TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00393 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXLD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA D’ [Adresse 6]

sise [Adresse 1]

représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2018, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] un appartement à usage d’habitation bâtiment 1 Escalier 1 Etage 1 – Lot 3408/007228 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 569,79 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] le 5 octobre 2023, chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2944,96 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 20 août 2020 au 30 septembre 2023.

C’est dans ce contexte que la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte d’huissier du 14 mai 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;et en conséquence, condamner les défendeurs à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;passé ledit délai, autoriser qu’ils soient expulsés ainsi que tout occupant de leur chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] au paiement, au titre des loyers impayés au 2 mai 2024, de la somme de 4156,90 euros en principal en sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 5 octobre 2023 sur 2944,96 euros et à compter du jugement pour le surplus ;les condamner en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 785,46 euros jusqu’à complète libération des locaux ;ainsi qu’au paiement de la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation .

À l’audience du 26 novembre 2024, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [U] – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 6078,07 euros en précisant que Monsieur est censé être parti depuis le 22 novembre 2024.

Bien que chacun citée par procès-verbal remis à étude, Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier en date du 8 octobre 2024 reçue au greffe avant l’audience fait état de la séparation du couple et mentionne que Madame a retrouvé un logement sans avoir restitué le logement litigieux souhaitant le « vider et effectuer quelques travaux » auparavant. Il est fait état de l’engagement de Madame pour prendre contact avec la bailleresse aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie. Il est également indiqué le départ du logement de Monsieur sans information plus avant.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d’impayés de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] le 5 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d'[Adresse 6] produit un décompte actualisé, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, duquel il ressort que Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] restent lui devoir, la somme provisionnelle de 6078,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées, aucun détail des appels de fonds distinguant le loyer augmenté de la provision sur charges n’étant produit.

Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande.

III- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 28 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 5 octobre 2023 par la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à chacun de Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] pour un montant en principal de 2944,96 euros, coût de l’acte en sus.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 2.944,96 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifié pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

Par suite, la SA [Adresse 5] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, SA [Adresse 5] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2018 entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Monsieur [C] [L] et Madame [H] [L] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 1 Escalier 1 Etage 1 – lot 3408/007228 situé [Adresse 4] ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTONS la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DISONS que la SA [Adresse 5] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par Sarah Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection,