TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 9]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00329

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2WY

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 546

S.C.I. BEAUTALI

C/

[H] [L],

[E] [C], [J] [C]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [H] [L] et

Mme [E] [C]

Mme [J] [C]

Préfecture du Maine et [Localité 14]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juin 2025

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. BEAUTALI

immatriculée au RCS D'[Localité 9] sous le n° 844 966 515,

ayant son siège social [Adresse 7],

[Localité 5],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L]

né le 27 juin 1973 à [Localité 10]

Madame [E] [C]

née le 06 janvier 1986 à [Localité 12] (MADAGASCAR)

demeurant ensemble [Adresse 4],

[Adresse 13]

[Localité 6],

Comparants en personne,

Madame [J] [C]

née le 29 juin 1956 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) BEAUTALI a, par contrat conclu sous seing privé le 14 octobre 2023, à effet du 17 novembre 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], un appartement situé [Adresse 2] LA [Adresse 15]), moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 730,00 €, outre une provision sur charges de 175,50 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 730,00 €.

Par acte séparé du 27 décembre 2023, Madame [J] [C] s’est portée caution solidaire de Madame [E] [C] dans la limite de 2.000,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SCI BEAUTALI a fait délivrer à Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], un commandement de payer la somme de 3.750,00 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice le 27 septembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 14 janvier 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, la SCI BEAUTALI a assigné, respectivement, Madame [J] [C], Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail intervenue de plein droit le 24 octobre 2024 et à tout le moins le 25 novembre 2024 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l‘expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] et de tout occupant de leur chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 24 octobre 2024, et à tout le moins le 25 novembre 2024, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner solidairement Monsieur [H] [L], Madame [E] [C] et Madame [J] [C] à payer à la SCI BEAUTALI :

• la somme de 6.160,00 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

• dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 7 décembre 2024, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

• la somme de 1.500,00 €, à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a fait l’objet d’une remise par le commissaire de justice directement à la personne de Madame [J] [C].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, la SCI BEAUTALI, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que l’arriéré locatif, dont elle produit le décompte, est de 8.848,00 € au 5 mars 2025 incluant l’échéance du mois de mars 2025.

Elle souligne que très peu de règlements ont été effectués.

Elle ajoute que le commandement visait, outre le paiement de l’arriéré locatif, l’absence de justificatif d’assurance et que les locataires n’ont pas régularisé cette demande.

Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] ont comparu à l’audience en personne.

Ils ne contestent pas devoir les sommes dont le paiement est sollicité.

Ils soulignent qu’ils ignoraient qu’ils devaient fournir un justificatif d’assurance annuellement mais qu’ils remplissent leur obligation d’assurance.

Ils indiquent qu’ils travaillent et que la reprise du paiement des loyers sera effective dès le mois d’avril 2025.

Ils présentent un plan d’apurement de la dette locative, prenant en compte un emprunt bancaire de 7.500,00 € et un deuxième plan sans emprunt bancaire.

Ils ajoutent qu’ils recherchent activement un autre logement.

Madame [J] [C], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présentée ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] ne se sont pas présentés aux rendez-vous qui leur ont été proposés, mais qu’ils sont suivis par un travailleur social afin de travailler avec eux sur leur fonctionnement budgétaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion :

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI BEAUTALI justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 25 septembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI BEAUTALI en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

Sur le montant de l’arriere locatif :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI BEAUTALI a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 24 septembre 2024, la somme de 3.750,00 € et le 5 mars 2025 celle de 8.848,00 €, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] n’ont pas contesté à l’audience le principe ou le montant de la dette.

Ils ont proposé un plan d’apurement à hauteur de 500,00 € par mois pendant 5 mois sous réserve de l’obtention d’un prêt de 7.500,00 € afin d’imputer cette somme sur l’arriéré locatif, sans en produire l’accord du prêteur, voire même la demande.

Ils ont également proposé un plan d’apurement, sans obtention d’un prêt, à hauteur de 1.000,00 € par mois (et 4.000,00 € au mois de juin 2025), sans justificatif des revenus permettant la tenue de cet engagement.

En outre, il ressort du décompte produit par le bailleur une absence de paiement depuis le mois de juin 2024, seul un versement de 400,00 € étant effectué le 8 octobre 2024.

Ainsi, les propositions d’apurement ne seront pas retenues car ne reposant pas sur des éléments fiables de budget prévisionnel de Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C].

Par conséquent, Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] seront condamnés solidairement, conformément au contrat de bail, à payer la somme de 8.848,00 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’engagement de la caution :

Il résulte des dispositions des articles 2288 et 2294 du code civil que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Madame [J] [C] a signé un acte de cautionnement le 27 décembre 2023, par lequel elle s'«engage en qualité de caution à payer au bailleur ce que doit le locataire en cas de défaillance de celui-ci dans la limite de 2.000 euros ».

Ainsi, Madame [J] [C] s’est engagée en qualité de caution, à payer les sommes dues au bailleur à hauteur de 2.000,00 €.

Par conséquent, Madame [J] [C] sera condamnée à payer, solidairement avec Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], conformément à l’acte de caution limitant son engagement à la somme de 2.000,00 €, la somme de 2.000,00 €, sur le total de l’arriéré locatif de 8.848,00 €.

Sur le défaut de justificatif d’assurance et l’expulsion du locataire :

Il résulte des dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en

justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail faisait obligation aux locataires « d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte ».

Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] n’ont pas produit le justificatif d’assurance dans le délai d’un mois pas plus qu’ils ne l’ont produit lors de l’audience.

Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est applicable.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de justificatif d’assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement du 24 septembre 2024 et ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 25 octobre 2024, causent par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 887,00 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] seront condamnés solidairement à verser à la SCI BEAUTALI une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 5 mars 2025.

Sur les autres demandes pécuniaires :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il résulte des dispositions de l’article 2295 du même code que sauf clause contraire, le cautionnement s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie, ainsi qu’aux frais de la première demande et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.

En l’espèce, la SCI BEAUTALI sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 8.848,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

Sur les frais et les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], partie perdante, supporteront solidairement avec Madame [J] [C], la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI BEAUTALI, l’équité commande de condamner Monsieur [H] [L], Madame [E] [C] et Madame [J] [C], solidairement, à lui payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2023, entre la SCI BEAUTALI, d’une part, et Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 25 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 25 octobre 2024 pour défaut de justificatif d’assurance du logement ;

ORDONNE à Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BEAUTALI pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] solidairement à payer à la SCI BEAUTALI la somme de Huit Mille Huit Cent Quarante-Huit Euros (8.848,00 €), dont Deux Mille Euros (2.000,00 €) solidairement avec Madame [J] [C], caution à hauteur de ce montant, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 5 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] et Madame [E] [C] solidairement à payer à la SCI BEAUTALI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 25 octobre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Huit Mille Huit Cent Quarante Huit Euros (8.848,00 €) au 5 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L], Madame [E] [C] et Madame [J] [C], solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L], Madame [E] [C] et Madame [J] [C], solidairement, à payer à la SCI BEAUTALI la somme de Mille Euros (1.000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,