TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02621 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX6V

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [E] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 26 mai 2023, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [Y] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] Esc : 56 ; [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 513,68 euros, hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mars 2024 à Monsieur [Y] [C], pour un montant en principal de 2404,13 euros, selon décompte arrêté le 5 mars 2024.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, aux fins suivantes :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location du logement et du garage consentie à Monsieur [Y] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [Y] [C] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [Y] [C] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2688,04 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Monsieur [Y] [C] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [E] [D], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1671,24 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que le locataire avait repris le paiement du loyer et versait une somme complémentaire de 100 euros. Il a sollicité des délais de paiements reprenant ce montant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à personne, Monsieur [Y] [C] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [C] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé mais a cherché à joindre le service chargé de l’établir. Une action de prévention des expulsions a pu être réalisée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et l’assignation ayant été signifiée à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Un signalement de l’impayé à la caisse d’allocations familiales a également été réalisé.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il doit être précisé à ce stade qu’il est demandé dans l’assignation que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ce qui doit se comprendre comme une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mai 2023 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 4 de ses conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mars 2024, pour la somme en principal de 2404,13 euros.

De cette somme, doivent être décomptés les frais de dossier SLS (25 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Monsieur [Y] [C] devait régler une somme de 2379,13 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Malgré le nouveau délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 pour l’acquisition de la clause résolutoire, et malgré le commandement de payer reprenant ce délai de six semaines, le bail prévoit un délai de deux mois pour que la clause résolutoire porte des effets, et ce délai doit donc être appliqué au cas d’espèce.

Monsieur [Y] [C] avait ainsi jusqu’au 6 mai 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 6 mars 2024 au 6 mai 2024 à 24 heures, Monsieur [Y] [C] a procédé à deux règlements, d’un total de 880 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2024, ce qui s’applique également au garage qui est l’accessoire du logement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [C] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (265,97 euros, qui relèvent éventuellement des dépens et seront abordés ci-dessous) et des frais de dossier SLS (25 euros, dont la procédure permettant de les imputer n’est pas produite), la somme de 1671,24 euros à la date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [Y] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [Y] [C] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1671,24 euros, au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette inférieur à trois mois de loyer et charges.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur sollicite en lieu et place du locataire absent à l’audience des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose que la somme de 100 euros en plus du loyer soit retenue pour apurer la dette locative.

Monsieur [Y] [C] a repris le paiement du loyer courant au moment de l’audience, et verse une somme complémentaire de 100 euros, conformément à un plan d’apurement convenu avec le bailleur le 20 septembre 2024.

Le bailleur a en outre donné son accord pour un plan d’apurement de ce montant, avec suspension des effets de la clause résolutoire, puisqu’il en est le demandeur.

La dette locative est en baisse et le plan est de nature à permettre de l’apurer dans un délai raisonnable.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [C] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à la demande formulée à l’audience.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [Y] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant indexé du loyer et charges.

Les effets relatifs à ces délais et à la clause résolutoire seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Y] [C] sera condamné à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 mai 2023 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais et Monsieur [Y] [C], concernant le bien à usage d’habitation et son garage accessoire situé [Adresse 4] ; Esc : 56 ; [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 8], sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1671,24 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse) au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord trouvé entre les parties à l’audience ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [C] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,