TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00429 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX74

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Adeline JEANTET-COLLET de la SCP LE METAYER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [G] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Adeline JEANTET-COLLET de la SCP LE METAYER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [X] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, prenant effet le 9 janvier 2021, Monsieur [E] [V] et Madame [G] [V] son épouse, ont donné à bail à Madame [X] [Z] un local à usage d’habitation de type F1, comprenant une place de parking n°31, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 425,00 euros, avec une provision pour charges de 35,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Les époux [V] se prévalant d’une situation d’impayés locatifs dès le mois d’août 2022, un échelonnement de règlement a été accordé au locataire, non respecté, puis une lettre de mise en demeure a été adressée en juin 2023 à Madame [X] [Z], et un plan d’apurement proposé en octobre 2023 par la CAF du Loiret, en vain, ce qui a conduit Monsieur [E] [V] à faire délivrer à leur locataire défaillante par acte de commissaire de justice du 14 février 2024 un commandement de payer sous 6 semaines visant la clause résolutoire, lequel portait sur la somme principale de 1.983,00 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés à la date du 15 janvier 2024.

Les époux [V] ont ensuite fait assigner en référé Madame [X] [Z] par acte de commissaire de justice signifié à sa personne le 3 juin 2024 -dénoncé par voie électronique le 3 juin 2024 auprès de la Préfecture du Loiret- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire conventionnelle contenue dans le bail pour défaut de paiement des loyers en conformité avec l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [Z] du logement qu’elle occupe au [Adresse 3] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] à payer la somme de 3.225,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés au jour de la signification de l’assignation, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] à payer une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour jusqu’à son départ effectif des lieux, soit 460,00 € à compter du mois de juin 2024, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] au paiement de la somme de 1.500,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris notamment les frais du commandement et d’assignation, ainsi que les suites de mise en exécution, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience publique du 10 décembre 2024, l’avocat des époux [V] a maintenu l’intégralité de ses demandes, puis s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment du non-respect des échéanciers de paiement proposés, du non-règlement du loyer courant, de l’absence de justification d’assurance du logement, et de l’importance de la dette en augmentation constante qui s’élève à la somme de 4.231,00 €-hors frais de procédure- à la date d’audience (échéance de décembre 2024 incluse).

Madame [X] [Z], qui comparaît en personne, déclare être en arrêt maladie depuis septembre 2023 pour des soucis de santé, disposer de 900 € de ressources, avoir demandé un logement social, ne pas avoir contracté d’autres dettes, puis elle sollicite du tribunal l’octroi de délais pour lui permettre de reprendre le paiement de ses loyers.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience confirme la situation sociale et financière difficile de Madame [X] [Z], âgée de 64 ans, qui vit seule, travaille en CDI à temps partiel dans le secteur de l’aide à domicile, et doit contacter la CARSAT pour une estimation de ses droits à retraite.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En l’espèce, l’ordonnance sera contradictoire du fait de la comparution des parties à l’audience publique, et sera susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi la CAF du Loiret dès le 8 septembre 2023 afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Madame [X] [Z], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par les bailleurs époux [V] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en § VIII de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, pour la somme en principal de 1.983,00 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [X] [Z] disposait donc d’un délai expirant le dimanche 14 avril 2024 (jour ouvré) pour régler cette somme, ce délai étant toutefois légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit au lundi 15 avril 2024 à 24 heures.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [Z] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [X] [Z], occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, cause un préjudice aux époux [V] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Aussi, il convient de condamner Madame [X] [Z] à payer aux époux [V] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail qui sera calculée (selon décompte du 10 décembre 2024-échéance de décembre 2024 incluse) jusqu’à la libération complète des lieux par Madame [X] [Z].

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenu occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, et sa bonne foi étant présumée, Madame [X] [Z] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, les époux [V] versent aux débats l’acte de bail d’origine daté du 8 janvier 2021, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 10 décembre 2024-échéance de décembre 2024 incluse) pour un montant 4.231,00 €, hors frais de poursuites.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] à payer aux époux [V] la somme de 4.231,00 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 10 décembre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparante en personne à l’audience, Madame [X] [Z] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, et sollicite des délais pour le paiement de cette dernière. Il est néanmoins établi à l’examen des pièces de la procédure, que Madame [X] [Z] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être légalement accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Madame [X] [Z] destinés à apurer sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de sa part susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard notamment de ses faibles ressources disponibles, tandis que la perspective d’un apurement échelonné de la dette locative -supportée exclusivement et anormalement par la bailleresse- ne peut, en conséquence, être sérieusement envisagé.

Dans ces circonstances, Madame [X] [Z] ne pourra donc bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 15 avril 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [V], l’équité ne commande pas de condamner Madame [X] [Z] à leur verser une indemnité sur ce fondement.

Les époux [V] seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2021 entre Monsieur [E] [V] et Madame [G] [V] d’une part, et Madame [X] [Z] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation de type F1, comprenant une place de parking n°31, situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

DISONS que Madame [X] [Z] devra par conséquent quitter les lieux loués sis au [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [X] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [X] [Z] à verser à Monsieur [E] [V] et Madame [G] [V] la somme provisionnelle de 4.231,00 € (quatre mille deux cent trente et un euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 10 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [X] [Z] à verser à Monsieur [E] [V] et Madame [G] [V] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (décompte actualisé arrêté au 10 décembre 2024-échéance du mois de décembre 2024 incluse), laquelle sera calculée jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [X] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,