TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00468 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6E2

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

c/

Monsieur [S] [U]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Madame [T] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 février 2014, la société [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 176,58 € et par contrat du 8 juin 2015, un garage à la même adresse pour un loyer mensuel de 25,29€.

Des loyers étant demeurés impayés et l’attestation d’assurance n’ayant pas été produite, la société [Localité 8] HABITAT devenue la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 12 mars 2024.

Par acte d’huissier en date du 3 juin 2024, la société OPH TROYES [Localité 6] HABITAT a ensuite fait assigner M. [S] [U] à l’audience du 4 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 juillet 2025, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT – représentée par M^me Hong-LieuTAVERNEY – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [S] [U] ;

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

et de condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 5356,32 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’exigibilité des sommes pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire demeure redevable d’impayés locatifs et que l’attestation d’assurance n’a pas été produite. Il n’y a aucun contact avec le locataire.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à étude d’huissier le 3 juin 2024, M. [S] [U] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail.Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 6 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

1. Sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En l’espèce, le bail du 27 février 2014 prévoit qu’à défaut pour le locataire de s’assurer auprès d’une compagnie d’assurance contre les risques locatifs et d’en justifier lors de la remise des clés et chaque année au bailleur et un mois après un commandement demeuré infructueux la convention sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer avec commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance a été délivré à M. [S] [U] le 12 mars 2024.

Ce commandement qui reproduit intégralement les termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, vise et reproduit la clause résolutoire prévue au contrat de bail est conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, il résulte du décompte produit qu’une assurance a bien été souscrite pour le compte du locataire de telle sorte que le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d’assurance du locataire pour solliciter la résiliation de plein droit du contrat de location.

2. Sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 27 février 2014 a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 1151,50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause contractuelle, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

M. [S] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [U] .

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5356,32 € à la date du 30 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 13 mai 2024, M. [S] [U] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [U] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 5356,32 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayées (décompte arrêté au 30 juin 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1151,50 € à compter du commandement de payer (12 mars 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés par M. [S] [U] , partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [S] [U] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2014 entre la société [Localité 8] HABITAT devenue la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT et M [S] [U]. concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] et par contrat du 8 juin 2015, un garage à la même adresse , sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT à titre provisionnel la somme de 5356,32 € (décompte arrêté au 30 juin 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 1151,50 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à payer à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à verser à la société OPH [Localité 8] [Localité 6] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025,

Le greffier, Le président,