TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/03968 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHGG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. RIMASSALIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin MARTINOT-LAGARDE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2024 ayant pris effet le 29 mars 2024, la SCI RIMASSALIA a donné en location à Monsieur [X] [G] un appartement meublé de type 3 à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 845 euros hors charges, payable à échoir, au plus tard le 5 du mois.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la SCI RIMASSALIA a donné congé du logement pour le vendre, à l’expiration du bail d’un an, à effet au 28 mars 2025 à minuit.

La SCI RIMASSALIA a écrit à son locataire le 24 février 2025.

Elle a fait délivrer à Monsieur [G] une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie, par acte d’huissier du 10 avril 2025, pour le 18 avril 2025 à 9h00, en vain.

Par acte du 3 juillet 2025 remis à étude, la SCI RIMASSALIA a fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Déclarer la société RIMASSALIA recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;Valider le congé aux fins de vente délivré le 16 juillet 2024 pour le 28 mars 2025, par application de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;Déclarer que depuis le 29 mars 2025 Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre ;Prononcer l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [G] du logement sis [Adresse 2], objet du contrat de bail d’habitation meublé signé le 27 mars 2024, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;Autoriser cette expulsion avec le concours, si nécessaire, de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.200 euros ;Condamner Monsieur [X] [G] à payer à la société RIMASSALIA les sommes de :1.200 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, et ce à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la date de parfaite libération des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [G] à payer à la requérante la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner le même aux entiers dépens d’instance, incluant le coût du congé aux fins de vente délivré le 16 juillet 2024 d’un montant de 69,82 euros.

Le dossier est venu à l’audience du 14 octobre 2025.

Lors de cette audience, la SCI RIMASSALIA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes. Elle a indiqué que le congé avait été donné pour vendre, mais que le défendeur n’était toujours pas parti. Il a refusé de prendre l’assignation.

Monsieur [X] [G] n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 473, alinéa 2 du Code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire.

SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES :

Sur la forme :

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

En l’espèce, la SCI RIMASSALIA a donné congé à Monsieur [X] [G] du logement meublé dont il est locataire, par acte de commissaire de justice daté du 16 juillet 2024 et à effet au 28 mars 2025 à minuit, et cela aux fins de vente.

Le congé a été donné pour la date d’expiration du bail. En outre, la notification est bien intervenue six mois avant l’expiration du bail, même plus de huit mois avant cette expiration en l’espèce.

Il contient les mentions prévues par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’un logement loué meublé. Il est suffisamment précis pour s’assurer qu’il porte bien sur l’objet exact du bail. Les conditions de vente du logement sont précisées, notamment le prix de vente.

Monsieur [X] [G] n’a pas souhaité acheter le bien.

Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié le 28 mars 2025 à 24 heures et que Monsieur [X] [G] est donc déchu de tout titre d’occupation des locaux loués depuis le 29 mars 2025.

Sur le fond :

Sur la demande en paiement concernant le logement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [X] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 28 mars 2025. Toutefois, à partir du 29 mars 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis le 29 mars 2025, a causé un préjudice à la SCI RIMASSALIA qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 955 euros, correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises que l’occupant devra régler.

Il n’y a en effet pas lieu de faire droit à la demande de la bailleresse de voir porter cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.200 euros, cette demande n’étant pas justifiée. La SCI RIMASSALIA en sera donc déboutée.

Sur la demande d’expulsion du locataire :

Le bail ayant pris effet le 29 mars 2024 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

De plus, les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La SCI RIMASSALIA sollicite la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, aucun élément concret ne permet d’octroyer des dommages et intérêts à la SCI RIMASSALIA. Certes, Monsieur [X] [G] n’a pas quitté les lieux à l’issue du préavis.

On ignore si le locataire paie le loyer courant ; si tel n’était pas le cas, la SCI RIMASSALIA n’aurait pas manqué de l’indiquer à la juridiction lors de l’audience du 14 octobre 2025.

Le bailleur ne démontre pas la réalité d’un préjudice spécifique lié au maintien dans les lieux.

Il y aura donc lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

Monsieur [X] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du congé et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamné aux dépens, Monsieur [X] [G] devra verser à la SCI RIMASSALIA une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 16 juillet 2024 par la SCI RIMASSALIA à Monsieur [X] [G], concernant le logement situé [Adresse 2], à effet au 28 mars 2025 à 24 heures ;

CONSTATE en conséquence la résiliation à compter du 29 mars 2025 du bail ayant pris effet le 29 mars 2024, relatif au logement situé [Adresse 2], par l’effet de ce congé ;

DIT que Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 mars 2025 et qu’il devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DECLARE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 29 mars 2025 à la somme de 955 euros, montant du dernier loyer, charges comprises ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à la SCI RIMASSALIA, à compter du 29 mars 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI RIMASSALIA;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] au paiement d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI RIMASSALIA ;

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du congé du 16 juillet 2024 et de l’assignation du 3 juillet 2025 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection