TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

N° RG 24/00288 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVTD

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. AZEMB

exerçant sous l’enseigne [Localité 10] d’ANTEP, immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 882 976 426, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [F]

né le 01 Janvier 1960 à [Localité 9] (TURQUIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Véronique HERMELIN, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [F] épouse [F]

née le 15 Février 1967 à [Localité 9] (TURQUIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Véronique HERMELIN, avocat au barreau d’ORLEANS

Syndic. de copro. [Adresse 2]

prise en la personne de son syndic FONCIA LOIRET sis [Adresse 2] à [Localité 11] pris en la personne de son syndic, la société FONCIA LOIRET, immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le n°348 912 695, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 21 Mars 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 2 juillet 2020, M. [V] [F] et Mme [G] [F] ont donné à bail à la société AZEMB des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2020, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : à :

La société AZEMB exploite dans ces locaux un restaurant, activité que les consorts [F] exploitaient également.

Par ordonnance du 14 avril 2023, le juge des référés a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 2] et condamné la société AZEMB et les consorts [F] à rendre l’installation de désenfumage dont l’extracteur se trouvant sur une place de stationnement conforme à l’article X B quatrièmement du règlement de copropriété du 12 novembre 1992 et l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif au conduit de fumée desservant les logements et à obtenir l’autorisation des copropriétaires dans un délai maximum de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de 6 mois.

Par acte en date du 17 avril 2024, la société AZEMB a fait assigner les consorts [F] et le SDC [Adresse 4] devant le juge des référés du tribunal de céans.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/288.

Par actes en date des 16 et 23 mai 2024, le SDC [Adresse 4] a fait assigner la société AZEMB et les consorts [F] devant le juge des référés du tribunal de céans.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/408.

Dans le souci d’une bonne administration de la justice, le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLEANS a prononcé, par ordonnance en date du 14 février 2025, la jonction des instances sous le numéro RG 24/288.

Suivant dernières conclusions en date du 13 février 2025, la société AZEMB demande au juge des référés de :

— Prononcer la jonction des deux instances enrôlées sous les numéros RG 24/408 et RG 24/288 ;

— Juger irrecevables toutes demandes en lien avec l’installation de désenfumage dont l’extracteur se trouve sur une place de parking compte tenu de la prescription ;

— Juger irrecevables toutes demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, et des époux [F] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, et les époux [F] à payer à la société AZEMB la somme de 3000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— Supprimer l’astreinte mise à la charge de la société AZEMB par ordonnance du juge des référés en date du 14 avril 2023 ;

— A défaut de suppression de l’astreinte, suspendre l’astreinte prononcée par ordonnance du juge des référés en date du 14 avril 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et les bailleurs sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à provoquer la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires en inscrivant à l’ordre du jour la soumission au vote, des différentes solutions de mise en conformité qu’elle a proposées et en l’espèce le devis numéro 2, les devis des 26 et 31 mai 2024 et les annexes à lui en justifier, et à lui communiquer toute décision prise ou demande de complément d’information sans délai et sous la même astreinte ;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire suivant mission précisée dans les écritures auxquelles il convient de se référer ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et les époux [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— En tout état de cause, si la société AZEMB était condamnée au paiement d’une quelconque somme, condamner les consorts [F] à garantir la société AZEMB de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [F] à payer à la société AZEMB la somme de 3000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions en date du 3 février 2025, le SDC [Adresse 5] demande au juge des référés de :

— Joindre la présente instance à celle pendante devant la présente juridiction sous le RG 24/288 ;

— Déclarer les prétentions de la société AZEMB et le cas échéant des époux [F] irrecevables et en tout état de cause mal fondées ;

— Débouter la société AZEMB et le cas échéant les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

— Déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires recevables et bien fondées ;

— Liquider l’astreinte prononcée par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 14 avril 2023 à la somme de 18 200 euros ;

— Condamner in solidum les époux [F] et la société AZEMB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18 200 euros ;

— Condamner in solidum les époux [F] et la société AZEMB à cesser, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’exploitation du commerce de restauration [Localité 10] D’ANTEP, dans les lieux appartenant aux époux [F], jusqu’à ce qu’il soit justifié de la réalisation des travaux de mise en conformité des locaux et des éléments d’équipement, au regard de l’activité qui y est exploitée, dont il sera justifié, à leurs frais, par un rapport d’un bureau d’études de leur choix, le certifiant ;

— Condamner les époux [F] et/ou la société AZEMB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens

Suivant dernières conclusions en date du 13 février 2025, les consorts [F] demandent au juge des référés de :

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le numéro de RG 24/408 ;

— Débouter la société AZEMB de l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre des consorts [F] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions reconventionnelles dirigées contre les époux [F] ;

— Recevoir les époux [F] en leur demande reconventionnelle et les en déclarer fondés ;

En conséquence,

— Supprimer intégralement l’astreinte provisoire prononcée le 14 avril 2023 à l’égard des époux [F] ;

— Subsidiairement sur ce point, liquider l’astreinte à la charge des consorts [F] à la somme d’un euro symbolique ;

— Faire droit à la demande de la société AZEMB et désigner un expert judiciaire à ses frais ;

— Subsidiairement concernant les frais d’expertise, condamner la société AZEMB in solidum avec le syndicat des copropriétaires à faire l’avance des frais d’expertise ;

— En tout état de cause, condamner la société AZEMB à garantir les époux [F] de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires à payer et porter aux consorts [F] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes sous la même solidarité au entiers dépens ;

— Subsidiairement, condamner tout succombant à payer et porter aux consorts [F] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.

