TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/06008 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6Z5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, plaidant

Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [V] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 7 février 2023, Monsieur [Z] [O] a donné à bail à Madame [V] [T] un studio meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 490 euros outre 30 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 21 février 2024, à la requête de Monsieur [Z] [O] à Madame [V] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2.080 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice signifiés à étude le 25 novembre 2024, Monsieur [Z] [O] a fait assigner Madame [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer Monsieur [Z] [O] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Y faire droit,

En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [Z] [O] à Madame [V] [T] en date du 21 avril 2024 et constater la résiliation dudit bail,A défaut prononcer la résiliation dudit bail et,Ordonner à Madame [V] [T] ainsi que tous les occupants de son chef soit expulsés dans les délais de la loi et avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut d’un départ volontaire dans les 2 mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution;Condamner Madame [V] [T] à lui verser une somme de 5014,00 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision, somme à parfaire au jour du jugement ; La condamner en outre une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges soit mensuellement 520 euros à compter du jugement jusqu’à la parfaite libération des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre en application de l’article 1760 du code civil;Condamner Madame [V] [T] au paiement d’une indemnité de 2.500 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture. L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 25 mars 2025.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience, Monsieur [Z] [O], représentée par son conseil, a procédé au dépôt de ses écritures et s’est référé à ses demandes. Il a ajouté ne pas savoir si la défenderesse est jours dans les lieux.

Il a été autorisé à produire une note en délibéré un décompte de la créance sollicitée actualisé, reçue le 26 mars 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [V] [T], régulièrement citée par procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 7 février 2023, contient dans une clause de résiliation de plein droit après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 21 février 2024, à la requête de Monsieur [Z] [O] à Madame [V] [T]. Il portait sur la somme en principal de 2.080 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte

Toutefois, force est de constater que la signification de ce commandement de payer n’est pas justifié de sorte que Monsieur sera débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant il ressort des décomptes produits que Madame [V] [T] n’a procédé à aucun règlement de nombreux mois, manquant gravement à ses obligations, lesdits manquements justifiant le prononcé de la résiliation du bail. Il convient donc de prononcer la résiliation du bail du 7 février 2023.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [T] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [T], occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision, cause un préjudice à Monsieur [Z] [O] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande, soit la somme mensuelle de 520 euros à compter de la présente décision, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] verse aux débats l’acte de bail et le décompte contenu dans son assignation et dans la pièce 3 d’un montant de 5014 euros au jour de l’assignation soit terme du mois d’octobre 2024 incluse. Il actualise sa créance au jour de l’audience suivant note en délibérée autorisée à 8134 euros terme du mois de mars 2025 inclus de laquelle il convient de déduire le mois de mars 2025 non échu au moment de l’audience, état ici rappelé que le loyer est appelé à terme échu ainsi qu’il ressort du contrat de bail.

La dette locative s’élève donc à la somme de 7.614 euros terme du mois de février 2025 inclus.

Absents à l’audience, Madame [V] [T] ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] [T] au paiement à de la somme susdite de 7.614 euros à compter de l’assignation du 25 novembre 2024 sur la somme de 5014 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, Madame [V] [T] étant redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail, et la somme ci-dessus étant arrêtée au mois de février 2025 inclus, il y a lieu de la condamner à payer le montant des loyers et des charges échus entre cette date et celle de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [T], succombant, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Monsieur [Z] [O], Madame [V] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail pour loyers et charges impayés au bail conclu le 7 février 2023 entre Monsieur [Z] [O] et Madame [V] [T] et portant sur le studio meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3],

DIT que Madame [V] [T] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [V] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les sommes dues s par Madame [V] [T] à Monsieur [Z] [O] à compter de la présente décision le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à verser à Monsieur [Z] [O] la somme provisionnelle de 7.614 euros, échéance du mois de février 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.014 euros à compter du 25 novembre 2024, date de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à Monsieur [Z] [O] le montant du loyer et des charges échus à compter de l’échéance du mois de mars 2025et la date de la présente décision;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à Monsieur [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 520 euros tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [V] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Madame [V] [T] à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,