TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/50500

N° Portalis 352J-W-B7K-DBWO5

N° : 4

Assignation du :

14 Janvier 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 mai 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ZIDOR,

Société Civile Immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS – #J134

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE 1000 & 1 DELICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2011, la société Zidor a donné à bail commercial à la société 1000 & 1 délices, venant aux droits de la société 1000 & 1 singes des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2011, moyennant un loyer en principal de 13 800 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par ordonnance en date du 13 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— Entériné l’accord intervenu à l’audience entre la société Zidor et la société 1000 & 1 délices sur les points suivants :

o L’actualisation de la dette locative à la somme provisionnelle de 78 565,99 euros selon décompte arrêté au 29 décembre 2022 (loyers du 4ème trimestre 2022 inclus et taxes foncières incluses),

o L’octroi d’un délai de quatre mois au locataire à compter de la décision à intervenir pour vendre son fonds de commerce, un acquéreur ayant été trouvé,

o Le cantonnement de la dette locative à la somme provisionnelle de 40 000 euros dans l’hypothèse d’une cession du fonds de commerce par le locataire dans le délai de quatre mois susmentionné et le règlement de cette somme provisionnelle de 40 000 euros par le preneur concomitamment à la signature de 1'acte de cession,

o La caducité de l’accord des parties à défaut d’une cession du fonds de commerce dans le délai de quatre mois précité, la reprise d’effets de la clause résolutoire et l’obligation pour le preneur de s’acquitter de la somme provisionnelle de 78 565,99 euros,

o La conservation par chaque partie des dépens qu’elle a exposés;

— Lui a conféré force exécutoire ;

— Constaté le dessaisissement de la juridiction par 1'effet de la transaction intervenue et l’extinction de la présente instance.

Par acte du 23 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société 1000 & 1 délices un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 45 345,58 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Par acte délivré le 14 janvier 2026, la société Zidor a fait assigner la société 1000 & 1 délices devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société 1000 & 1 délices et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’acquisition du dépôt de garantie à la société Zidor,

— condamner la société 1000 & 1 délices à lui payer la somme provisionnelle de 70 927,82 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus),

— condamner la société 1000 & 1 délices au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société 1000 & 1 délices au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 25 mars 2026, la société Zidor a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société 1000 & 1 délices n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Zidor n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 45 345,58 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société 1000 & 1 délices et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, due par la société 1000 & 1 délices depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Zidor, l’obligation de la société 1000 & 1 délices au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 70 927,82 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société 1000 & 1 délices.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 23 septembre 2024.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société 1000 & 1 délices, partie perdante, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024. Les autres frais dont le paiement est sollicité (coût des extraits Kbis et des états d’endettement) ne constituent pas des dépens, mais relèvent du statut de propriétaire.

La société 1000 & 1 délices sera par suite condamnée à payer à la société Zidor la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 octobre 2024 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société 1000 & 1 délices et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société 1000 & 1 délices à payer à la société Zidor une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 24 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société 1000 & 1 délices à payer à la société Zidor la somme de 70 927,82 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société 1000 & 1 délices aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société 1000 & 1 délices à payer à la société Zidor la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE