TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/00009 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFDY

DEMANDEUR :

S.C.I. DU [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Laura LOUIS, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LA TAAABLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florence MAS, substituée par M^e VERBRUGGHE, avocats postulants au barreau de LILLE, M^e Anne-Sophie VERITE, avocat plaidant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2009, les consorts [H] ont donné à bail à la S.A.R.L. Le Pourquoi Pas, des locaux commerciaux dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], à l’effet d’exploiter un restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2008 moyennant un loyer annuel de 16 800 euros hors charges.

Par acte du 31 mars 2011, la SELARL [N] [V] & [F] [D] représentée par Me [V] en qualité de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. Le Pourquoi Pas, a cédé le fonds de commerce à la S.A.R.L. A Taaable.

Par acte du 15 avril 2015, les consorts [H] ont vendu leur immeuble à la S.C.I. Du [Adresse 3].

Après le 30 novembre 2017, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 17 mai 2022, la S.C.I. Du [Adresse 3] a donné congé à la locataire pour le 31 décembre 2022 avec offre de renouvellement à effet du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 45 000 euros hors taxes hors charges par an, les autres clauses et conditions du bail étant inchangées.

Au jour du renouvellement du bail, le loyer indexé s’élevait à la somme annuelle de 18 069 euros hors charges.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 8 janvier 2024 à la S.A.R.L. A Taaable, la S.C.I. Du [Adresse 3] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 45 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er janvier 2023.

Par acte d’huissier signifié le 15 mars 2024, la S.C.I. Du [Adresse 3] a assigné la S.A.R.L. A Taaable devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°1, la S.C.I. Du [Adresse 3] demande au juge de :

A titre principal,

Constater que le loyer est déplafonné en raison de la durée du bail ;Dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er janvier 2023;Fixer le loyer à la somme de 45 000 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er janvier 2023 ;Condamner la S.A.R.L. A Taaable à lui payer :→ le rappel des loyers à compter du 1er janvier 2023 ;

→ les intérêts de plein droit à compter du 1er janvier 2023 au fur et à mesure des échéances entre l’ancien et le nouveau loyer ;

Dire et juger que les intérêts se capitaliseront ;Subsidiairement,

Désigner expert pour donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2023 et la modification des caractéristiques des lieux loués, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité ;En tout état de cause,

Condamner la S.A.R.L. A Taaable au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans son mémoire en réponse, la S.A.R.L. A Taaable demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer de 24 550 euros hors charges par an ;Condamner la S.C.I. Du [Adresse 3] au paiement d’une indemnité sur le fondement e l’article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros outre les dépens ;A titre subsidiaire,

Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative ;En conséquence, fixer le loyer provisionnel à la somme de 18 069 euros hors charges par an,Réserver les dépens.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d’expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est acquis aux débats que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, la durée du bail du fait de sa tacite prolongation ayant excédé les douze ans.

En revanche, les parties sont en désaccord sur la surface des locaux et sur les termes de comparaison utiles.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel.

II- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [I] [O] CABINET ACF demeurant [Adresse 2]

avec mission de :

Visiter et décrire les lieux loués ;Déterminer et apprécier :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. Du [Adresse 3] devra verser au plus tard le 4 JANVIER 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 4 MAI 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux