TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01450 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCKY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Madame [S], [W] [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, substitué par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020, ayant pris effet le 20 juillet 2020, Madame [S], [W] [U] a donné en location à Monsieur [X] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 429 euros outre 50 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [S], [W] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 septembre 2024 à Monsieur [X] [Y], pour un montant en principal de 1.851,55 euros.

Madame [S], [W] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 septembre 2024.

Madame [S], [W] [U] a, par acte d’huissier du 24 décembre 2024, fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer la demande de Madame [S] [U] recevable et fondée ;Débouter Monsieur [X] [Y] de l’intégralité de ses prétentions ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 6 novembre 2024 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 16 juillet 2020, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;Déclarer Monsieur [X] [Y] occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 3], et appartenant à Madame [S] [U] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Déclarer Monsieur [X] [Y] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article l.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article l.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente décision ;Condamner Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [S] [U] la somme de 3.385,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 novembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024, date du commandement, sur la somme de 1.851,55 euros et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 3.385,60 euros, jusqu’à parfait règlement ;Condamner Monsieur [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;Dire et juger que Madame [S] [U] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Condamner Monsieur [X] [Y] à payer à Madame [S] [U] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 décembre 2024.

A l’audience du 24 juin 2025, Madame [S], [W] [U], représentée par son avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.965,05 euros au 12 juin 2025 et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [S], [W] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 juillet 2020 et ayant pris effet le 20 juillet 2020 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.851,55 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures.

Monsieur [X] [Y] avait jusqu’au 6 novembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 6 septembre 2024 au 6 novembre 2024 à 24 heures, Monsieur [X] [Y] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [Y] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DELAI DE DEUX MOIS DE L’ARTICLE L.412-1 CPCE :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, le défendeur étant entré dans les lieux sur un fondement contractuel.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [X] [Y] reste redevable des loyers jusqu’au 6 novembre 2024 et, à compter du 7 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

Madame [S], [W] [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [Y] reste devoir la somme de 6.965,05 euros à la date du 12 juin 2025.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 184,20 euros correspondant à une régularisation de charges non justifiée en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 6.780,85 euros à la date du 12 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [X] [Y] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [X] [Y] sera en conséquence condamné à verser à Madame [S], [W] [U] la somme de 6.780,85 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux sur la somme de 1851,55 euros à compter du 6 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.385,60 euros à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [X] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [Y] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et celui-ci n’ayant formulé aucune demande au titre d’éventuels délais de paiements. En outre, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et au regard de la situation sociale et financière de Monsieur [X] [Y], ce dernier sera condamné à verser à Madame [S], [W] [U] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 16 juillet 2020, ayant pris effet le 20 juillet 2020 entre Madame [S], [W] [U] et Monsieur [X] [Y], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S], [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [S], [W] [U], la somme de 6.780,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 12 juin 2025- incluant l’échéance du mois de juin 2025, assortie des intérêts légaux sur la somme de 1851,55 euros à compter du 6 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.385,60 euros à compter du 24 décembre 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [S], [W] [U], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [S], [W] [U], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,