Tribunal Judiciaire d'Orléans, Jcp baux d'habitation, 27 janvier 2025, n° 24/02211

TJ Orléans 27 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que la locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Non-respect des obligations locatives
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné la locataire au paiement des loyers et charges impayés, ayant constaté qu'elle n'avait pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, occupant sans droit ni titre, devait verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a condamné la locataire à verser une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les frais engagés par le bailleur.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné la locataire à supporter la charge des dépens, y compris les frais de commandement de payer et d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, jcp baux d'habitation, 27 janv. 2025, n° 24/02211
Numéro(s) :	24/02211
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	S.A. [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02211 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXA7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Z] [W] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [G], [Y], [B] [X]

née le 27 Septembre 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [G] [Y] [B] [X] un bien à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 4], par contrat du 2 mars 2023, pour un loyer mensuel de 242,28 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 2] a fait signifier le 13 février 2024 à Madame [G] [Y] [B] [X] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1399,38 euros, selon décompte en date du 2 février 2024.

La SA d’HLM a ensuite fait assigner le 22 avril 2024 Madame [G] [Y] [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [Y] [B] [X], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [G] [Y] [B] [X] au paiement de la somme de 1399,38 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— la condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner Madame [G] [Y] [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner Madame [G] [Y] [B] [X] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [G] [Y] [B] [X] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [Z] [W], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2465,14 euros, hors frais.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [G] [Y] [B] [X] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas été possible, Madame [X] ne s’étant pas présentée aux deux rendez-vous proposés.

Une action de prévention des expulsions a pu en revanche être menée, dont il résulte notamment qu’une reprise du paiement du loyer et un plan d’apurement de 100 euros par mois étaient envisagés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Adresse 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 2 et 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 2 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 1399,38 euros.

De cette somme, doivent être décomptés les frais de rejet (cinq fois 2 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si bien que Madame [G] [Y] [B] [X] devait régler une somme de 1389,38 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures reprenant le nouveau délai, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a donc expiré le 15 avril 2024 à 24 heures, le 13 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant ainsi reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 13 février 2024 et le 15 avril 2024 à 24 heures, Madame [G] [Y] [B] [X] a procédé à deux règlements, représentant un total de 784,70 euros.

Il en résulte que Madame [G] [Y] [B] [X] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 13 février 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 16 avril 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [G] [Y] [B] [X] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [G] [Y] [B] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un relevé de compte démontrant que Madame [G] [Y] [B] [X] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (119,52 euros, 81,56 euros et 79,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), et des frais de rejet (sept fois 2 euros, qui ne peuvent pas être imputés au locataire), la somme de 2465,14 euros à la date du 4 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [G] [Y] [B] [X] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 2465,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1389,38 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [G] [Y] [B] [X] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, en l’absence de Madame [G] [Y] [B] [X] pour évoquer sa capacité de remboursement et solliciter une suspension des effets de la clause résolutoire en lien avec un plan d’apurement et en l’absence de reprise du paiement du loyer (selon le décompte produit à l’audience et arrêté quant à lui au 25 novembre 2024).

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [Y] [B] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM [Adresse 2], Madame [G] [Y] [B] [X] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [G] [Y] [B] [X], concernant le bien à usage d’habitation avec parking situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Y] [B] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [Y] [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [B] [X] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2465,14 euros (selon relevé de compte en date du 4 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1389,38 euros à compter du 13 février 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [B] [X] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [B] [X] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] [B] [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024 et celui de l’assignation du 22 avril 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,