Ordonnance de référé du 12 Septembre 2025 – N° RG 25/00079 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHY5 Page sur

Ordonnance du :

12 Septembre 2025

N°Minute : 25/00322

AFFAIRE :

Société VILLAGE COEUR DE JARRY

C/

Société EZAMOD

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

M^e Michaël SARDA

SELARL THESA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

3ème CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/00079 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHY5

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Patrice VARIEUX, Greffier, lors des débats et de Lydia CONVERTY, Greffier, lors du délibéré.

DEMANDERESSE :

Société VILLAGE COEUR DE JARRY, société par action simplifiée au capital de 4 000 000 € dont le siège social est sis Chez Cogespa Lots 18-19 Village de la Jambette – 97232 LE LAMENTIN, agissant et diligence de ses représentants légaux

Représentée par Maître Lauent PHILIBIEN de la SELARL THESA AVOCATS, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Société EZAMOD, société par action simplifiée au capital de 8 000 € immatriculée au RCS de Fort- de-France sous le n°890 166 648 dont le siège social est sis Local n° 17, Centre commercial Coeur de Jarry, Houelbourg, – 97122 BAIE MAHAULT, prise en la personne de son représentant légal

Ayant pour avocat plaidant : Maïtre Sylvie CAMOUILLY-LODEON, avocat au barreau de Martinique

Ayant pour avocat postulant : Maïtre Michaël SARDA, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 22 Août 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 12 Septembre 2025

Ordonnance rendue le 12 Septembre 2025

***

Ordonnance de référé du 12 Septembre 2025 – N° RG 25/00079 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FHY5 Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2020, la SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY a donné à bail commercial à Madame [S] [X], agissant pour le compte de la SAS EZAMOD, un local d’une superficie de 60 m² environ, sis Centre commercial « Cœur de Jarry », lieudit Houelbourg, zone de Jarry sur la commune de Baie-Mahault (97122), moyennant un loyer initial annuel de 18 000 euros H.T et H.C, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2020 ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 la bailleresse a fait délivrer à la société EZAMOD un commandement de payer la somme principale de 7 542.87 €, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la société VILLAGE CŒUR DE JARRY a donné assignation à la société EZAMOD d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’article 13 emportant la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre la société VILLAGE CŒUR DE JARRY et la société EZAMOD le 15 juillet 2020.

— Ordonner l’expulsion de la société EZAMOD et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux, et au besoin avec le concours de la force publique en application de l’article R153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’un serrurier et de déménageurs,

— Condamner la société EZAMOD à payer à titre provisoire à la société VILLAGE CŒUR DE JARRY à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils seraient perçus si le bail n’était pas résilié, jusqu’à la libération effective des lieux de corps et de biens et de la restitution des clés,

— Condamner la société EZAMOD à payer à la société VILLAGE CŒUR DE JARRY la somme provisionnelle de 11 953,50 euros, montant de l’arriéré locatif selon décompte joint au présent acte (indemnité d’occupation incluse), sous bénéfice de l’actualisation de la dette à l’audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant visé par cet acte, et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus,

— Condamner la société EZAMOD à payer à la société VILLAGE CŒUR DE JARRY la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré et de l’état de nantissement.

L’affaire a été appelé à l’audience du 22 août 2025.

A cette date, la SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY a développé les prétentions contenues dans ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 21 août 2025, complétées de leurs demandes initiales, de la sorte :

— Condamner la société EZAMOD à payer à la société VILLAGE CŒUR DE JARRY la somme provisionnelle de 12 615,32 euros, montant de l’arriéré locatif selon décompte joint au présent acte 8 (indemnité d’occupation incluse), sous bénéfice de l’actualisation de la dette à l’audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant visé par cet acte, et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus,

— Débouter la société EZAMOD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Oralement, elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, la société ERAZMOD, a demandé au juge des référés, aux termes de ses conclusions du 19 août 2025, de :

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER que le commandement délivré à l’encontre de la société EZMOD le 27 Septembre 2024 est irrégulier dans la mesure où les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

En conséquence ;

— DECLARER le Juge des Référés incompétent pour statuer sur les demandes de la société VILLAGE CŒUR DE JARRY, qui se heurtent à une contestation sérieuse.

