TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 7]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00243 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D6EG

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Société HABITAT 25, demeurant [Adresse 1]

représentée par Madame [V] [F]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [U] [S]

né le 16 Mai 1982 à , demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [T] [S]

née le 28 Mai 1984 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018, l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [S] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel révisable de 332,48 euros, outre une provision sur charges mensuelles, payables à terme échu.

Un commandement de payer la somme en principal de 1953,86 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 21 août 2023 et dénoncé le 21 août 2023 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 4] par voie électronique le 26 août 2025, l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » a fait assigner en référé Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au principal et au fond tel qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà de : Déclarer régulière et recevable la demande formée par l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » à l’encontre de Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S],Constater par l’effet du commandement de payer resté infructueux la résiliation de plein droit du bail liant les parties en suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,Dire que Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] l’expulsion Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] et de tous occupants de leur chef,Dire qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] de quitter les lieux et de les rendre libre de toute forme d’occupation, il sera procédé au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » la somme de 1966,08 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 29 juillet 2025, à titre de provision, somme actualisée à l’audience, intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,Condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] à payer à l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 532,95 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges qui auraient dû être versé en cas de continuation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés et ce, avec indexation à l’augmentation annuelle du loyer.Condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

L’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » comparaît représenté par Madame [V] [F] et maintient l’ensemble de ses demandes exprimées dans l’acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il actualise la dette d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 1282,42 euros selon décompte en date du 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, tout déclarant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [S] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de sa dette locative. Il demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il peut payer la somme de 35 euros par mois pour apurer sa dette en plus du paiement du loyer et charges courants.

Citée par acte remis à étude, Madame [T] [S] ne comparaît pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Selon le III du même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 20 août 2025 intervient plus de deux mois après signalement des impayés à la CCAPEX en date du 21 août 2023 et a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 4] en date du 26 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 5 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du bail d’habitation, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » a fait commandement à Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] d’avoir à payer la somme en principal de 1953,86 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 31 octobre 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Monsieur [S] ne prétend ni ne justifie qu’un règlement aurait été omis dans le décompte produit durant la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 22 octobre 2023 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Selon l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, Il n’est pas contesté que Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] sont mariés et que les lieux loués servent à l’habitation des deux époux.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation du 15 octobre 2018 et un décompte faisant état à la date du 31 octobre 2025 d’une dette locative totale de 1282,42 euros.

Monsieur [S] reconnaît le montant de la dette actualisée.

Toutefois, le décompte du 31 octobre 2025 produit par le bailleur mentionne à la date du 31 août 2023 la somme de 145,37 euros avec le libellé « FRAIS SIGNIFICATION COMMANDEMENT DE PAYER » laquelle correspond à des dépens sur lesquels il est statué indépendamment et qu’il convient de déduire de la somme réclamée.

Compte tenu de ce qui précède et au vu du décompte détaillé produit par l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 », le montant non sérieusement contestable de la somme due par les locataires au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2025 inclus se chiffre à la somme de 1137,05 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] à payer solidairement à l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » la somme de 1137,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les termes applicables à la date d’audience, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En application de 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, selon le décompte du 31 octobre 2025, il apparaît que les locataires ont repris le paiement du loyer mensuel depuis juin 2025 en payant une somme supplémentaire mensuelle pour apurer leur dette.

Le bailleur déclare expressément ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [S] déclare être disposé à payer mensuellement la somme de 35 euros en plus du loyer courant pour apurer leur dette.

Ainsi, eu égard à la situation sociale et financière de Monsieur [U] [S], il convient de favoriser son maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus.

Tout défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité du plan d’apurement de la dette ou d’un terme de loyer et des charges à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail rétroactivement depuis le 22 octobre 2023 et la poursuite de l’expulsion sans nouvelle décision.

En outre, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] seront solidairement redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’ils auraient été amenés à payer en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux, par la remise des clés.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 15 octobre 2018, conclu entre l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 », d’une part et Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies au 22 octobre 2023 ;

Condamnons solidairement Monsieur [U] [S] et MADAME [T] [S] à payer, à titre provisionnel, à l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » la somme de 1137,05 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [U] [S] à se libérer de sa dette par le versement de trente-deux mensualités de 35 euros payables en plus du loyer et des charges courants, le solde de la dette étant dû lors d’une trente-troisième et dernière échéance, la première mensualité étant payable le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et chaque mensualité étant payable le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant les délais de paiement accordés ;

Disons que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire reprendra ses pleins effets rétroactivement au 22 octobre 2023 ;à défaut par Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] seront tenus solidairement de payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat du département du [Localité 4] « Habitat 25 » une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des provisions sur charges qu’ils aurait été amenés à payer en cas de poursuite du bail, soit 532,95 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamnons in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [T] [S] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que le coût de la présente assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection