TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. FRAMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Marie-laure FILLY

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER – [Adresse 3]

représenté par Maître Marie-laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES ASSOCIATION D’AVOCATS A RESPONSABILITE PROFESS IONNELLE INDIVIDUELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. FRAMA représentée par la Société d’exercice libéral à responsabilité limitée (société à associé unique) BPV en qualité de liquidateur, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTB

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FRAMA est propriétaire du lot n°19 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON, a fait assigner la SCI FRAMA, représentée par la société BPV en qualité de liquidateur, devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer les sommes suivantes :

– 6 168,30 euros au titre des charges impayées et travaux, somme arrêtée au 17 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2022,

– 386 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2022,

– 1 500 à titre de dommages et intérêts,

– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé le montant de sa demande à la somme de 7 462,62 euros arrêtée au 21 août 2024.

La SCI FRAMA, représentée par la société BPV, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré reçue le 11 septembre 2024, le syndicat de copropriétaires justifié de la dissolution de la SCI le 29 novembre 2023.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI FRAMA tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°19,

– le relevé de compte propriétaire arrêté au 17 janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus,

– un décompte actualisé arrêté au 21 août 2024, transmis par courriel à la défenderesse le 26 août 2024,

– les appels de fonds et cotisation travaux pour la période allant du 1er septembre 2019 au 30 juin 2024,

– les procès-verbaux des assemblées générales des :

26 juillet 2018, ayant notamment approuvé le budget prévisionnel de l’exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 janvier 21019

18 avril 2019, ayant notamment :

— ajusté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019,

— approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020,

— voté les travaux de ravalement partiel sur les deux bâtiments,

25 juin 2019, ayant notamment voté les travaux de ravalement partiel sur les deux bâtiments et les travaux de réfection et de mises aux normes électrique,

12 novembre 2019 ayant notamment annulé la résolution n°4 de l’AG du 25 juin 2019 relative aux travaux de ravalement sur cour des deux bâtiments et de nouveau voté les travaux de ravalement partiel sur les deux bâtiments,

03 décembre 2020, ayant notamment :

— approuvé les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019,

— approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2021,

29 avril 2022, ayant notamment :

— approuvé les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 202 au 31 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— ajusté le budget de l’exercice en cours,

— adopté le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— décidé du pourcentage attribué au fonds travaux à hauteur 5% du budget annuel

— décidé des travaux de remplacement de la chaudière, des travaux de remplacement des circulateurs de bouclages ECS

12 décembre 2023, ayant notamment :

— approuvé les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

décidé du pourcentage attribué au fonds travaux à hauteur de 5% du budget annuel

— approuvé la réalisation des travaux relatifs à remplacement des circulateurs de bouclages ECS,

— approuvé l a réalisation d’une mission d’architecte dans le cadre du ravalement de façade coté cour / pignon, approuvé la modification du budget de travaux de remplacement de la chaudière,

– les attestations de non recours afférentes aux différentes assemblées générales,

– le contrat de syndic.

A titre liminaire, il convient de relever qu’en l’absence de la défenderesse le jour de l’audience et faute de lui avoir signifié ses demandes actualisées avant l’audience et par voie de conclusions, comme imposé par l’article 68 du code de procédure civile, le requérant ne peut actualiser le montant de sa dette.

Il ne sera ainsi tenu compte que du seul décompte arrêté au 17 janvier 2024, aux termes duquel il apparaît que le solde du compte de la SCI FRAMA est débiteur, au titre des charges de copropriété et travaux impayés, de la somme de 6 168,30 euros incluant l’appel du 1er trimestre 2024.

Cette somme portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception sur la somme de 4 435,98 euros (somme réclamée aux termes du courrier déduction faite des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 386 euros au titre de l’envoi de deux mises en demeure et des « honoraires de mise en contentieux ».

Or il n’est justifié que de l’envoi d’une seule mise en demeure selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 sur les deux, à savoir, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre récépissé ou émargement. Le requérant est donc bien fondé à en réclamer le remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier LRAR, à savoir, 6,56 euros.

S’agissant des honoraires de mise en contentieux, correspondant, selon le contrat de syndic, à la « constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique », le requérant ne justifie de l’accomplissement d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution de ce dossier et n’apparaît donc pas bien-fondé à en solliciter le remboursement.

Par conséquent, la SCI FRAMA sera condamnée à verser au requérant la somme 6,56 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI FRAMA s’est abstenue de payer ses charges à compter du 4ème trimestre 2019, soit depuis quatre ans, les sommes étant imputées au crédit de son compte correspondant uniquement à des régularisations de charges intervenues à son profit.

Ce comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

La SCI FRAMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle devra verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FRAMA, représentée par la société BPV, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON la somme de 6 168,30 euros au titre des charges impayées et travaux, somme arrêtée au 17 janvier 2024, incluant l’appel du 1er trimestre 2024,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2022 sur la somme de 4 435,98 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE la SCI FRAMA, représentée par la société BPV, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON la somme de 6,56 euros au titre des frais de recouvrement,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI FRAMA, représentée par la société BPV, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON la somme de 600 euros au titre des dommages-et-intérêts,

CONDAMNE la SCI FRAMA, représentée par la société BPV, à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PLISSON la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FRAMA, représentée par la société BPV, aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 12 novembre 2024

le greffier le Président