TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00057 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAJL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [L] TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [B]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d’ORLEANS, substitué par Maître Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 juin 2021, prenant effet le 2 août 2021, Monsieur [M] [B] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et à Madame [P] [C] [J] un local à usage d’habitation de type T2 avec parking intérieur situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 441,00 euros, avec une provision pour charges de 55,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Madame [P] [C] [J] a délivré congé le 10 juillet 2023 et a quitté les lieux le 27 août 2023.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, Monsieur [M] [B] a fait délivrer au locataire occupant Monsieur [L] [Z] par acte d’huissier de justice du 7 juin 2024 signifié à l’étude, un commandement de payer sous 2 mois visant la clause résolutoire, lequel portait sur la somme principale de 1.589,16 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés.

A défaut de règlement des causes dudit commandement, Monsieur [M] [B] a fait assigner en référé le 28 octobre 2024 Monsieur [L] [Z] -par acte de commissaire de justice signifié à sa personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de Monsieur [L] [Z] de l’appartement qu’il occupe et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme principale de 2.834,59 euros correspondant aux loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 17 octobre 2024 (quittancement d’octobre 2024 inclus) ;Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience y rajoutant les mois de novembre 2024 à mai 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Monsieur [L] [Z] ;Condamner Monsieur [L] [Z] à payer une indemnité d’occupation conventionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables contractuellement dus, et révisée annuellement en fonction de la valeur locative, jusqu’à son départ effectif des lieux ;Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant du loyer et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat, et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2024 ;Condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de la somme de 800,00 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [Z] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’avocat substitué de Monsieur [M] [B] a maintenu l’intégralité de ses demandes, puis s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, au regard notamment du non-règlement du loyer courant et de la dette locative en augmentation constante. En effet, la dette actualisée selon décompte daté du 6 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse) s’élève désormais à la somme de 6.889,25 €.

Monsieur [L] [Z], qui comparaît en personne, déclare être célibataire et en recherche d’emploi, avec une indemnité chômage de 1.100 € et une retraite militaire de 260 € par mois, avoir suivi une formation dans l’imprimerie-sérigraphie et eu des problèmes de voiture, puis il ajoute que la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, par décision du 6 mars 2025, imposé des mesures de réaménagement du remboursement de ses dettes, déclarant enfin qu’il va retravailler, payer sa dette locative d’ici à juin 2025, ceci afin de lui permettre de rester dans son logement.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience confirme la situation sociale et financière difficile (surendettement) de Monsieur [L] [Z] qui reconnaît avoir besoin d’aide pour les démarches administratives et sociales, et accepte l’accompagnement de l’assistante sociale de l’armée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025 et 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance, susceptible d’appel, sera rendue contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Loiret le 31 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 30 juillet 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 7 juin 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [L] [Z], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par Monsieur [M] [B] est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 7 juin 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en § VIII de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour paiement de la somme en principal de 1.589,16 euros dans le délai contractuel fixé à deux mois, et non dans le délai légal de six semaines prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [L] [Z] disposait donc d’un délai expirant le mercredi 7 août 2024 pour régler cette somme, et ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [Z] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 7 août 2024 et, à compter du 8 août 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [L] [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 8 août 2024, cause un préjudice à son bailleur Monsieur [M] [B] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Aussi, il convient de condamner Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [M] [B] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail, laquelle sera calculée (selon décompte du 6 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse) à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, à toutes fins, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Etant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 8 août 2024, et sa bonne foi étant présumée, Monsieur [L] [Z] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et par conséquent, la demande du requérant visant à obtenir la suppression ou la réduction de ce délai de deux mois sera rejetée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont il réclame l’exécution, Monsieur [M] [B] verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 2 juin 2021, prenant effet le 2 août 2021, ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation restant impayés (décompte actualisé arrêté au 6 mai 2025-échéance mensuelle de mai 2025 incluse) pour un montant 6.889,25 €, hors frais de poursuites.

Vérifications faites, il convient, en conséquence, de condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [Z] à payer à Monsieur [M] [B] la somme de 6.889,25 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte actualisé du 6 mai 2025), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Comparant en personne à l’audience, Monsieur [L] [Z] ne conteste, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, sachant qu’il ne sollicite pas auprès du tribunal de délais pour le paiement de cette dernière.

Cependant, il est établi à l’examen des pièces de la procédure, que Monsieur [L] [Z] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, et que de ce fait, aucun délai de paiement ne peut lui être d’office accordé par la juridiction.

Par ailleurs, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve de règlements substantiels de Monsieur [L] [Z] destinés à apurer sa dette arriérée, tandis qu’il est constant qu’aucun engagement de sa part susceptible de produire l’extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard notamment de ses ressources disponibles, tandis que l’éventualité d’un apurement échelonné de la dette locative -supporté exclusivement et anormalement par le bailleur- ne peut, dans les présentes circonstances, être sérieusement envisagée, eu égard à sa situation de surendettement en cours.

Dans ces conditions, Monsieur [L] [Z] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 7 août 2024 conservera par conséquent tous ses effets.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en dépit des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [B], et au regard de la situation de surendettement et de précarité, tant financière que sociale, de Monsieur [L] [Z], l’équité ne commande pas de condamner ce dernier à verser à son bailleur une indemnité sur ce fondement.

Monsieur [M] [B] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2021 entre Monsieur [M] [B] d’une part, et Monsieur [L] [Z] d’autre part, concernant un local à usage d’habitation de type F2, avec parking intérieur, situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

DISONS que Monsieur [L] [Z] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 3] , et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations de locataire sortant, notamment par la remise des clés ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [L] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à verser à Monsieur [M] [B] la somme provisionnelle de 6.889,25 € (six mille huit cent quatre vingt neuf euros et vingt cinq centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [Z] à verser à Monsieur [M] [B] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, correspondant aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (selon décompte du 6 mai 2025-échéance de mai 2025 incluse), laquelle sera calculée à compter du 1er juin 2025, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [L] [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,