COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/04502 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N5GR

Pôle Civil section 1

Date : 06 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence BOUISSON BERTRAND dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice , la SASU THELENE SYNDIC, inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 802105361 dont le siège est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège social,

représenté par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. SANOVIM CITYGEST, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 349145284, dont le siège social est sis [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège social

représentée par Maître Paul antoine SAGNES de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par assemblée générale du 7 juin 2018, la SAS SANOVIM CITYGEST a été désignée en qualité de Syndic professionnel de la Résidence Bouisson Bertrand située [Adresse 4] à [Localité 3] pour assurer cette fonction jusqu’au 30 juin 2019. Ce mandat a été prolongé automatiquement du fait des mesures législatives mises en place durant l’épidémie de Covid-19 jusqu’à l’assemblée générale du 1er mars 2021, durant laquelle la société THELENE SYNDIC a été désignée pour prendre les fonctions de syndic professionnel au sein de cette résidence du 1er mars 2021 au 30 juin 2022.

La société THELENE SYNDIC a adressé un courrier recommandé le 2 mars 2021 à la SAS SANOVIM CITYGEST afin d’obtenir l’ensemble des documents et archives relatifs à la gestion de la copropriété et notamment sa situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires. Sans retour de la SAS SANOVIM CITYGEST, la société THELENE SYNDIC a envoyé une mise en demeure à son encontre le 15 mars 2021, de lui fournir les informations et documents dématérialisés manquants.

Par courrier du 24 novembre 2021, la société THELENE SYNDIC effectue une nouvelle mise en demeure à l’égard de la SAS SANOVIM CITYGEST indiquant les désordres de gestion constatés et sollicitant le remboursement total des honoraires perçus sur l’année 2020 au motif qu’aucune communication, gestion, réunion et approbation des comptes n’a été effectuée.

Par courrier du 25 février 2022, la société THELENE SYNDIC effectue via son conseil, une nouvelle mise en demeure à l’égard de la SAS SANOVIM CITYGEST indiquant que sa responsabilité professionnelle est engagée au titre de diverses anomalies constatées telles que les surcoûts d’assurance et la facturation de travaux non-urgents réalisés sans approbation préalable par assemblée générale des copropriétaires.

Les divers échanges entre les conseils de la société THELENE SYNDIC et de la SAS SANOVIM CITYGEST n’ayant pas permis de trouver un accord, par acte introductif d’instance délivré le 12 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bouisson Bertrand représenté par son Syndic en exercice la société THELENE SYNDIC, a assigné la SAS SANOVIM CITYGEST devant le Tribunal judicaire de Montpellier afin de la voir condamner à l’indemniser du fait de son manquement à ses obligations en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bouisson Bertrand représenté par son Syndic en exercice la société THELENE SYNDIC sollicite que le Tribunal judicaire de Montpellier ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2024 permettant d’accueillir ses présentes conclusions, et demande, au visa de l’article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1193, 1194, 1217, 1231-1 du Code Civil, de :

« – Condamner la société SANOVIM à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence BOUISSON BERTRAND la somme totale de 11 756,00 euros en réparation de ses préjudices avec le détail suivant :

—  500,00 euros en indemnisation du non-respect des délais de transmission des éléments de gestion et des archives au nouveau Syndic

—  2 254,00 euros en indemnisation, si ce n’est restitution, du montant des honoraires réglés sans réalisation de la moindre prestation utile à la copropriété en 2020

—  6 006,00 euros en indemnisation au titre du montant de la facture de travaux commandés par le Syndic sans aucune décision de l’assemblée générale de copropriété :

—  2 850,95 euros en indemnisation au titre du surcoût facturé par la Compagnie d’assurance à la suite de la négligence du Syndic

Dire et juger que les sommes allouées porteront intérêts légaux à compter de la première mise en demeure du 24 novembre 2021, avec capitalisation des intérêts par année entière laquelle est de droit lorsqu’elle est sollicitée,

— Condamner la société SANOVIM à payer la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société SANOVIM à payer les dépens qui comprendront les frais éventuels d’exécution

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Elle expose à l’appui de ses demandes que le non-respect des délais de transmission des éléments de gestion et des archives au nouveau Syndic, l’absence d’intervention et de diligence dans la gestion de la copropriété au cours de l’année 2020, la négligence ayant engendré un surcoût par la Compagnie d’assurance et finalement l’engagement de travaux non-urgents sans approbation par assemblée générale constituent un manquement de la SAS SANOVIM CITYGEST à ses obligations professionnelle au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et engagent sa responsabilité.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 08 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS SANOVIM CITYGEST demande au Tribunal de :

« DEBOUTER la copropriété de la résidence BOUISSON BERTRAND de l’intégralité de ses demandes,

LA CONDAMNER à payer à la société SANOVIM une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens. »

Elle soutient à l’appui de ses demandes que la société THELENE SYNDIC ne justifie pas d’un préjudice du fait des manquements qu’elle invoque, qu’aucun lien de causalité n’est établi entre l’action de la SAS SANOVIM CITYGEST et l’augmentation de la prime d’assurance. En outre, elle ajoute que les travaux réalisés sans autorisation préalable par assemblée générale entrent dans la catégorie des dépenses d’entretien courant ne nécessitant pas d’autorisation préalable des copropriétaires alors même qu’aucun préjudice n’en découle, les travaux litigieux ayant été réalisés.

L’ordonnance de clôture a été différée à la date du 12 novembre 2024. A l’issue de l’audience du 09 décembre 2024 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . Sur la procédure

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été différée au 12 novembre 2024.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND représenté par son Syndic la société THELENE SYNDIC, par conclusions du 20 novembre 2024, sollicite la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées le 8 novembre 2024 par la SAS SANOVIM CITYGEST.

En l’état du déroulement de la mise en état et des conclusions signifiées 4 jours avant la clôture, le Syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND représenté par son Syndic la société THELENE SYNDIC justifie d’un motif grave lié au respect du contradictoire et il apparaît justifié de faire droit à sa demande.

Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture différée au 12 novembre 2024 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 09 décembre 2024.

Les écritures au fond signifiées le 20 novembre 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND représenté par son Syndic la société THELENE SYNDIC seront donc déclarées recevables.

II . Sur le fond

1) Sur la responsabilité de la SAS SANOVIM CITYGEST

A titre liminaire il convient de rappeler que le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, engage sa responsabilité contractuelle en cas de faute dans l’exécution de sa mission.

— -Sur le non-respect des délais de transmission des éléments de gestion et des archives au nouveau Syndic

En vertu de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque la responsabilité de la SAS SANOVIM CITYGEST en raison du non- respect des délais dans l’obligation de transmission des éléments de gestion et des archives au nouveau Syndic désigné.

Par un courrier recommandé du 02 mars 2021 et par une mise en demeure du 15 mars 2021 la société THELENE SYNDIC, en sa qualité de nouveau syndic désigné pour la copropriété BOUISSON BERTRAND a informé la société SANOVIM CITYGEST de sa désignation par assemblée générale du 1er mars 2021 et a sollicité que la situation de trésorerie de la copropriété et les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires lui soit transmis sous 15 jours. Elle ajoute au sein de ce courrier que l’ensemble des documents et archives relatifs à la gestion de l’immeuble doivent lui être transmis dans un délai d’un mois.

La preuve de transmission de ces éléments dans le délai prescrit par l’article 18-2 de la loi n°65-557 précité n’étant pas apportée, la SAS SANOVIM CITYGEST a commis un manquement dans la réalisation de ses obligations constituant une faute engageant sa responsabilité d’ancien Syndic.

— -Sur l’absence de réalisation de prestation utile à la copropriété en 2020

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Le syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND sollicite le remboursement des sommes versées à titre d’honoraires du Syndic pour l’année 2020 au motif que celui-ci n’aurait effectué aucune diligence utile concernant la gestion de la copropriété dans le cadre de son mandat sur cette année 2020.

Le mandat de la SAS SANOVIM CITYGEST concernant la gestion de la copropriété sur l’année 2020 n’est pas contesté et cette dernière n’apporte aucune pièce permettant d’attester qu’elle a effectué une quelconque tâche ou action de gestion de la copropriété.

Cependant, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND produit 3 devis du 09 septembre 2020 et 3 factures du 16 octobre 2020, signés par la société SANOVIM CITYGEST et ayant pour objet la réalisation de travaux de ravalement de façade des garages ainsi que la réfection du plafond du hall d’entrée du Bâtiment.

La réalisation de devis et la régularisation de facture pour ces travaux correspondant à sa mission d’entretien et de conservation de l’immeuble en vertu de l’article 18 précité, et l’inutilité de celles-ci n’étant pas démontrée, le Tribunal, sans se prononcer sur la validité de ces mesures, ne pourra retenir une absence totale de diligence utile de la part de la société SANOVIM CITYGEST dans la réalisation de sa mission et ne retient pas de faute à ce titre.

— -Sur la négligence entrainant un surcoût de facturation par l’assurance

En vertu de l’article 18 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965 : « I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ; »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND indique que la négligence de la société SANOVIM CITYGEST dans la gestion de la copropriété et notamment le règlement de l’assureur et la vérification des montants des primes d’assurances aurait entrainé une majoration de 150% des primes à régler.

Il est rappelé que le Syndic représente les intérêts de la copropriété lors de la souscription des contrats tels que ceux concernant la responsabilité civile de la copropriété, en faisant valoir les éléments favorables à la réduction des primes individuelles et ce notamment en sollicitant la concurrence. Dès lors, l’augmentation des primes d’assurances multirisques de 1667,13 euros en 2020 à 4.516,08 euros en 2021 concernant la copropriété BOUISSON BERTRAND, dont la justification n’est pas apportée par la société SANOVIM CITYGEST, illustre la négligence de ce dernier dans la gestion de la copropriété et de ses intérêts. En effet, sans justification de cette augmentation par des éléments probants tels que la sinistralité spécifique de la copropriété par rapport aux années précédentes, l’augmentation de 150% de la prime d’assurance semble déraisonnable.

Ainsi, la négligence de la société SANOVIM CITYGEST constitue une faute engageant sa responsabilité en sa qualité d’ancien Syndic de la copropriété.

— -Sur les factures de travaux effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

Il est rappelé que dans certains domaines le Syndic dispose de pouvoirs propres et peut prendre des décisions sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, c’est le cas notamment lorsque le caractère urgent de la mesure est constaté ainsi qu’il ressort de l’article 18 (alinéa 3) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; »

Il dispose également de ce pouvoir pour la réalisation de travaux d’entretien courants de l’immeuble relevant d’actes conservatoires qui sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 en ces termes : « Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. »

En l’espèce, la société SANOVIM CITYGEST indique que les travaux de ravalement de façade pour lesquels elle n’a pas demandé l’autorisation préalable par assemblée générale des copropriétaires répondent à la définition des travaux d’entretien courants et en ce sens ne nécessitent pas l’accord préalable de la copropriété.

Il convient cependant de relever que la réalisation de travaux de ravalement de façade constitue des travaux conséquents, dont le montant total a été évalué en l’espèce à 6.006 euros.

Ainsi ces travaux ne peuvent être qualifiés de « menues réparations » et ne répondent également pas à la catégorie des travaux de maintenance constitués par le « remplacement » ou la « vérification des éléments d’équipement communs ».

Dès lors, ces travaux ne pourront être qualifiés de travaux d’entretien courants ne nécessitant pas d’autorisation préalable par assemblée générale.

Egalement, l’hypothèse de l’urgence de l’intervention n’étant ni soutenue ni prouvée, elle sera écartée.

En conséquence, les travaux de ravalement de façades ayant été décidés par la société SANOVIM CITYGEST en sa qualité de Syndic, en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, celle-ci a commis une faute dans l’exercice de sa mission de syndic engageant sa responsabilité.

2) Sur l’indemnisation des préjudices

— -Sur le non-respect des délais de transmission des documents au nouveau Syndic

La faute de la société SANOVIM CITYGEST ayant été retenue à l’égard du retard dans la transmission des documents, qui entraîne manifestement une gêne pour la bonne administration de la copropriété justifie l’indemnisation du syndicat des copropriétaires.

Il convient de condamner la société SANOVIM CITYGEST à lui verser une indemnisation à hauteur de 500 euros.

— -Sur l’absence de réalisation de prestation utile à la copropriété en 2020 :

La responsabilité de la société SANOVIM CITYGEST n’étant pas retenue à ce titre, le Tribunal rejettera la demande au titre des honoraires à hauteur de 2.254 euros.

— -Sur la négligence entrainant un surcoût de facturation par l’assurance

La négligence de la société SANOVIM CITYGEST dans la réalisation de sa mission ayant engendré un préjudice certain à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND du fait des nouvelles primes d’assurances bien plus élevées à régler par la copropriété, elle sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires.

Le règlement de la cotisation d’assurance en 2021 étant de 4.516,08 euros, soit 2.850,95 euros de plus qu’en 2020 (cotisation de 1.665,13 euros le 02.01.2020), la société SANOVIM CITYGEST sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND à hauteur de 2.850,95 euros au titre du préjudice subi du fait de sa négligence.

— -Sur la facture de travaux effectués sans autorisation préalable :

La faute de la société SANOVIM CITYGEST a été retenue pour le fait d’avoir engagé ces dépenses de manière irrégulière sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires.

La société SANOVIM CITYGEST soutient que les travaux ayant été réalisés correctement et à un prix satisfaisant, le préjudice est inexistant.

Cependant le caractère satisfaisant du prix conclu par la société SANOVIM CITYGEST et la réalisation correcte de ceux-ci ne sont pas démontrés.

Cet argument sera rejeté puisque l’exécution de travaux non-autorisés et non justifiés par l’urgence ne fait pas disparaître la faute commise par l’ancien syndic ni le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Il est incontestable que cette faute a causé un préjudice certain au syndicat des copropriétaires en ce qu’il a été contraint de payer des dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant.

Ce préjudice peut être évalué à la somme de 6.006 euros correspondant au montant des factures des travaux irréguliers, que la société SANOVIM CITYGEST sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires.

Au final, la société SANOVIM CITYGEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND la somme de 9.356,95 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices (500+2850.95+6006).

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil cette somme représentant une créance indemnitaire produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, (anciennement 1154), les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée en ce sens.

III . Sur les autres demandes

Frais irrépétibles et dépens

En l’espèce, les dépens, seront supportés par la société SANOVIM CITYGEST succombant au principal.

La société SANOVIM CITYGEST sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture différée au 12 novembre 2024 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 09 décembre 2024 ;

DÉCLARE les écritures signifiées le 20 novembre 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND recevables ;

CONDAMNE la société SANOVIM CITYGEST à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND la somme de 9.356,95 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

REJETTE la demande d’indemnisation pour 2.254 euros au titre des honoraires ;

CONDAMNE la société SANOVIM CITYGEST à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BOUISSON BERTRAND la somme de 1.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SANOVIM CITYGEST aux dépens ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSDENTE