TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDW2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [J] [F] a acquis le bien immobilier sis, [Adresse 1] à [Localité 5] donné à bail à Monsieur [B] [W] par la SC SAVIMO par contrat du 1er septembre 2016 moyennant un loyer mensuel de 300 euros, outre 23 euros de provision sur charges.

Le 9 décembre 2024, Monsieur [J] [F] a fait délivrer à Monsieur [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 627,27 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 26 février 2025, Monsieur [J] [F] a fait assigner en référé Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place ;condamner Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 783,27 euros ;condamner Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [J] [F] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Ladite assignation a été remise à étude, la personne présente sur place ayant refusé de le recevoir.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, fait état d’un locataire en grande difficulté, atteint d’un syndrome de Diogène et bénéficiaire du RSA. Ledit locataire aurait entamé des démarches pour déménager mais ces dernières seraient ralenties par le fait que ses documents administratifs ne soient pas à jour.

Par mail du 26 octobre 2025, Monsieur [B] [W] a sollicité le report de l’audience, indiquant n’avoir jamais reçu de convocation et ne pas pouvoir se déplacer en raison de ses troubles anxieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [F], présent, a maintenu toutes ses demandes et a invoqué des troubles sanitaires au soutien d’une nouvelle demande de résiliation judiciaire, laquelle n’a pu être portée contradictoirement en l’absence du locataire.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats ainsi que le possible défaut de qualité à agir de Monsieur [J] [F].

Ce dernier a été autorisé à produire contradictoirement l’acte de vente dont il se prévalait avant le 10 novembre 2025.

Monsieur [B] [W] n’a pas comparu, ni personne pour lui. Dès lors, sa demande de renvoi n’a pas été soutenue à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Par mail du 2 novembre 2025, Monsieur [J] [F] a transmis à la juridiction un acte de vente et un courrier relatif aux troubles allégués lors de l’audience. Monsieur [J] [F] a justifié de l’envoi contradictoire de ces pièces au défendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur le défaut de qualité à agir

En vertu des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En vertu des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”.

Le contrat de bail, fondement juridique de la présente procédure judiciaire, a été établi entre la SC SAVIMO, bailleur, et Monsieur [B] [W], locataire, par contrat en date du 1er septembre 2026 concernant à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5].

L’action a été engagée par Monsieur [J] [F] qui a produit en délibéré l’acte d’acquisition dudit bien immobilier, objet du contrat de location en date du 9 mars 2017.

Dès lors, sa qualité à agir est démontrée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit bien une clause résolutoire reprenant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant

Le 9 décembre 2024, Monsieur [J] [F] a fait délivrer à Monsieur [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 627,27 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 février 2025.

Dès lors l’expulsion du locataire et la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions prévues par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution seront autorisés par la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [F].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 octobre 2025, Monsieur [B] [W] lui est redevable de la somme de 489,27 euros.

Monsieur [B] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [W], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [B] [W], à titre de provision, à verser à Monsieur [J] [F] la somme de 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE Monsieur [J] [F] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er septembre 2026 entre la SC SAVIMO et Monsieur [B] [W] portant sur un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies depuis le 11 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions prévues par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [J] [F] une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi et ce à titre de provision ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [J] [F], à titre de provision, la somme de 489,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [J] [F], à titre de provision, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,