TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/05708 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6E6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [B], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 1997, l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 4] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais), a donné en location à Monsieur [W] [M] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 843 francs hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier à Monsieur [W] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 29 août 2024, pour un montant en principal de 1099,52 euros, selon décompte en date du 28 août 2024.

La Société Anonyme d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M], ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que, faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 1099,52 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer, suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;Condamner Monsieur [W] [M] au paiement des frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, le 17 décembre 2024. Il y est indiqué que Monsieur [W] [M] a 1120 euros de ressources et 603 euros de charges. Il est bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé et n’a pas de dossier de surendettement. Monsieur [W] [M] aurait des difficultés à gérer ses différentes démarches administratives et à entretenir son logement. Monsieur [W] [M] avait un titre de séjour qui a expiré en mars 2024, date à partir de laquelle les impayés de loyers auraient débuté. De ce fait, ses droits ont en effet été suspendus mais sa situation administrative a été régularisée et il aurait repris le paiement des loyers. Une demande de mise sous protection est envisagée.

A l’audience, qui s’est tenue le 17 janvier 2025, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [U] [B], employée du bailleur – a indiqué que la dette était en cours de diminution. Le bailleur a maintenu ses demandes à l’encontre de Monsieur [W] [M] et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 451,08 euros, hors frais. Le bailleur a ajouté qu’un plan d’apurement est en cours et il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois en plus du loyer et des charges courantes, le paiement des loyers ayant repris.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [W] [M] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 2 mai 1997 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois (article 4 3. du bail, page 2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024 pour la somme en principal de 1099,52 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [W] [M] avait jusqu’au 29 octobre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Monsieur [W] [M] a procédé au règlement de 100 euros le 3 octobre 2024, et n’a donc pas apuré sa dette.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 octobre 2024.

Il n’y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [M] reste devoir, après soustraction des frais de dossier enquête (7,62 euros X 5) et des frais de procédure (89,90 euros), la somme de 451,08 euros à la date du 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [W] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [W] [M] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 451,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1099,52 euros à compter du 29 août 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et à la demande.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [W] [M] a repris le paiement de son loyer depuis novembre 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais sollicite des délais de paiement et propose que le montant de l’apurement soit fixé à 30 euros par mois. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, le paiement intégral du loyer a repris, et qu’une somme complémentaire est également versée.

La somme proposée de 30 euros est de nature à permettre l’apurement de la dette locative dans le délai légal. Le bailleur joint également à sa demande un plan d’apurement signé par le locataire.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [W] [M] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [W] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024, celui de l’assignation du 15 novembre 2024, ainsi que celui de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [W] [M] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés engagée par la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 2 mai 1997 entre l’office public d’HLM de la ville d'[Localité 4] (devenu la Société d’économie mixte Les résidences de l’Orléanais), d’une part et Monsieur [W] [M], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 451,08 euros (selon décompte en date du 16 janvier 2025, incluant l’échéance de décembre 2024), correspondant aux loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 29 août 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [W] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 30 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

PRECISE que Monsieur [W] [M] pourra verser une somme supérieure à celle prévue dans le présent plan d’apurement, si sa situation financière le permet ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [M] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2024, le coût de l’assignation du 15 novembre 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,