Expéditions le : Minute n° 26/00073

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00652 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAPM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [D], [X] et Madame, [P], [F] épouse, [X], demeurant, [Adresse 1]

représentés par M^e Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur, [H], [Q], demeurant, [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 27 juillet 2016, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] ont donné en location à M., [H], [Q] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1] à, [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre, lui demandant de libérer les locaux pour le 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] ont fait assigner M., [H], [Q] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 3], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1224 du code civil, 1240 et 1241 du code civil, de :

— Constater la validité du congé donné à M., [H], [Q] date du 26 septembre 2024 selon exploit de la Selas MAURIS & GIRARD, commissaires de justice à, [Localité 3], pour le 31 juillet 2025,

— Ordonner l’expulsion de M., [H], [Q], devenu de plein droit occupant sans droit ni titre, ainsi que de celle de tout occupant de son chef, de l’appartement, de la terrasse, du jardin, de la cave, des places de parking et du garage, situés, [Adresse 3] à, [Localité 1] à, [Localité 2] l’assistance d’un serrurier et de la, [Localité 4] publique si besoin est,

— Fixer à la somme de 1 116 euros (loyer 995 euros + 121 euros) l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1eraoût 2025 et jusqu’au départ effectif de M., [H], [Q], ainsi que de tous occupants de son chef,

— Condamner M., [H], [Q] au paiement de cette indemnité d’occupation, outre indexation légale,

— Condamner M., [H], [Q] à payer à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X], déduction faite du dépôt de garantie de 850 euros :

> Au titre des loyers impayés une provision de 1 116 euros correspondant au mois d’octobre 2025,

> A titre de dommages et intérêts la somme provisionnelle de 2 000 euros,

> Au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2 000 euros,

> Les entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6 325,52 euros au jour de l’audience. Ils expliquent qu’ils ont donné congé à leur locataire, qui rencontre des difficultés dans le paiement des loyers depuis le mois d’août. Ils demandent notamment sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en raison de ses manquements à ses obligations de locataire. Ils soulignent que M., [H], [Q] ne fournit pas de justificatif de sa situation. Ils n’ont pas communiqué l’assignation à la préfecture.

M., [H], [Q] comparaît en personne. Il explique qu’il est en arrêt maladie depuis la fin de l’année 2021, en raison d’une mononucléose et d’une zona faciale. Il est en invalidité depuis le mois de février 2023 et est inscrit à France Travail depuis le mois de septembre 2024. Il effectue des contrats de travail de courtes durées. Il ne perçoit pas de revenu et ne bénéficie pas du Revenu de solidarité active (R.S.A.). Il souhaite retrouver un emploi et suit actuellement une formation auprès de France Travail. Son père étant décédé récemment, il s’apprête à percevoir un peu d’argent qui lui permettra de régler sa dette locative. Il ne conteste pas le congé, mais demande un délai pour partir.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que les bailleurs n’aient pas expressément exposé dans leur assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions des bailleurs, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant la régularité du congé

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15-II alinéa 1 du même texte précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, les bailleurs ont donné congé le 31 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024. Le délai minimal de six mois est donc respecté.

En outre, l’acte précise qu’il s’agit d’un congé pour vendre et comporte une offre de vente au locataire, indiquant le prix. La validité du congé n’est par ailleurs pas contestée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé est valable et en conséquence, que le contrat de bail a été résilié le 31 juillet 2025.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [H], [Q] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [H], [Q], les bailleurs seront autorisés à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [H], [Q] sera condamné à leur payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 116 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M., [H], [Q] est redevable d’une somme totale de 6 325,52 . Celui-ci ne conteste pas le montant de la dette locative.

En conséquence, M., [H], [Q] sera condamné à payer à titre provisionnel à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] la somme de 6 325,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de condamnation au paiement dommages et intérêts

M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] sollicitent la condamnation de M., [H], [Q] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties sont liées par un contrat de bail, il convient donc de rechercher la responsabilité contractuelle du locataire, conformément à l’article 1231-1 du Code civil.

En l’espèce, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] reprochent à M., [H], [Q] d’avoir entravé la mise en vente du logement, en refusant de le quitter.

Or, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct, qui ne serait pas réparé par la condamnation de M., [H], [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de débouter M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] de leur demande de condamnation de M., [H], [Q] au paiement de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

M., [H], [Q] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [H], [Q] sera donc condamné à payer à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le congé signifié le 26 septembre 2024 est régulier,

CONSTATE la résiliation du bail du 27 juillet 2016 au 31 juillet 2025,

CONSTATE que M., [H], [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M., [H], [E] libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [H], [Q] de s’exécuter volontairement, M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [H], [Q] à payer à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 116 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M., [H], [Q] à payer à titre provisionnel à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] la somme de 6 325,52 eurosau titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du jour de l’audience, échéance de février incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

DEBOUTE M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] de leur demande de condamnation de M., [H], [Q] au paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE M., [H], [Q] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M., [H], [Q] à payer à M., [D], [X] et Mme, [P], [F] épouse, [X] la somme de 500 eurossur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE