juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [N], [T], [Q], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [N], [T], [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [N], [T], [Q] à payer à la société MGEL LOGEMENT France la somme de 16 837,01 euros (seize mille huit cent trente-sept euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE M., [N], [T], [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 552,75 euros (cinq cent cinquante-deux euros et soixante-quinze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société MGEL LOGEMENT de sa demande de capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M., [N], [T], [Q] à payer à la société MGEL LOGEMENT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [N], [T], [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mai 2025 et celui de l’assignation du 23 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge