TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00044 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAF3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [H] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2024 avec prise d’effet le 24 janvier 2024, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] un bien à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel payable à terme échu entre le 1er et le 5 de chaque mois et détaillé comme suit :

508,39 euros de loyer logement ;105,32 euros de provision sur charges pour le logement ;27,50 euros de loyer stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 24 juillet 2024 à Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.884,30 euros, selon décompte en date du 18 juillet 2024.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 18 juillet 2024.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 2], pour défaut de paiement conformément à l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Condamner Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter immédiatement et sans délai le logement situé [Adresse 5] et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;Autoriser la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, requérante, à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner solidairement et provisoirement Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] au paiement des loyers impayés au jour de la signification de l’assignation c’est-à-dire 2.525,49 euros, échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 641,19 euros à compter du mois de septembre 2024, en application de l’article 1231-1 du Code de Procédure Civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien de l’occupation du logement une fois le bail résilié ;Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges et de la présente assignation, ainsi que les suites de mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 24 avril 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [H] [L], employée de la personne morale, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.470,40 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que depuis l’assignation, seul un versement avait eu lieu en décembre 2024, et qu’ainsi, il n’y avait pas eu de reprise des loyers. Cependant, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [C] [J] a comparu. Il a expliqué avoir versé au bailleur la somme de 4.830 euros le 23 avril 2025, soit la veille de l’audience. Il a indiqué avoir un salaire de 2.000 euros et 424 euros de la CAF chaque mois, et a estimé le montant de ses charges à environ 300 euros. Il a exposé vivre avec sa femme, Madame [N] [J], et leur enfant. Il a expliqué avoir eu des difficultés financières en raison des coûts générés par les problèmes de santé de sa belle-mère. Il a sollicité des délais de paiement avec des mensualités entre 70 euros et 100 euros par mois, voir 180 euros si nécessaire, précisant toutefois que la situation serait réglée au mois de septembre 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [N] [J] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que les époux [J] vivent dans le logement depuis le mois de janvier 2024, et qu’ils versent leur loyer sans régularité depuis leur arrivé dans les lieux. Monsieur [C] [J] a expliqué avoir une saisie mensuelle sur salaire suite à des condamnations, ce qui déstabilise son budget. Il a mis en avant sa prise de conscience de la situation, et s’est engagé à payer ses loyers.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en référé du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2024 avec prise d’effet le 24 janvier 2024 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois pour payer après commandement, soit une durée supérieure aux six semaines prévues par la loi (article 4, p.5 pour le logement, article 3 p.2 pour le parking). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.884,30 euros, laissant six semaines aux locataires pour payer cette somme.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, et le commandement de payer du 24 juillet 2024 mentionnant que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire présente dans le bail deux mois après commandement demeuré infructueux, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] avaient jusqu’au 24 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] ont procédé à un règlement pour un total de 644,76 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 septembre 2024.

II. SUR L’INDEMNITE PROVISIONNELLE :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (134,93 euros et 96,33 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 6.470,40 euros à la date du 23 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [C] [J] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. S’il a indiqué à l’audience avoir réglé la somme de 4.830 euros le 23 avril 2025, les tickets de paiement présentés ne sont pas suffisants pour établir la preuve que ce versement a effectivement été effectué.

Absente à l’audience, Madame [N] [J] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme provisionnelle de 6.470,40 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sous réserve des paiements effectués depuis le 23 avril 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1884,30 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 15 avril 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [J] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme mensuelle pouvant aller jusqu’à 180 euros afin d’apurer la dette. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au regard de la dette restant due, une mensualité de 180 euros est de nature à permettre de solder intégralement la dette locative dans un délai inférieur à trois ans.

Le bailleur a indiqué à l’audience ne pas s’opposer à une demande de délai de paiement.

La lecture du relevé de compte ne permet pas de constater qu’au jour de l’audience, Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] ont repris le paiement des loyers et des charges.

Cependant, Monsieur [C] [J] déclare à l’appui de tickets de paiement avoir versé au bailleur la somme de 4.830 euros à la veille de l’audience, correspondant à environ 7 mois de loyers et 75% de la dette locative. En outre, le bailleur consent à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a indiqué être favorable à un plan d’apurement et a donné son accord en la matière ainsi que pour la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par le locataire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et des défendeurs, en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 35 mensualités successives de 150 euros, la dernière et 36ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Par suite, comme mentionné ci-dessus, les tickets de paiement produits à l’audience n’étant pas suffisants pour faire preuve de l’effectivité du versement au bailleur, les délais de paiement seront calculés sur la base de la somme de 6.470,40 euros, soit la dette actualisée au jour de l’audience par le bailleur.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 641,19 euros.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 et celui de l’assignation du 2 octobre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 16 janvier 2024 avec prise d’effet le 24 janvier 2024 entre la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J], d’autre part, concernant un bien à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 6.470,40 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 23 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et sous réserve des règlements effectués depuis, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1884,30 euros à compter du 24 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 35 mensualités de 180 euros chacune et une 36ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] soient condamnés solidairement à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, soit la somme de 641,19 euros, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 et de l’assignation du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [J] et Madame [N] [J] à payer à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,