TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/00638 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HATO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [D] [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2014, Madame [D] [X] a consenti à Monsieur [C] [L] un contrat de location portant sur un appartement de type F2 avec jardin situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 491,00 euros et 59,00 € de provision pour charges locatives, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Compte tenu du comportement inapproprié et agressif de Monsieur [C] [L] (cris et tapage diurne et nocturne, propos menaçants à l’égard des résidents, exhibitionnisme, défaut d’entretien du jardin loué, brûlage de déchets…) et du caractère fréquent et régulier des nuisances subies par les copropriétaires et autres locataires de la résidence, le gestionnaire de la copropriété [Adresse 4] a – par lettres RAR en date des 23 avril et 29 mai 2024 – mis en demeure Monsieur [C] [L] de mettre un terme définitif à ses agissements troublant gravement la tranquillité du voisinage, à défaut de quoi son bail d’habitation pourrait être résilié pour motif légitime et sérieux et une procédure d’expulsion initiée à son encontre.

En dépit de ces mises en demeure restées vaines et des plaintes (mains courantes) déposées à son encontre par plusieurs résidents de la copropriété, les agissements de Monsieur [C] [L] ont perduré, et ce, en dépit d’une tentative de conciliation de justice préalable en date du 18 juin 2024, ayant abouti à la rédaction d’un procès-verbal de carence du fait de son absence à cette invitation.

En conséquence, Madame [D] [X] a fait assigner Monsieur [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice le 27 janvier 2025 -signifié à l’étude- aux fins suivantes :

Juger Madame [D] [X] recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit ;Prononcer la résiliation du bail à effet du 1er janvier 2014 conclu entre Madame [D] [X] et Monsieur [C] [L] pour le logement situé [Adresse 9] aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [C] [L] ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, à quitter sans délai le logement occupé au sein de la résidence Villa [Localité 3] Soleil, [Adresse 1], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution ;Condamner Monsieur [C] [L] à payer à Madame [D] [X] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;Condamner Monsieur [C] [L] à payer à Madame [D] [X] une indemnité de 2.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [C] [L] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation ainsi que des suites de la mise en exécution ;Débouter Monsieur [C] [L] de toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

A l’audience du 11 février 2025, Madame [D] [X], représentée par son avocat conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance, en insistant sur les nombreux témoignages de résidents et les multiples signalements effectués (dernière main courante du 6 février 2025) auprès des services de police et du procureur de la République, puis a déposé les pièces et éléments de son dossier.

Monsieur [C] [L], bien que régulièrement assigné à l’étude, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 et au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

SUR LA RÉSILIATION POUR INEXECUTION FAUTIVE DES OBLIGATIONS DU BAIL ET SUR L’EXPULSION

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1728 du Code civil impose quant à lui au locataire un usage raisonnable du bien loué.

L’article 1729 du Code civil prévoit ensuite que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le contrat de bail signé par Monsieur [C] [L] le 1er janvier 2014 contient, dans ses conditions générales (article 2-3 « obligations des parties » & article 2-10 : « Résiliation-congé »), l’indication que le locataire en place a l’obligation, notamment, de jouir du logement et de ses annexes paisiblement, et de s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à la tranquillité des voisins. Il doit ainsi éviter tout ce qui pourrait apporter un trouble ou une gêne aux voisins et tiers, à défaut de quoi il risquerait la résiliation du bail pour inexécution ou manquement à ses obligations contractuelles.

Or, en l’espèce, il ressort nettement des éléments versés aux débats par la requérante Madame [D] [X] que de nombreux locataires ou copropriétaires de la résidence, ont constaté et témoigné des graves violences et nuisances que Monsieur [C] [L] fait vivre à l’ensemble des personnes résidant dans l’immeuble qu’il occupe. Ainsi, plusieurs signalements et dépôts de plainte ont été déposés, puis transmis auprès des services du procureur de la République, tandis que les vaines mises en demeure adressées par le gestionnaire de la copropriété à Monsieur [C] [L] n’ont pas permis de mettre fin aux graves troubles et actes agressifs et violents (cris injustifiés et tapage diurne et nocturne, menaces, exhibitionnisme) commis à l’égard des autres résidents de la copropriété, le défaut d’entretien du bien loué étant par ailleurs manifeste.

A l’analyse, il apparaît ainsi constant que les autres résidents subissent un climat de peur et une dégradation considérable de leurs conditions de vie, état de fait avéré a minima depuis le début de l’année 2024 et ce, jusqu’à la saisine de la présente juridiction le 27 janvier 2025, voire au-delà comme le démontre le nouveau signalement (main courante) daté du 6 février 2025 auprès des services de la Police Nationale.

En conséquence, des troubles du voisinage répétés et récurrents peuvent être exclusivement imputés à Monsieur [C] [L], et seront donc retenus pour la période courant du mois de mars 2024 (pièces n°3 à 8 – Me [Y]) jusqu’à la date d’assignation du 27 janvier 2025, ces troubles manifestement suffisamment graves et répétitifs étant intervenus de jour comme de nuit dans la résidence « [Adresse 6] ».

Il apparaît également que le bailleur et le gestionnaire de la copropriété ont réagi dès que ces troubles ont été portés à leur connaissance, adressant au locataire fautif plusieurs lettres recommandées avec AR afin de tenter de rétablir un climat apaisé et serein au sein de ladite résidence.

Compte tenu de l’existence des troubles du voisinage observés et du manquement de Monsieur [C] [L] à son obligation de jouissance paisible des lieux, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à la date du 6 juin 2024, date de notification par lettre RAR au locataire indélicat (pièce n°14 – Me [Y]) de sa prochaine expulsion du logement pour inexécution fautive et manquement grave et répété à ses obligations contractuelles.

L’expulsion du logement de Monsieur [C] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, devra donc être ordonnée -puis à défaut de départ volontaire de ce dernier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux- il pourra être requis le concours de la force publique et d’un serrurier.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [C] [L] reste redevable d’une redevance mensuelle jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence fixée au 6 juin 2024, et à compter du lendemain, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, le locataire occupant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2024, cause nécessairement un préjudice à la bailleresse Madame [D] [X] qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle due au moment de la résiliation fixée au 6 juin 2024, conformément à la demande de la bailleresse, puis de condamner Monsieur [C] [L] au paiement de ladite indemnité, ceci jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés du logement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [X] pour faire valoir ses droits, Monsieur [C] [L] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant suivant mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de Madame [D] [X] recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu 1er janvier 2014 entre Madame [D] [X], d’une part, et Monsieur [C] [L], d’autre part, concernant l’appartement sis [Adresse 8], et ce, à compter du 6 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [C] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion suivront le sort prévu aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à verser à Madame [D] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles réactualisées et dues au moment de la résiliation du contrat de bail fixée au 6 juin 2024, ceci jusqu’à la complète libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à Madame [D] [X], la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE, à toutes fins, que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge, et par la Greffière.

La greffière, Le juge,