TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00611 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2LW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [N] [B] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2019, ayant pris effet le 1er mars 2019, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [H] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 225,47 euros hors charges, payable à terme échu.

Une mise en demeure de répondre à l’enquête sur les ressources et la situation des occupants, par lettre recommandée avec accusé de réception, a été envoyée à Monsieur [H] [C] le 23 février 2024.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés le 25 avril 2024.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 7 mai 2024 à Monsieur [H] [C] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.992,65 euros, selon décompte en date du 25 avril 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé en présence du locataire le 15 juillet 2024. Le commissaire de justice a ainsi procédé à la saisie d’un écran plat, d’une table basse et d’une armoire.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Monsieur [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Monsieur [H] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger que la locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [C] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.861,61 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil;

— condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur, et aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2024.

A l’audience, qui s’est tenue le 27 février 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [N] [B], employée de la personne morale, a actualisé la dette locative à la somme de 897,43 euros et a indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu pendant plus de 10 mois. Elle a ajouté que deux règlements de 1.000 euros sont intervenus en décembre 2024 et en février 2025. Elle a consenti à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [H] [C] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, les défendeurs n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2019, ayant pris effet le 1er mars 2019 contient une clause résolutoire (article 4 des conditions générales, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 1.992,65 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [H] [C] avait jusqu’au 8 juillet 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 7 juillet 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, le locataire n’a procédé à aucun règlement. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [C] reste devoir la somme de 1.104,32 euros.

De cette somme, il conviendra de soustraire les frais de contentieux (133,27 euros, 131,65 euros et 60 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (2 X 7,62 euros, le SLS ayant été annulé, il n’y a pas lieu de conserver les frais qui en ont découlé) et des 25 euros de frais de dossier SLS.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 739,16 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 739,16 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 24 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 739,16 euros à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire, absent à l’audience, n’a pas sollicité de délais de paiements.

Toutefois, le propriétaire a consenti à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

L’analyse du décompte permet d’observer une reprise des paiements au jour de l’audience.

En conséquence, et compte tenu du fait que la dette a fortement diminué, Monsieur [H] [C] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [H] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et le coût de notification de l’assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [C] sera condamné à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 28 février 2019, ayant pris effet le 1er mars 2019 entre la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [H] [C], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 739,16 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 739,16 euros à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [H] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 14 mensualités de 50 euros chacune et une 15ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [H] [C] soit condamné à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024, le coût de l’assignation du 1er août 2024 et celui de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] à payer à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,