TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00748 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 4]

inscrite au RCS [Localité 5] sous le n° 451034896

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS substituée par M^e Hayette ET TOUMI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI LA [Adresse 3] [Adresse 7], inscrite au RCS d’Orléans sous le numéro 451034896, a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 1er septembre 2023, pour un loyer mensuel de 675 euros outre 25 euros de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 4] a fait signifier le 20 février 2024 à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance habitation, visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.480,13 euros ainsi que de justifier de l’occupation des lieux. Ce commandement a été remis à étude.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d’impayés le 4 mars 2024.

La SCI LA GRANDE RUE a ensuite fait assigner en référé le 4 septembre 2024 Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer la SCI [Adresse 4] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Constater la résiliation du contrat de bail d’habitation en date du 1er septembre 2023 portant sur le local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], en raison de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire depuis la date du 23 avril 2024 ;En conséquence,

Ordonner l’expulsion de [Z] [V], ainsi que tous occupants de son chef, du local d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SCI LA GRANDE RUE la somme de 2.798,21 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 9 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date de signification du commandement de payer ;Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SCI LA GRANDE RUE, la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

Condamner Monsieur [Z] [V] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’état dans le département le 5 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 4] – représentée par son avocat – a actualisé la dette locative à la somme de 6.000 euros. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et a indiqué que le locataire se trouve toujours en défaut d’assurance.

Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [V] [Z] n’a pas comparu.

Le juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La SCI bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par la SCI bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2023 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (conditions générales, page 6).

Le 20 février 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Monsieur [V] [Z], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Monsieur [V] [Z] avait jusqu’au 20 mars 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

La SCI bailleresse a indiqué à l’audience que l’attestation d’assurance n’a pas été transmise.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 21 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [V] [Z] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 20 mars 2024 et, à compter du 21 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [V] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 21 mars 2024, cause un préjudice à la SCI [Adresse 4] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [Z] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 4] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, incluant l’échéance du mois de mars 2025, évalue la dette locative à la somme de 5.998,78 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 250,57 euros, correspondant à une facture EDF non justifiée en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5.748,21 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [V] [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 5.748,21 euros.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.480,13 euros à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

III. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La SCI [Adresse 4] sollicite le versement d’une somme de 1.000 euros au motif que le locataire ne s’acquitte plus de ses obligations légales découlant du contrat de bail signé avec le bailleur et que cette inexécution consiste en une résistance abusive.

Toutefois, outre les loyers impayés auxquels le locataire sera condamné à payer, la SCI LA GRANDE RUE ne démontre aucun préjudice s’agissant d’une résistance abusive.

En conséquence, la SCI [Adresse 4] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SCI [Adresse 4], Monsieur [V] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour non souscription de l’assurance contre les risques locatifs, figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre la SCI [Adresse 4], d’une part, et Monsieur [V] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 mars 2024 et que le bail est donc résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DISONS que Monsieur [V] [Z] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [V] [Z] à la SCI [Adresse 4] à compter du 21 mars 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait dû si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [V] [Z] à verser à la SCI LA GRANDE RUE la somme provisionnelle de 5.748,21 euros (selon décompte incluant l’échéance du mois de mars 2025), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.480,13 euros à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à la SCI [Adresse 4] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égale au loyer et aux charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTONS la SCI [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [Z] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 12 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge,