TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/01560 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVXN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [K] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Rachid BOUZID, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° 2024/5420 accordée le par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4]

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, ayant pris effet le même jour, l’OPH LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [K] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 300,45 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois. Ce bail a également prévu le versement d’un dépôt de garantie de 300,45 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 11 mars 2022.

Le versement d’un dépôt de garantie de 300,45 euros, correspondant à un mois de loyer, est indiqué dans le contrat de bail.

Par lettre reçue le 13 mars 2023 par l’OPH LOGEMLOIRET, Madame [K] [Z] a donné congé au bailleur pour le 13 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 7 avril 2023 mais la locataire a refusé de le signer selon la mention apposée sur ce document.

Le 2 mai 2023, l’OPH LOGEMLOIRET a fait réaliser un procès-verbal de constat de commissaire de justice afin de constater l’état du logement, après le départ de la locataire.

Un conciliateur de justice a été saisi par l’OPH LOGEMLOIRET aux fins de tentative de conciliation, en vain, Madame [K] [Z] ne s’étant pas présentée le 21 décembre 2023 à l’invitation du conciliateur.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 5 février 2024, l’OPH LOGEMLOIRET a mis en demeure Madame [K] [Z] de régler sous quinze jours la somme de 1.107,48 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives.

Par requête en date du 5 mars 2024 et reçue au greffe le 9 avril 2024, l’OPH LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de condamner Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 1.107,48 euros répartie comme suit :

219,98 euros au titre des loyers et charges impayés ;887,50 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie en vertu du contrat de location ;ainsi que la somme de 111 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le courrier de convocation de la locataire étant revenu pli avisé, non réclamé, l’OPH LOGEMLOIRET, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, a fait citer par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans Madame [K] [Z] suivant procès-verbal de remise à domicile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée à celle du 11 mars 2025, pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A cette audience du 11 mars 2025, l’OPH LOGEMLOIRET, représenté par Madame [L] [Y] employée du bailleur dûment munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Madame [K] [Z], a été représentée à l’audience par son conseil qui a déposé ses conclusions et ses pièces, et a sollicité du Juge des contentieux de la protection qu’il :

déboute l’OPH LOGEMLOIRET de ses demandes pour réparations locatives ;déboute l’OPH LOGEMLOIRET de ses demandes pour loyers et charges impayés ;rejette la demande de l’OPH LOGEMLOIRET au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;à titre subsidiaire, si le tribunal estimait justifiées les réparations locatives, qu’il limite le montant à hauteur du montant de dépôt de garantie versé par Madame [K] [Z] et non restitué par l’OPH LOGEMLOIRET soit la somme de 300,45 euros ;condamne l’OPH LOGEMLOIRET aux dépens.

Pour contester la demande au titre des réparations locatives, Madame [K] [Z] soutient que l’OPH LOGEMLOIRET ne fournit pas de justificatifs probants au soutien des sommes réclamées. Elle indique que l’état des lieux de sortie a été établi unilatéralement et sans sa signature car, en raison de la durée de la procédure et d’impératifs familiaux, elle a dû quitter les lieux avant la fin de celui-ci. Elle fait enfin valoir qu’un certain nombre de dégradations qui lui sont imputées étaient déjà présentes lors de son entrée dans le logement.

Pour contester la demande au titre des loyers et charges impayés, Madame [K] [Z] soutient que la somme réclamée par l’OPH LOGEMLOIRET n’est pas précisément justifiée et que la nature des charges n’est pas précisée. Elle indique par ailleurs avoir réglé son loyer jusqu’au terme de son préavis et qu’aucun retard de paiement ne lui a été notifié avant la mise en demeure du 30 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 21 décembre 2023.

I) Sur les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 11 mars 2022, l’OPH LOGEMLOIRET produit un relevé de compte mettant à la charge de Madame [K] [Z] la somme de 1.143,03 euros, incluant les loyers et charges impayés, les réparations locatives et les frais de procédure. Il convient de préciser que le bailleur a soustrait le dépôt de garantie de 300,45 euros de l’ensemble de la dette locative.

Il se comprend à la lecture des pièces produites par le bailleur, notamment le décompte, que Madame [K] [Z] aurait quitté le logement le 2 mai 2023 alors qu’elle avait donné congé pour le 13 avril 2023. Cela expliquerait que le décompte produit par le bailleur mentionne une somme due au titre de deux jours de loyer en mai 2023 ainsi qu’une somme pour le loyer du sur la période du 14 au 30 avril 2023.

Pour autant, un état des lieux de sortie a été réalisé le 7 avril 2023, en présence de la locataire, et qui mentionne une sortie au 13 avril 2023. En outre, le procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice le 2 mai 2023 indique seulement qu’à cette date, la locataire avait remis les clés au bailleur et n’était donc plus présente dans le logement sans que la date exacte de son départ ne soit précisée. Enfin, le bailleur aurait pu, dès le 8 avril 2023, faire appel à un commissaire de justice pour réaliser le constat d’huissier, le fait que sa réalisation n’ait eu lieu que le 2 mai 2023 n’étant pas imputable à la locataire.

Ainsi, le bailleur ne démontre pas la présence de la locataire dans les lieux au-delà du 13 avril 2023, date du congé, de sorte que la somme réclamée au titre du loyer du mois de mai 2023 sera déduite du montant total des loyers et charges dus. Il convient par ailleurs d’ajouter que la somme facturée au titre du loyer du mois d’avril 2023 doit porter sur une période de 13 jours (154,72 euros), la somme de 202,33 euros facturée au titre de la période allant du 14 avril au 30 avril 2023 n’étant pas justifiée non plus.

Il y a donc lieu de soustraire, à la somme réclamée par l’OPH LOGEMLOIRET (1143,03 euros) les sommes suivantes :

887,50 euros au titre des réparations locatives ;24,92 euros au titre du loyer du mois de mai non justifié par le bailleur ;202,33 euros au titre du loyer du mois d’avril relatif à la période du 14 au 30 avril 2023 ;108,86 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat réalisé le 2 mai 2023, cette somme relevant éventuellement des dépens ;35,55 euros au titre des frais de citation du 25 novembre 2024, cette somme relevant éventuellement des dépens ;= > – 116,13 euros

et d’ajouter à cette somme, celle du dépôt de garantie soustrait (300,45 euros), soit un total dû, de 184,32 euros au titre de l’arriéré locatif, dépôt de garantie non déduit.

En conséquence, Madame [K] [Z] sera condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET la somme de 184,32 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 13 avril 2023, date de résiliation du bail, loyer d’avril 2023 inclus et dépôt de garantie non décompté.

II) Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 11 mars 2022 reprend ces dispositions en son article III.1.3. des conditions générales.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’OPH LOGEMLOIRET produit l’état des lieux d’entrée du 11 mars 2022, qui a été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie mentionne la présence de Madame [K] [Z] et un refus de signature de celle-ci. Cet état des lieux doit donc être considéré comme non contradictoire.

En l’absence d’état des lieux de sortie contradictoire, il sera tenu compte des constatations réalisées par le commissaire de justice le 2 mai 2023.

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite une somme totale de 887,50 euros au titre des réparations locatives, cette somme correspondant aux dépenses suivantes :

872,50 euros au titre des réparations à réaliser dans le logement15,00 euros correspondant à une clé de la porte d’entrée manquante

La demande financière présentée par le bailleur n’est étayée par aucune pièce permettant de justifier du coût des travaux pour lesquels une indemnisation est demandée, le bailleur fournissant seulement un décompte avec l’application de coefficients de vétusté à certains postes de dépense.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat réalisé par le commissaire de justice afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par la locataire dans les lieux, à savoir environ 13 mois.

Sur les travaux de remplacement de papier peint et de peinture de la chambre 1

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite une somme de 193,37 euros correspondant à 90% des sommes dépensées au titre du remplacement de papier peint de la chambre 1.

L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf des murs de la chambre avec la précision de légers décollements entre certains lès. A la sortie, il ressort du constat du commissaire de justice que les murs sont recouverts de papier peint de différents genres et taché. Les taches constatées permettent d’objectiver l’existence de dégradations réalisées par la locataire. Il convient donc d’octroyer la somme de 161,15 euros au bailleur, correspondant à 75% de la somme réclamée, une vétusté de 25% devant rester à la charge du bailleur.

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite par ailleurs une somme de 28,63 euros correspondant à 20% des sommes dépensées pour repeindre le plafond de la chambre 1.

Si l’état des lieux d’entrée note un plafond en bon état, il ressort des constatations du commissaire de justice que le plafond est recouvert de toile de verre peinte, tachée et déchirée. Madame [K] [Z] fait valoir que le noircissement du plafond résulte manifestement de l’humidité causée par les tuyaux d’eau et de gaz, mais ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. Les taches constatées ainsi que les déchirures doivent donc être considérées pour partie comme résultant de l’action de la locataire. Il convient, d’octroyer la somme de 28,63 euros pour ce poste de réparation.

Sur les travaux de remplacement de papier peint de la chambre 2

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite une somme de 161,78 euros correspondant à 40% des sommes dépensées pour poser du papier peint neuf.

L’état des lieux d’entrée mentionne des murs neufs avec plusieurs tons, de légers décollements entres certains lès et des traces sur le pan 1. A la sortie, le commissaire de justice constate que le papier peint est taché et se décolle par endroits. Madame [K] [Z] souligne que des griffures étaient déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée et ne sauraient lui être imputées. Elle produit à cet égard une photo de la chambre qui demeure néanmoins peu visible et non datée, ne permettant donc pas de s’assurer de l’état de la chambre à sa sortie des lieux. Or, compte-tenu de l’état des murs à l’entrée, décrits comme neuf mais avec des défauts préexistants, et de leur état à la sortie qui a peu évolué, il y a lieu d’octroyer la somme de 101,11 euros au bailleur correspondant à 25% des sommes facturées, à titre d’indemnisation pour ce poste compte tenu de l’occupation du logement pendant 13 mois et du fait que préexistaient des désordres moindres.

Sur les travaux de réparation de la cuisine

L’OPH LOGEMLOIRET demande une somme de 70,47 euros correspondant à 20% des sommes dépensées pour les travaux de peinture des murs.

Si l’état des lieux d’entrée note des murs en bon état avec de légères traces sur le pan 4, le commissaire de justice fait état de murs recouverts d’une toile de verre sale et tachée. Compte-tenu du peu de temps passé dans le logement et de l’état préexistant des murs, il convient d’octroyer la somme de 70,47 euros au bailleur en réparation de ce poste.

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite ensuite une somme de 22,02 euros correspondant à 20% des sommes dépensées pour repeindre le plafond de la cuisine.

L’état des lieux d’entrée relève un bon état du plafond tandis que le constat fait état d’une toile de verre peinte et tachée. Madame [K] [Z] fait valoir que le noircissement du plafond résulte manifestement de l’humidité causée par les tuyaux d’eau et de gaz, mais ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. La part des dégradations mises à sa charge par le bailleur lui seront donc imputées. En conséquence, la somme de 22,02 euros sera allouée au bailleur pour ce poste de réparation.

Sur les travaux de réparation du dégagement

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite la somme de 4,40 euros correspondant à 19,98% des sommes dépensées pour repeindre les menuiseries intérieures.

L’état des lieux d’entrée relève des menuiseries intérieures en bon état, tandis que le commissaire de justice ne fait aucun constat sur ce point. En conséquence, la demande du bailleur sera rejetée pour ce poste de réparation.

L’OPH LOGEMLOIRET demande ensuite les sommes de 42,97 euros correspondant à 20% des sommes dépensées pour remplacer le papier peint, 6,61 euros correspondant à 20,01% des sommes dépensées pour repeindre le plafond et 13,21 euros correspondant à 12% des sommes déboursées pour repeindre la porte de distribution.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée un bon état des murs avec un léger décollement en hauteur et derrière, un plafond et une porte de distribution en bon état. Le commissaire de justice relève à la sortie des murs sales, tachés ainsi qu’une frise tachée, un plafond sale et taché tout comme la porte. Madame [K] [Z] fait valoir que le noircissement du plafond résulte manifestement de l’humidité causée par les tuyaux d’eau et de gaz, mais ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. Les dégradations constatées, mises pour partie à la charge de la locataire par le bailleur, lui seront donc imputées. Il y a donc lieu d’allouer la somme de 42,97 euros au bailleur au titre du papier peint, 6,61 euros pour la peinture du plafond et 13,21 euros pour la peinture de la porte.

Sur les travaux de réparation dans la salle de bain

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite la somme de 17,60 euros correspondant à la totalité de la somme déboursée pour le remplacement de la bonde à grille du lavabo.

Lors de l’état des lieux d’entrée, le lavabo est décrit en bon état. A la sortie, le commissaire de justice relève un lavabo sale, taché, sans bonde et un robinet sale. La somme retenue par l’OPH LOGEMLOIRET entre dans la fourchette de prix d’une bonde à grille sur le marché. Il conviendra donc d’accorder au bailleur la somme de 17,60 euros pour le remplacement de la bonde du lavabo.

Le bailleur sollicite également la somme de 48,45 euros qui correspond à 20% de la somme dépensée pour repeindre les murs.

L’état des lieux d’entrée note des murs en bon état avec de légères traces sur le pan 1. Le constat du commissaire de justice mentionne des murs recouverts de toile de verre peinte sale et tachée. Compte-tenu des dégradations constatées et de la part de ces dégradations mise à la charge de la locataire, il y a lieu d’octroyer la somme de 48,45 euros au bailleur pour ce poste de réparation.

Sur les travaux de réparation dans le séjour

L’OPH LOGEMLOIRET demande la somme de 2,20 euros correspondant à 19,98% de la somme déboursée pour les réparations de menuiseries intérieures.

L’état des lieux d’entrée mentionne des menuiseries intérieures en bon état. A la lecture du constat du commissaire de justice, rien n’est mentionné s’agissant de l’état de ces menuiseries à la sortie, de sorte que la demande pour ce poste de réclamation sera rejetée.

Le bailleur sollicite ensuite la somme de 212,34 euros correspondant à 80% de la somme déboursée pour le remplacement du papier peint, 39,64 euros correspondant à 20% de la somme dépensée pour repeindre le plafond et 8,81 euros correspondant à 20% de la somme dépensée pour repeindre la porte d’entrée du séjour.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée des murs en état neuf, un plafond et une porte en bon état. Le commissaire de justice relève à la sortie un papier peint sale et taché, un plafond recouvert de toile de verre sale et tachée et une entrée sale et tachée avec des écaillures. Les photos produites par la demanderesse du séjour, non datées, ne permettent pas de s’assurer de l’état conforme des murs, du plafond et de la porte d’entrée de la pièce à la sortie. De plus, Madame [K] [Z] fait valoir que le noircissement du plafond résulte manifestement de l’humidité causée par les tuyaux d’eau et de gaz, mais ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue. Ainsi, compte-tenu des dégradations constatées et du peu de temps passé dans le logement par la locataire, le bailleur se verra octroyer la somme de 212,34 euros pour le remplacement du papier peint, 39,64 euros pour la peinture du plafond et 8,81 euros pour celle de la porte.

Sur la restitution des clés

L’OPH LOGEMLOIRET sollicite la somme de 15 euros correspondant à une clé de la porte d’entrée manquante.

L’état des lieux d’entrée mentionne en effet que 3 clés de la porte d’entrée ont été confiées à la locataire. Le constat du commissaire de justice n’indique rien s’agissant d’une clé manquante.

La demande du bailleur sera donc rejetée pour ce poste de réclamation.

***

Si Madame [K] [Z] indique avoir amélioré le logement, notamment en repeignant les murs en blanc après les avoir tachés, elle ne justifie pas du coût de ces travaux, travaux qui ne semblent de surcroît, à la lecture du constat d’huissier, pas avoir été réalisés dans les règles de l’art.

Il en résulte une somme totale due de 773,01 euros au titre des réparations locatives. Il conviendra de déduire de cette somme, la somme versée au titre du dépôt de garantie par la locataire, soit la somme de 300, 45 euros.

Madame [K] [Z] sera donc condamnée à payer à l’OPH LOGEMLOIRET la somme de 472,56 euros au titre des réparations locatives du logement.

III) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront la moitié du coût du constat d’huissier réalisé le 2 mai 2023, conformément à la demande, ainsi que les frais de la citation du 25 novembre 2024.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, Madame [K] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [K] [Z] sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par l’OPH LOGEMLOIRET à l’encontre de Madame [K] [Z] ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 184,32 euros au titre des loyers et charges impayés pour le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pris à bail le 11 mars 2022 et restitué le 13 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 472,56 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement, dépôt de garantie de 300,45 euros déduit des sommes dues de ce chef ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance qui comprendront la moitié du coût du constat d’huissier réalisé le 2 mai 2023, conformément à la demande ainsi que les frais de la citation du 25 novembre 2024, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET, pris en la personne de son représentant légal, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,