Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01565 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757TC

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

[Z] [J]

C/

[G] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [J]

né le 11 Juin 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [D]

né le 16 Octobre 1995 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01565 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757TC et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2024, M. [Z] [J] a consenti un bail d’habitation à M.[G] [D] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 5 du mois de 600,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1890,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [G] [D] le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, M. [Z] [J] a assigné M.[G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 du code civil :

— déclarer recevable et fondée sa demande ;

— débouter M. [G] [D] de l’intégralité de ses prétentions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 30 août 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 6 janvier 2024 pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;

— déclarer M. [G] [D] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [D] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— déclarer M. [G] [D] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

— dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

— condamner M. [G] [D] à lui payer la somme de 3065,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 septembre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date du commandement sur la somme de 1890 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 3065,58 euros, jusqu’à parfait règlement ;

— condamner M. [G] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— dire et juger qu’il sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de réparation intégrale du préjudice ;

— condamner M. [G] [D] à lui payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [G] [D] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation, sa dénonciation au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 9 janvier 2025, M. [Z] [J], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2024, s’élève désormais à 4280,10 euros.

Il déclare que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants, le dernier versement ayant été effectué le 11 janvier 2024.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire.

M. [G] [D] déclare ne pas vouloir se maintenir dans les lieux loués car il habite dorénavant chez ses parents.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1890,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 août 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [J] sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution au motif qu’en ayant une dette de 3065,58 euros, le locataire a démontré sa mauvaise foi dans le respect de ses obligations contractuelles.

L’existence de manquements aux obligations contractuelles ne peut, à elle-seule, démontrer la mauvaise foi du co-contractant défaillant.

Par conséquent, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Il convient alors de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 630,00 euros, du 31 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [J] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 9 décembre 2024, M.[D] lui devait la somme de 4280,10 euros, échéance de décembre incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme celle de 87,84 euros facturée au titre de la régularisation des charges et celle de 101,44 euros facturée au titre de la taxe d’ordures ménagères 2024 car elles ne sont pas justifiées en leur principe et leur montant.

A l’audience, M. [D] déclare avoir fait un virement de 1800,00 euros au bailleur. Il n’apporte néanmoins aucun élément de nature à corroborer l’existence d’un tel paiement.

M. [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 4090,82 au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1890,00 euros, à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1175,58 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550,00 euros à la demande de M. [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 6 janvier 2024 entre M. [Z] [J], d’une part, et M.[G] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 31 août 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [G] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [Z] [J] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [G] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 630,00 euros (six cent trente euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [G] [D] à payer à M. [Z] [J] la somme de 4090,82 euros (quatre mille quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 9 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 1890 euros, à compter du 24 octobre 2024 sur la somme de 1175,58 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [G] [D] à payer à M. [Z] [J] la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 24 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,