TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HGJY

DEMANDERESSE :

Madame [K] [W] épouse [N]

née le 12 Décembre 1952 à [Localité 5] (LOIRET)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe ROUICHI de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [M]

né le 09 Septembre 1977 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Marie-sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.S.U. ODILE K’BEAUTÉ

exerçant sous le nom commercial BAVALEX, inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 890 454 986, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim ZEMMOURI, avocat au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 19 Décembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, Juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er décembre 2020, madame [K] [W] épouse [N] a donné à bail commercial à la société ODILE K’BEAUTE un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 11.877,24 euros HT et hors charges et d’une provision mensuelle nette à valoir sur les charges, fixée à 220 euros. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années qui ont commencé à courir au 1er décembre 2020 pour se terminer le 30 novembre 2029, avec une faculté de résiliation triennale.

Suivant acte authentique du 23 mai 2023, la société ODILE K’BEAUTE a cédé son droit à bail commercial à monsieur [R] [M].

Se plaignant d’impayés, madame [K] [W] épouse [N] a, par actes en date des 30 juin et 4 juillet 2025, fait assigner monsieur [R] [M] et la société ODILE K’BEAUTE devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans. Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées par la voie électronique le 18 décembre 2025, elle demande au juge de :

A titre principal,

DECLARER l’action de madame [K] [W] épouse [N] opposable à la société ODILE K’BEAUTE, DEBOUTER la société ODILE K’BEAUTE de son exception de nullité du commandement de payer signifier le 28 février 2025, CONDAMNER monsieur [R] [M] à lui payer une provision de 32.153,29 euros à valoir sur les loyers et charges impayés dus au 1er janvier 2025 au 30 novembre 2026, CONDAMNER la société ODILE K’BEAUTE à garantir solidairement monsieur [M] à hauteur de 22.939,45 euros TTC à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés dus du 1er janvier 2025 au 23 mai 2026,A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE à payer à madame [K] [W] épouse [N] une provision de 15.261,65 euros à valoir,En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer signifier aux dites personnes, CONDAMNER solidairement monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE à verser à madame [K] [W] épouse [N] une somme de 1.813 euros au titre 700 du code de procédure civile, DEBOUTER monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE de leurs demandes de délais de paiement, DEBOUTER monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE de toutes demande plus ample ou contraire, RAPPELER que conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’ordonnance à intervenir est de droit, exécutoire à titre de provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2025 par la voie électronique, monsieur [M] demande au juge des référés de :

DECLARER la demande de Madame [W] à hauteur de 34 883,61 € mal fondée pour se heurter à une contestation sérieuse, FIXER la créance de Monsieur [M] à la somme de 9.213,84 €, DIRE que le montant des saisies pratiquées par Me [H] s’imputeront sur les sommes dues par Monsieur [M], Accorder à Monsieur [M] les plus larges délais de paiement, DEBOUTER Madame [W] de ses autres demandes, CONDAMNER Madame [W] épouse [N] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2025 par la voie électronique, la société ODILE K’BEAUTE demande au juge des référés de :

A titre principal,

DECLARER IRRECEVABLE ET INOPPOSABLE à la cédante la demande de paiement formulée par Mme [W] pour défaut d’information dans le délai légal de la société ODILE K’BEAUTE de la défaillance de M. [M],

DIRE ET JUGER nul et de nul effet le commandement de payer du 28 février 2025,DECLARER la demande de Madame [W] mal fondée en présence d’une contestation sérieuse,DEBOUTER Mme [K] [W] de sa demande de paiement au titre de la dette locative,A titre subsidiaire,

FIXER la créance de Monsieur [M] et de la société ODILE K’BEAUTE à la somme de 8.058,54,ACCORDER à la société ODILE K’BEAUTE, débitrice de bonne foi, des délais de paiement,En tout état de cause,

DEBOUTER Mme [K] [W] de toutes demandes plus amples ou contraires,DIRE ET JUGER que Mme [W] versera à la société ODILE K’BEAUTE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,LA CONDAMNER aux entiers dépens.

A l’audience du 19 décembre 2025, madame [K] [W] épouse [N], monsieur [M] et la société ODILE K’BEAUTE ont soutenu les termes de leurs écritures auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation de monsieur [R] [M]

Madame [K] [W] épouse [N] soutient qu’elle est fondée à réclamer une provision correspondant au paiement des loyers jusqu’à la seconde échéance triennale expirant le 30 novembre 2026, et que la résiliation du bail ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque.

Monsieur [R] [M] ne conteste pas être redevable de loyers impayés, mais considère que, en ayant remis les clés et l’agence les ayant acceptées, madame [K] [W] épouse [N] ne peut solliciter le règlement des loyers jusqu’à la fin de période triennale. Il soutient être redevable de la somme de 9.213,84 euros, arrêtée au 1er juin 2025, celui ayant remis les clefs le 21 mai 2025. la société ODILE K’BEAUTE ajoute que cette somme doit être déduite du montant de la saisie réalisée sur le matériel appartenant à monsieur [R] [M], soit 1.155,30 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

En l’espèce, compte tenu de la remise des clefs du local commercial le 21 mai 2025, il n’appartient pas au juge des référés de dire si la résiliation du bail commercial pouvait intervenir à cette date-là, ou au contraire s’il devait se poursuivre jusqu’au 30 novembre 2026.

En conséquence, monsieur [R] [M] sera condamné à payer à madame [K] [W] épouse [N] la somme provionnelle de 9.213,84 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er juin 2025, somme non contestée.

En revanche, il n’y a pas lieu de dire que le montant des saisies pratiquées par Me [H] s’imputeront sur les sommes dues par Monsieur [M]

Sur la demande de garantie dirigée contre la société ODILE K’BEAUTE

Sur la recevabilité de l’action de madame [K] [W] épouse [N] et son opposabilité à l’égard de la société ODILE K’BEAUTE

La société ODILE K’BEAUTE indique avoir seulement été informée des impayés de monsieur [R] [M], le 28 février 2025 par le commandement de payer, alors qu’il était défaillant depuis fin décembre 2024, ce qui constituerait un défaut d’information de la part de madame [K] [W] épouse [N] en violation de l’article L. 145-16-1 du code de commerce.

Selon l’article L. 145-16-1 du code de commerce, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces versées aux débats que monsieur [R] [M] était défaillant fin décembre 2024, et que par courriers recommandés en date des 14 janvier 2025 et 6 février 2025, madame [K] [W] épouse [N] a avisé la société ODILE K’BEAUTE du défaut de paiement de monsieur [R] [M] dans le mois suivant le premier impayé.

Dès lors, la contestation tenant à l’inopposabilité de l’action en paiement contre la société ODILE K’BEAUTE, tirée de la violation de l’article L. 145-16 du code de commerce, n’est pas sérieuse.

Sur la nullité du commandement de payer

La société ODILE K’BEAUTE indique que le commandement de payer du 28 février 2025 ne comprenait ni détails des sommes réclamés ni décompte actualisé des sommes dues. En outre, elle fait constater l’incohérence entre le nombre de feuillet indiqué par le commissaire de justice et le nombre réel.

Selon l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Le commandement de payer prévu à l’article L. 221-1 contient à peine de nullité : (…) mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ; (…) »

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société ODILE K’BEAUTE, il ressort du procès-verbal du commissaire de justice (pièce n°20) qu’il comporte le décompte détaillé des sommes dues.

Dès lors, la contestation tenant à la nullité du commandement de payer du 28 février 2025, tirée de la violation de l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution, n’est pas sérieuse.

Sur la limite de garantie du cédant

Selon l’article L.145-16-2 du code de commerce, si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

En l’espèce, au regard de la clause de garantie de la société ODILE K’BEAUTE insérée dans l’acte de cession de bail commercial (pièce n°1), que cette dernière ne conteste pas, la société ODILE K’BEAUTE sera condamnée solidairement avec monsieur [R] [M] à payer à madame [K] [W] épouse [N] la somme de 9.213,84 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er juin 2025.

Sur les délais de paiement

Les défendeurs n’apportent aucun justificatif à l’appui de leurs demandes de délais de paiement.

Leurs demandes seront rejetées.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de monsieur [R] [M] et la société ODILE K’BEAUTE, en ce compris les coûts du commandement de payer signifié aux défendeurs, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 1.810 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement monsieur [R] [M] et la société ODILE K’BEAUTE à payer à madame [K] [W] épouse [N] la somme provisionnelle de 9.213,84 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 1er juin 2025 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne solidairement monsieur [R] [M] et la société ODILE K’BEAUTE aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer qui leur a été signifié,

Condamne solidairement monsieur [R] [M] et la société ODILE K’BEAUTE à la somme de 1.810 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.