A l’audience du 21 mars 2025, les parties ont soutenu oralement les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

La décision sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du SDC [Adresse 1]

La société AZEMB soutient que l’action du SDC [Adresse 1] est soumise au délai de prescription décennale prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2224 du code civil, et qu’elle serait ainsi prescrite dans la mesure où l’extracteur litigieux serait présent depuis 2005.

En vertu de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

En l’espèce, il résulte des déclarations des parties que l’extracteur litigieux a été installé en 2005, puis remplacé en 2021, à la suite d’un incendie survenu le 14 juillet 2021.

Dès lors que ce sont les nouvelles installations qui sont mises en cause par le demandeur, l’action du SDC [Adresse 1] n’est pas prescrite au regard de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

2/ Sur la demande de liquidation de l’astreinte prononcée à l’encontre de la société AZEMB et des consorts [F]

En application des articles L.131-3 et L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui s’en est réservé le pouvoir liquide l’astreinte provisoire ou définitive en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, cette astreinte étant supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou retard dans l’inexécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. Il doit enfin lors de la liquidation de l’astreinte, pour prévenir toute atteinte disproportionnée au droit de propriété du débiteur, s’assurer qu’il existe un rapport raisonnable entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

En l’espèce, l’injonction d’avoir à rendre l’installation de désenfumage, dont l’extracteur se trouve irrégulièrement sur une place de parking, conforme au règlement de copropriété applicable à la copropriété sise [Adresse 6] à [Localité 11] et aux règles d’hygiène et de sécurité, notamment l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant les logements, avait pour objectif de faire cesser le trouble manifestement illicite subi et le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

La société AZEMB et les consorts [F] ne justifient ni de l’existence d’une cause étrangère ni d’un motif particulier justifiant leur inertie, qui ne peut ainsi être imputée qu’à leur seule négligence. La circonstance que la société AZEMB ait fait établir un devis dont les consorts [F] avaient connaissance ne suffit pas à établir que le syndicat des copropriétaires a refusé de se réunir en assemblée générale pour approuver les travaux de mise en conformité, dès lors que les défendeurs ne justifient pas d’avoir communiqué formellement ses documents au syndicat des copropriétaires.

L’astreinte provisoire de 100 euros a commencé à courir à compter du 14 avril 2023 pendant un délai maximal de 6 mois. Ainsi, au 14 octobre 2023, les consorts [F] et la société AZEMB accusent un retard de 185 jours, ce qui représente la somme de 18 500 euros.

La liquidation de l’astreinte qui a ainsi couru à un taux mesuré et pendant une durée limitée parait raisonnable au regard des intérêts pécuniaires du syndicat des copropriétaires que cette mesure avait vocation à protéger et à l’atteinte proportionnée au patrimoine des consorts [F] et de la société AZEMB.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de liquidation de l’astreinte du syndicat des copropriétaires.

3/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".

En l’espèce, la société AZEMB sollicite une mesure d’expertise au regard du silence que lui oppose le syndicat des copropriétaires sur les travaux de mise en conformité de l’installation de désenfumage sans rapporter la preuve de ce silence voire refus et sans justifier du caractère légitime d’une telle mesure d’instruction constitué par une problématique technique ou budgétaire.

En conséquence, la société AZEMB ne justifie pas d’un intérêt légitime à ce que soit ordonné une mesure d’expertise. Pour ce motif, sa demande sera rejetée.

4/ Sur la demande de cessation de l’exploitation du commerce de restauration « [Localité 10] D’ANTEP » de la société AZEMB

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, nonobstant le défaut de conformité de l’installation de désenfumage et les désordres olfactifs inhérents, la cessation pure et simple de l’établissement exploité par la société AZEMB, sollicitée par le demandeur, apparaît totalement disproportionnée au regard des intérêts en présence, notamment au regard de la liberté de commerce et d’industrie. Des mesures plus adaptées et proportionnées doivent être prescrites en vue de faire cesser le trouble manifestement illicite, d’autant que la société AZEMB a manifestement fait preuve de bonne volonté en déposant une déclaration préalable en vue de réaliser des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’installation de désenfumage et justifie de plusieurs devis.

Néanmoins, il est impératif que les parties fassent preuve d’une entente loyale et soient de bonne foi en vue d’une part, de la réalisation de ces travaux à brefs délais et, d’autre part de l’autorisation de ces travaux.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser l’exploitation du commerce tenu par la société AZEMB sera rejetée.

5/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge des consorts [F] et de la société AZEMB ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société AZEMB de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action introduite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommée [Adresse 1] ;

En conséquence,

DEBOUTE recevable l’action introduite par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommée [Adresse 1] ;

LIQUIDE l’astreinte provisoire fixée par ordonnance du 14 avril 2023 à la somme de 18 500 euros ;

CONDAMNE solidairement la société AZEMB et M. [V] [F] et Mme [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] la somme de 18 500 euros ;

DEBOUTE la société AZEMB de sa demande d’expertise ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] de sa demande de cessation de l’exploitation du commerce de restauration ;

CONDAMNE solidairement la société AZEMB et M. [V] [F] et Mme [G] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 2] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE provisoirement la société AZEMB et M. [V] [F] et Mme [G] [F] aux dépens ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.