MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 23/04958

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption

ET :

[S] [W]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2010, la SEM LIGERIS a loué à Madame [W] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 354,63 euros, outre 170,86 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 20 juin 2023 remis à étude, la SEM LIGERIS a fait délivrer à Madame [W] [S] un commandement de payer la somme de 2777,01 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juin 2023.

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2023 délivré à étude, la SEM LIGERIS a fait assigner Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— concilier les parties si faire se peut, et à défaut,

— constater, en application de la clause résolutoire, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives et de ce fait, constater que la locataire est actuellement occupante du logement sans droit ni titre,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives et de ce fait, constater que la locataire est actuellement occupante du logement sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— rappeler que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 à L. 422-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la locataire à payer à la requérante :

au titre des sommes dues au jour de l’assignation la somme de 3745,95 euros selon décompte arrêté au 1er octobre 2023,

à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens et frais de mise exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 5] et [Localité 6] le 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 2 mai 2024.

Suite à des e-mails de Mme [W] [S] en date des 5 et 8 avril 2024 expliquant qu’elle n’avait pas reçu la convocation pour l’audience du 4 avril, présentant ses excuses pour son absence, indiquant avoir des pièces à fournir, le juge des contentieux de la protection a décidé la réouverture des débats.

L’affaire a donc été appelée une seconde fois lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, l’affaire a été retenue. Le bailleurs, la SEM LIGERIS, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2540,30 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus. Il indique qu’un premier jugement avait été rendu le 3 mars 2022 et que les délais de paiement octroyé avaient été respectés. Une nouvelle dette a ensuite été contractée. Compte tenu de l’importante diminution de la dette, et d’une reprise de paiement du loyer, il indique être favorable à l’octroi de délai de paiement à effet suspensif.

Madame [W] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’a été reçue à la date de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 1200 euros dans le délai de 2 mois à compter du commandement de payer du 20 juin 2023 (visant une dette de 2777,01 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 août 2023.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 2540,30 euros.

Madame [W] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Le décompte produit n’appelle aucune observation.

Par suite, la dette locative à retenir est de 2540,30 euros.

Madame [W] [S] doit par conséquent être condamnée au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Madame [W] [S], absente à l’audience, ne peut solliciter des délais de paiement. Cependant, à l’audience, le bailleur indique que compte tenu de l’importante diminution de la dette, et d’une reprise de paiement du loyer, il indique être favorable à l’octroi de délai de paiement à effet suspensif.

Dans le contexte d’une telle position du bailleur, il convient, dans l’intérêt de la partie la plus faible au contrat, de considérer que le bailleur sollicite un tel délai avec les effets suspensifs qu’il emportera sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance de la locataire entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Madame [W] [S] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [S], partie perdante, est condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, mais compte tenu du fait qu’il s’agit de la seconde procédure engagée par le bailleur qui a donc dû, une seconde fois, entreprendre des démarches judiciaires, il convient de condamner Madame [W] [S] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2010 entre la SEM LIGERIS, d’une part, et Madame [W] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 août 2023;

CONDAMNE Madame [W] [S] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 2540,30 euros (deux mille cinq cent quarante euros et trente centimes) (décompte arrêté au 8 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Madame [W] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 70 euros (soixante-dix euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [W] [S] soit condamnée à verser à la SEM LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [W] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

CONDAMNE Madame [W] [S] à payer à la SEM LIGERIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,