TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/04666 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G37S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD & RISPAL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [H] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Y] [M] a donné à bail meublé, par contrat du 31 janvier 2022, à Madame [H] [X] un logement d’habitation Porte 4 (lot 49) étage 12 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 470 euros, outre 50 euros de provisions sur charges, payable d’avance.

Le 31 janvier 2022, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Se prévalant d’impayés, par acte du 29 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [H] [X], par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1.240,00 euros, coût de l’acte en sus, au titre des loyers et charges impayés des mois de février à avril 2024, la quittance subrogative correspondante en date du 15 avril 2024 étant annexée audit commandement.

Une nouvelle quittance subrogative a été délivrée, en date du 17 août 2024 au titre des loyers et charges impayés des mois de février à août 2024 inclus.

C’est dans ce contexte que par acte du 18 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamner en outre au paiement de la somme de 3.210,00 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 sur la somme de 1.240,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [H] [X] à payer ladite indemnité d’occupation à la demanderesse dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;la condamner également au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives reçu avant l’audience fait état de location d’une partie du logement via le site AIRBNB par le propriétaire, le défilé d’occupants mettant Madame [X] en insécurité et engendre des problèmes de santé importants. Elle aurait par suite trouvé un logement dans le parc privé et explique ses impayés par une diminution de ses ressources puis par son exaspération eu égard aux conditions dégradées de la location.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, précise que Madame [X] a quitté les lieux le 21 janvier 2025 et signale une erreur matérielle sur l’état des lieux de sortie visant « 2024 ». Elle se désiste par suite de sa demande de résiliation du bail, d’expulsion et de ses conséquences. Elle actualise sa créance à la somme de 4809 euros et se réfère à ses écritures.

Madame [H] [X], régulièrement citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur l’intérêt à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 31 janvier 2022 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 31 janvier 2022 et en expulsion à l’encontre de Madame [H] [X].

Sur le désistement de la demande principale en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion :

La société bailleresse a déclaré se désister, en raison du départ de la locataire le 21 janvier 2025, de ses demandes quant à l’acquisition de la clause résolutoire et par suite de l’expulsion et de leurs conséquences. Il en sera donc fait le constat.

Sur la condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1346-1 du code civil susénoncé la caution est subrogée dans les droits de la bailleresse lorsqu’elle a réglé les loyers en lieu et place du locataire, dans la limite de ce qui a été payé.

En vertu du « contrat de cautionnement Visale » signé par le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 31 janvier 2022, cette dernière se porte caution simple en faveur du bailleur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail, l’acte de garantie du paiement des loyers, les quittances subrogatives des 15 avril 2024, 17 août 2024 et 23 janvier 2025, une lettre d’information au bailleur, une mise en demeure au locataire d’avoir à payer, ainsi que le décompte des règlements effectués au profit du bailleur, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Madame [H] [X] s’élève à la somme de 4.809 euros au titre des loyers et charges concernant le logement à usage d’habitation litigieux, quittance subrogative du 23 janvier 2025 incluse.

Non comparante, la défenderesse, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la créance réclamée par la demanderesse.

Il convient donc de condamner Madame [H] [X] au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 sur la somme de 1.240,00 euros, à compter de l’assignation du 18 septembre 2024 sur la somme de 1.970,00 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H] [X] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris le commandement de payer.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE le désistement par la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes tenant à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion et leurs conséquences concernant le bail conclu le 31 janvier 2022 avec Madame [H] [X] portant sur un logement d’habitation meublé porte 4 (lot 49) au 12ème étage sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.809 euros au titre des loyers et charges, quittance subrogative du 23 janvier 2025 incluse, laquelle somme porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2024 sur la somme de 1.240,00 euros, à compter de l’assignation du 18 septembre 2024 sur la somme de 1.970,00 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [H] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière susnommées.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,