TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01006 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJYT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00631

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société Anonyme Immobilière du Moulin Vert, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELASU CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0274

ET :

LA SOCIETE WPH 93400, dont le siège social est sis [Adresse 6]

LA SOCIETE WAT PHO HERITAGE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Toutes deux représentées par M^e Pablo MONTOYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0605

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2019 à effet du 1er octobre 2019, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti à la société WPH 93400, alors en cours de formation, un bail commercial sur un local au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer le 5 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société WAT PHO HERITAGE.

Par acte du 27 mai 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société WAT PHO HERITAGE, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de la société WAT PHO HERITAGE et tous occupants de son chef, sous astreinte, et avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier ;

— Ordonner la séquestration du mobilier aux frais du preneur ;

— Condamner la société WAT PHO HERITAGE à lui payer à titre provisionnel la somme de 44.005,69 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2024 ;

— Condamner la société WAT PHO HERITAGE à lui payer une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier montant du loyer indexé et des charges globales, majoré de 10% à titre de pénalité, jusqu’à libération des lieux ;

— Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;

— Condamner la société WAT PHO HERITAGE à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un autre commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en date du 11 décembre 2024 à la société WPH 93400.

Par acte du 16 janvier 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer une nouvelle assignation, cette fois-ci à la société WPH 93400, aux mêmes fins, actualisant sa demande provisionnelle au titre des arriérés à la somme de 60.730,69 euros au 12 janvier 2025 et maintenant ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

A l’audience du 17 février 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT maintient ses demandes dans les termes de la seconde assignation délivrée à la société WPH 93400.

En défense, par conclusions écrites soutenues oralement, les sociétés WAT PHO HERITAGE et WPH 93400 sollicitent du juge des référés :

— In limine litis, juger irrecevables les demandes de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pour défaut de qualité à agir ;

— A titre principal, mettre hors de cause la société WAT PHO HERITAGE;

— Juger irrecevables l’intégralité des demandes de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT en raison d’une contestation sérieuse ;

— En tout état de cause, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de paiement ;

— Condamner la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à verser à la société WAT PHO HERITAGE et à la société WPH 93400 la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur les dépens.

En substance, elles soulignent in limine litis l’absence de lien juridique entre le bailleur et la société WAT PHO HERITAGE. Elles invoquent ensuite, au visa de l’article 1719 du code civil, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dont l’appréciation excède les pouvoir du juge des référés. Elles expliquent avoir loué un local brut, qui n’a pas été raccordé au réseau électrique par le bailleur, de sorte que la soiété WPH 93400 n’a pas été en mesure d’exploiter ledit local. Compte tenu de ces difficultés d’exploitation, elle sollicite des délais de paiement.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce de WPH 93400 ne porte mention d’aucune inscription en date du 9 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

D’après l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats a été conclu entre, d’une part, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et d’autre part,"Mme [K] [E] et M. [M] [U] [E] agissant en qualité de futurs associés de la société WPH 93400 (dénomination commerciale « WAT PHO HERITAGE »), en cours d’immatriculation, dont le siège social sera à [Adresse 7]. "

L’extrait kbis de la société WPH 93400 mentionne bien que cette société exerce sous le nom commercial « WAT PHO HERITAGE » et les différents relevés de compte sont au nom de WAT PHO HERITAGE.

S’il est exact que le premier commandement de payer, délivré le 5 décembre 2023 et la première assignation délivrée en date du 27 mai 2024 l’ont été à la société WAT PHO HERITAGE, il n’en demeure pas moins, d’une part, que cette dénomination correspond au nom commercial du preneur, d’autre part, qu’un nouveau commandement a été délivré le 11 décembre 2024 à la société WPH 93400 et que l’assignation a également été régularisée le 16 janvier 2025.

Au vu de ces éléments, aucun défaut de qualité à agir n’est à relever, le preneur a valablement été assigné et la fin de non-recevoir ne peut prospérer.

L’ action sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Une contestation apparaît comme sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Enfin, il ressort de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu d’assurer au preneur, tout au long du bail, une jouissance effective des lieux loués et de les délivrer avec tous leurs accessoires.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 décembre 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 58.646,70 euros.

Il résulte du décompte arrêté au 13 janvier 2025 à la somme de 60.730,69 euros, janvier 2025 inclus, que ledit commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois.

Pour contester être redevable de cette somme, le preneur fait valoir qu’elle n’a pu exploiter les lieux du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il ressort de l’article 22 du contrat de bail liant les parties que le local a été loué à l’état brut, « le preneur déclarant parfaitement le connaître pour l’avoir visité et reconnaît que ce dernier est parfaitement adapté à son activité » et que « le preneur effectuera à ses frais tous travaux nécessaire à son activité sans pouvoir réclamer aucune somme à quelque titre que ce soit au bailleur ». Le bail précise par ailleurs que le bailleur a consenti au preneur une franchise de loyers de quatre mois « compte tenu des travaux d’aménagement qui seront effectués par le preneur ».

Le preneur verse aux débats des courriels du 17 octobre 2019, du 21 novembre 2019, du 27 janvier 2020 et du 10 février 2020 dont il ressort que le local n’était alors manifestement pas alimenté en électricité, et un courriel du bailleur en date du 11 octobre 2021 faisant état de ce qu’il est informé que le preneur est « dans l’attente de la mise en place du compteur électrique ».

Néanmoins, il y a lieu de relever que le preneur ne verse aucun élément récent confirmant l’absence d’alimentation électrique du local ou à tout le moins une réclamation adressée au bailleur pour ce motif.

En tout état de cause, aucune disposition du bail ne précise qu’il incombe au bailleur d’assurer les démarches nécessaires à l’installation d’un compteur électrique et la société WPH ne justifie pas non plus avoir été dans l’impossibilité d’effectuer elle-même les démarches nécessaires.

Il ressort de ces éléments que le moyen tiré d’un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dont il résulterait pour le preneur une impossibilité d’exploiter le local conformément à sa destination et qui pourrait ainsi avoir une incidence sur les sommes réclamées au titre des loyers, n’apparaît fondé.

Au vu de ces éléments aucune contestation sérieuse n’apparaît caractérisée ni sur la validité du commandement de payer ni sur la somme réclamée.

En conséquence, le commandement n’ayant pas été régularisé dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 12 janvier 2025, et le preneur, qui est de manière non sérieusement contestable redevable de la somme de 60.730,69 euros au titre des arriérés locatifs, suivant décompte arrêté au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, sera condamné à régler cette somme, par provision.

La société WPH 93400 sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Néanmoins, la dette est en constant augmentation et aucun loyer, même partiel n n’a été réglé depuis plus de deux ans. En outre, elle ne produit aucun élément sur situation économique et sur ses perspectives de reprise d’activité, de sorte qu’elle ne démontre pas être en capacité de faire face à ses échéances, il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’obligation de la société WPH 93400 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif et sans qu’il y ait lieu d’ordonner une astreinte.

Le maintien dans les lieux de la société WPH 93400 causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société WPH 93400 sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société WPH 93400 sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 1.500 euros à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons l’action recevable ;

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 12 janvier 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société WPH 93400 ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 1]) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société WPH 93400 à régler à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société WPH 93400 à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme provisionnelle de 60.730,69 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 13 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

Rejetons la demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société WPH 93400 à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société WPH 93400 aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AVRIL 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON