TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/03116 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFNX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS,, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

Madame [I] [A] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] ont donné à bail à Monsieur [L] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 15 mai 2023.

Le 24 décembre 2024 Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] ont fait délivrer à Monsieur [L] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 774 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2024.

Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 22 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [M] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 2 141,76 euros a compter du commandement de payer pour la somme de 1 174 euros et à compter de l’assignation pour le surpluscondamner Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner Monsieur [L] [M] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T], représentée par leur avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6396,78 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [L] [M] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] justifient d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 décembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 22 avril 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 24 décembre 2024 Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] ont fait délivrer à Monsieur [L] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 774 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [L] [M] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 février 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [L] [M] sera ordonnée.

Sur la demande d’expulsion immédiate :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en son second alinéa la possibilité pour le juge d’écarter l’application du délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers courants.

Or, en l’espèce, les bailleurs se contentent de relever le montant de la dette pour alléguer la mauvaise foi de leur locataire. Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

.

En l’espèce, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] produisent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2025, Monsieur [L] [M] leur est redevable de la somme de 6 396,78 euros.

Monsieur [L] [M] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 774 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 mai 2023 entre Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] et Monsieur [L] [M], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies depuis le 25 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T] la somme de 6 396,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 774 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [L] [M] à verser à Monsieur [O] [T] et Madame [I] [A] épouse [T], la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,