TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Juin 2026

N° RG 26/00070 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HOW5

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [N]

né le 29 Juillet 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] exercant sous l’enseigne GARAGE VV SPECIALISTE immatricule au rcs d’ORLEANS sous le numero 510 018 344

représenté par Maître Nathalie BERTRAND de la SCP BERTRAND ASSOCIES, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN et M^e Caroline BOSCHER, avocat plaidant au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [V] [F] veuve [E]

née le 02 Janvier 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [S] [Z], [M] [E]

né le 28 Janvier 1980 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

Monsieur [B] [A] [P] [E]

né le 04 Juillet 1983 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.S. SIMON

immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n°808 662 993, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 03 Avril 2026 tenue par SIMON-DELCROS JULIEN, président, assistée de Saloua CHIR, greffier, puis de Olivier GALLON, lors du délibéré.

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’une convention d’occupation précaire en date du 2 novembre 2015, Monsieur [M] [C] [Y] [E] a donné à bail à Monsieur [R] [N] un local situé à [Adresse 1] à [Localité 3].

Monsieur [M] [E] est décédé le 24 février 2016, lui laissant pour lui succéder son épouse Madame [V] [E], titulaire de l’usufruit et deux enfants nus-propriétaires à hauteur de la moitié chacun, que sont Monsieur [B] [E] et Monsieur [S] [E].

Par acte du 4 octobre 2019, Madame [V] [E] et Monsieur [N] ont conclu un bail d’une durée de 12 mois soit jusqu’au 31 octobre 2020.

Le 11 août 2020 monsieur [N] a informé madame [E], qu’il quittait les lieux le 31 octobre 2020. Cette dernière, l’informant du respect du préavis, lui a indiqué qu’il serait redevable des loyers pour la période allant du 1er novembre 2020 au 11 novembre 2020 et que par ailleurs, elle sollicitait la remise en état des lieux.

Monsieur [N] a alors fait savoir à Madame [V] [E] qu’il entendait finalement rester dans les lieux et se prévaloir de sa qualité d’occupant en vertu du statut des baux commerciaux depuis le 2 novembre 2018, date de renouvellement du bail à l’issue de la première période triennale conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce.

Il demandait alors à madame [E] de remettre en état un certain nombre de désordres, dont la chaudière.

Le 28 janvier 2020, la société CIRET est venue faire l’entretien de la chaudière et a constaté que celle-ci était hors service.

Le 5 mai 2020, monsieur [N] a procédé à l’établissement d’un constat de commissaire de justice aux termes duquel il est observé la présence « d’une chaudière vétuste et d’une cuve à fuel ; l’ensemble ne parait pas garantir le bon fonctionnement du système de chauffage ».

Le 31 août 2020, Madame [V] [E] a accepté le devis de la société SIMON pour l’installation d’une nouvelle chaudière.

Lors de l’entretien annuel de la chaudière en janvier 2025, la société a constaté une déformation structurelle du corps de chauffe.

Le 2 juin 2025, Madame [V] [E] a informé Monsieur [R] [N] de la venue de la société SIMON le 13 juin 2025 pour procéder au démontage et au remontage du foyer déformé de la chaudière ainsi que d’un commissaire de justice.

Il n’a pas été procédé au remplacement de la chaudière.

À la demande de Madame [V] [E], une expertise amiable contradictoire a été organisée par son assurance le 5 novembre 2025 chez la société SIMON.

Il ressort du compte-rendu que l’installation de la chaudière n’est pas conforme aux normes en vigueur et qu’il doit être procédé au remplacement de la chaudière.

Par actes de commissaire de justice, date du 3 février 2026, Monsieur [N] a fait assigner Madame [E] et Messieurs [B] et [S] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins de :

Condamner solidairement Madame [V] [F], veuve [E] et Messieurs [S] et [B] [E] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à installer un système de chauffage conforme au sein du local ;Autoriser Monsieur [R] [N], en l’absence de diligences de la part des bailleurs dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder, aux frais des bailleurs, à l’installation de ce chauffage ;Autoriser Monsieur [R] [N] à séquestrer le montant des loyers à compter de l’ordonnance à intervenir entre les mains du bâtonnier de l’Ordre des avocats d’Orléans jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires ou le paiement des travaux réalisés par lui ;Condamner solidairement Madame [V] [F], veuve [E] et Messieurs [S] et [B] [E] à verser à Monsieur [R] [Q] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/70.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, Madame [E], Monsieur [S] [E] et monsieur [B] [E] ont fait assigner la société SIMON devant le juge des référés du tribunal judicaire d’Orléans aux fins de :

Jonction de la présente assignation à l’affaire enrôlée sous le numéro RG 26/70 ;Ordonner une expertise.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/134.

À l’audience les parties étaient toutes représentées et ont soutenu les termes de leurs écritures aux termes desquelles elles ont maintenu leurs demandes. La société SIMON a formulé réserves et protestations. Aucune des parties ne s’opposent la réalisation d’une expertise

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la jonction

Selon l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Compte tenu du lien qui existe entre les instances RG n°26/134 et RG n°26/70 , il y a lieu de prononcer, en application de l’article 367 du code de procédure civile, la jonction de ces instances. Dès lors, il convient de joindre l’instance RG n°26/134 à l’instance RG n°26/70

2/ Sur la demande d’installation d’un chauffage sous astreinte

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent a aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Concernant l’obligation de délivrance, il ressort des éléments du dossier que dès qu’ils ont été informés de la nécessité de procéder au remplacement de la chaudière, en mai 2020 les défendeurs ont fait installer une chaudière neuve par la société SIMON. Ainsi, les propriétaires ont rempli leurs obligations.

Par ailleurs, Monsieur [N] sollicite qu’il soit procédé l’installation d’un système de chauffage conforme, en raison de la non-conformité, aux règles de l’art et à la norme DTU 24.1, de la chaudière installée en 2020. Il ajoute qu’en l’absence de chaudière, les locaux ne peuvent être chauffées, engendrant un trouble de jouissance important.

En l’espèce, s’il est constant que la chaudière installée présente une non-conformité de l’installation et un manquement aux règles de l’art. Il résulte d’une expertise amiable une possible responsabilité de l’installateur professionnel.

Ainsi, il convient de déterminer les différentes responsabilités de chacune des parties, avant de faite porter la charge entière, des travaux ou nouvelles installations nécessaires, aux défendeurs.

Par conséquent cette demande sera rejetée. De même que la demande d’astreinte, qui apparait disproportionnée en l’état du litige.

3/ Sur la demande de séquestre

Aux termes de l’article 1219 du code civil une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Monsieur [N] soutient que l’absence de chauffage engendrant un trouble manifestement illicite, justifie qu’il consigne le versement des loyers.

Toutefois il ressort du dossier que les défendeurs ont été de bonne foi et ont procédé à l’installation d’une chaudière neuve en 2020, et ont procédé à la réalisation d’une expertise amiable en novembre 2025. Enfin, les défendeurs font état de la location de chauffage d’appoint afin de pallier aux désordres de la chaudière.

Compte tenu de ces éléments, l’exception d’inexécution ne pouvant être caractérisée, il convient de débouter monsieur [N] de sa demande visant à séquestrer les loyers.

4/ Sur la demande reconventionnelle d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, au regard des expertises déjà réalisées il est constant que la chaudière présente des désordres. Toutefois il existe un doute sur la possible responsabilité de la société SIMON. Ainsi, il existe un motif légitime à la demande d’expertise judiciaire sollicitée.

Il sera par conséquent fait droit à la demande d’expertise, dans les termes précisés au dispositif et aux frais avancés des défendeurs.

5/ Sur les autres demandes

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser la charge des dépens à chacune des parties.

Au regard de la nature du litige et des responsabilités des parties indéterminées, il convient de rejeter les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne la jonction de l’instance RG n°26/134 à l’instance RG n°26/70 ;

Déboute monsieur [R] [N] de sa demande principale tendant à l’installation conforme d’un chauffage conforme ;

Déboute monsieur [R] [N] de sa demande de séquestrer des loyers ;

Ordonner une expertise ;

Désigne pour y procéder :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 1]

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile,

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— Se rendre sur place, [Adresse 1] et visiter les lieux, occupés par Monsieur [R] [N],

— Relever et décrire les désordres affectant l’installation de chauffage,

— Dire si les travaux ont été exécutés conformément aux documents contractuels, notamment les plans et devis, aux règles de l’art, et aux DTU applicables,

— Dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession ; dans l’hypothèse où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition,

— En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer s’ils étaient apparents au moment de la vente,

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier,

— Évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises,

— Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices,

— Autoriser la mise en œuvre de tout travaux qui pourraient s’avérer urgent,

— En cas d’urgence ou de péril en la demeure, dire quels travaux doivent impérativement être entrepris, et permettre au demandeur de les faire réaliser par l’entreprise de son choix et à ses frais avancés,

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels, et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables,

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission,

— Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

Dit que ;

— L’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— L’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

— L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

— L’expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties,

Dit que les frais d’expertise seront avancés par Madame [E] et Messieurs [B] et [S] [E] qui devront consigner la somme de 1 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines, à compter de la présente ordonnance ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Déboute de l’ensemble des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX et signée par SIMON-DELCROS JULIEN, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.