TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/00310 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWHH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [R] [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 14 juin 2023, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Monsieur [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 414,08 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 janvier 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [L] [T]. Il portait sur la somme en principal de 3.390,75 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 mars 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Monsieur [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 11 janvier 2024 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 14 juin 2023 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA [Adresse 8] Monsieur [L] [T] relatif à l’appartement n°681 sis au [Adresse 3] ;S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [L] [T] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à le faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [L] [T] ;S’entendre le condamner à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 4.954,48 euros représentant les loyers impayés au 19 mars 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 3.390,75 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 692,63 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Monsieur [L] [T] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Monsieur [L] [T] condamné en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 7], représentée par Madame [R] [Y], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 9.770,66 euros. Elle indique qu’il y a eu trois paiements depuis 2023 et par conséquent, elle maintient l’ensemble de ses demandes.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [L] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [T] est divorcé et qu’il accueille régulièrement ses deux enfants. Il a indiqué au travailleur social être en difficulté pour verser la pension alimentaire, et qu’une procédure de saisie est en cours à la CAF. Il a déclaré travailler en CDI mais que suite à un burn-out, il a démissionné en septembre 2023. Il a précisé avoir été 4 mois sans ressources et que par conséquent, des dettes se sont constituées. Monsieur [T] aurait pris contact avec son bailleur afin de mettre en place un plan d’apurement.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.390,75 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [L] [T] avait alors jusqu’au 11 mars 2024 à 24 heures pour régler la somme de 3.390,75 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé aucune somme sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mars 2024.

La clause résolutoire est acquise depuis le 12 mars 2024.

Il y aura donc lieu d’ordonner son expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte, échéance du mois de janvier 2025 inclus évalue la dette locative à la somme 10.110,99 euros à titre provisionnel.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de pénalités d’enquête sociale, pour un montant total de 76,20 euros (10 fois 7,62 euros), non justifiés en procédure, ainsi que les frais de procédure pour un montant de 178,47 euros et de 161,86 euros, qui relèveront éventuellement des dépens.

Aussi, s’agissant du montant du loyer du mois de décembre 2024, celui-ci était de 692,63 euros tandis que précédemment, le loyer était de 644,18 euros. La révision du loyer n’étant pas au mois de décembre, il conviendra de retenir le montant du loyer appliqué précédemment, à savoir la somme de 644,18 euros, ce qui correspond à une différence de 48,45 euros qu’il conviendra de déduire de la dette locative.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 9.646,01 euros, à titre provisionnel.

Absent à l’audience, Monsieur [L] [T] ne conteste pas, par principe, le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [T] au paiement de cette somme à titre provisionnel. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 3.390,75 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Monsieur [L] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer de 692,63 euros, conformément à la demande contenue en la matière dans l’assignation.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Monsieur [L] [T] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2023 entre la SA [Adresse 7] d’une part et Monsieur [L] [T] d’autre part concernant le logement situé [Adresse 5], étage 5, lot n°681) – [Localité 2] [Adresse 10], sont réunies à la date du 12 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 9.646,01 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2024 sur la somme de 3.390,75 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] à payer à la SA d'[Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer soit la somme de 692,63 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] à verser à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,