Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 18 septembre 2025, n° 25/01552

TJ Toulouse 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation
Le tribunal a jugé que l'action était recevable car la notification a été effectuée dans les délais requis.
Accepté
Inexécution des obligations par le locataire
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du défaut d'assurance.
Accepté
Absence de justification de la présence du locataire
Le tribunal a ordonné l'expulsion en raison de l'absence de contestation de la part du locataire.
Accepté
Justification des arriérés locatifs
Le tribunal a constaté que le locataire devait la somme demandée, n'ayant pas contesté le montant.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée au montant du loyer en cours.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 18 sept. 2025, n° 25/01552
Numéro(s) :	25/01552
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSAN
Cabinet(s) :	DBA
Parties :	S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A COLOMIERS HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01552 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDNG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[C] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A COLOMIERS HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [C] [V], demeurant [Adresse 4]

[Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [C] [V] un appartement à usage d’habitation (n°10) situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 404,60 euros hors provision sur charges.

Le 19 novembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [C] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant de 911,30 euros en principal ainsi que de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin :

— de constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et ses accessoires qui lui a été consenti le 19 décembre 2022 par la SA SOCIETE ALTEAL anciennement dénommée S.A COLOMIERS HABITAT pour le local d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 6] [Localité 7] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018,

— d’ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de la condamner au paiement :

* de la somme de 1.348,78 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 23 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 520,95 euros égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025.

A l’audience du 01er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil , maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.459,63 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise en précisant qu’elle n’a pas eu de contact avec la défenderesse.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 20 février 2025, Madame [C] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 5 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 10) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 911,30 euros a été signifié le 19 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, le commandement délivré vise également la justification de l’assurance et le bail contient également une clause résolutoire pour défaut d’assurance (10.2) précisant qu'“à défaut de production du document justificatif, et après un commandement demeuré infructueux au bout d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.”

Or Madame [C] [V], absente, ne justifie pas avoir produit son justificatif d’assurance dans les conditions susvisées.

Dès lors que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour l’assurance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens invoqués par le bailleur au titre des loyers impayés.

En effet, il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [C] [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

Néanmoins, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [C] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 19 juin 2025 démontrant que Madame [C] [V] reste devoir la somme de 2.459,63 euros, incluant le quittancement de mai 2025 comprise.

Madame [C] [V] non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.459,63 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 sur la somme de 1.348,78 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [C] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 janvier 2025 au

31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 520,95 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [C] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2022 prenant effet au 20 décembre 2022 entre la S.A ALTEAL et Madame [C] [V] concernant un appartement à usage d’habitation (n°10) situé [Adresse 1] [Localité 7] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 pour défaut d’assurance ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A ALTEAL de sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.459,63 euros (décompte arrêté au 19 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 février 2025 sur la somme de 1.348,78 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 520,95 euros ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,