SUBSIDIAIREMENT :

— DEBOUTER la société VILLAGE CŒUR DE JARRY de sa demande, la créance sollicitée n’étant nullement justifiée eu égard aux indexations du loyer erronées, à la refacturation d’honoraires de gestion locative infondée, et à l’absence de justifications des charges locatives ;

TRES SUBSIDIAIRMENT,

— ACCORDER les plus larges délais de paiement à la société EZAMOD sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil, pour s’acquitter de la somme de 15.810,97 € au titre des loyers et charges impayés, dans l’hypothèse où le Juge des Référés considèrerait le commandement contesté, régulier ;

— DIRE ET JUGER que la société EZAMOD se libérera de sa dette en 24 mensualités de 658,79 €, en sus de son loyer courant, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial daté du 15 Juillet 2020, à l’égard de la société EZAMOD, eu égard à la demande de délai de paiement de cette dernière

— DEBOUTER la société VILLAGE CŒUR DE JARRY de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société VILLAGE CŒUR DE JARRY à payer à la société EZAMOD la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés a autorisé le conseil de la société EZAMOD à produire une note en délibéré sur l’octroi de délais de paiement, au plus tard avant le 29 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, « le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite».

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le contrat de bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse.

Il ressort de l’article 13 du contrat de bail qu’ «à défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de loyer, charges et taxes […] et un mois après un simple commandement de payer […] et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il ne soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.»

En l’espèce, la société EZAMOD soutient que le 25 février 2025, un plan d’apurement a été conclu avec la société VILLAGE CŒUR DE JARRY, et qu’en exécution de cet échéancier, elle lui a réglé la somme de 9 409,16€.

Elle fait valoir que par le plan d’apurement, la bailleresse aurait renoncé aux loyers antérieurs au 1er octobre 2024, ce qui impliquerait que les causes du commandement sont éteintes.

Il échet de constater que l’échéancier accordé à la société EZAMOD ne contient aucune renonciation à un quelconque droit. Dès lors, on ne peut considérer que la bailleresse aurait renoncé aux causes du commandement.

S’il est avéré que la locataire a en effet procédé à quelques règlements, il appert que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, selon l’extrait du grand livre arrêté au 31 août 2025.

La régularité du commandement de payer du 27 septembre 2024 n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise à la date du 28 octobre 2024. Il convient de faire droit à la demande d’expulsion de la société EZAMOD, ainsi que de tous occupants de son chef.

II. Sur la demande provisionnelle au titre des loyers échus

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 10 « indexation »du contrat de bail stipule que « le loyer sera soumis à révision annuelle, chaque 1er janvier de l’année civile, et sera augmenté de plein droit sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extra judiciaire, proportionnellement à la variation de l’indice commerciaux.

La première révision interviendra le 1er janvier 2023 […]

Sera tenu comme indice de référence initial, le dernier indice des loyers commerciaux du 4ème trimestre 2021 ».

En l’espèce, la société EZAMOD soutient que le calcul de l’indexation du loyer est erroné.

Selon l’avis de révision du 15 octobre 2024, le calcul du loyer révisé en date du 1er novembre 2024 appliqué par la bailleresse, était le suivant :

1 552.49 (loyer) x 133.66 (indice 3e trimestre 2023) / 122.74 (indice 4e trimestre 2022)

= 1 690,61 €.

Il est constant que l’ILC est calculé pour chaque trimestre et publié sur le site de l’Insee avec 2 trimestres de décalage. Et que la méthode de calcul est la suivante :

Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l’année précédente)

Dès lors, pour un loyer révisé en date du 1er novembre 2024, le calcul aurait dû être le suivant :

Loyer actuel x (ILC 2e trimestre 2024 x ILC 4e trimestre 2023)

Il échet de constater que ce n’est pas la méthode de calcul appliquée par la société CŒUR DE JARRY pour obtenir le loyer révisé.

Compte-tenu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant au montant des loyers restant à devoir par la défenderesse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

III. Sur la demande provisionnelle au titre des charges échues

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article R.145-35 du code de commerce prévoit une interdiction d’imputer certaines charges au locataire, dont les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

L’article 9-2 du contrat de bail stipule que : « Dans les dépenses de charges sont inclus tous les frais de gestion de quelque nature que ce soit, liés au personnels ou prestataires de services donnant leur assistance pour la gestion de l’immeuble et le quittancement des loyers de telle manière que ces frais ne soient en aucun cas supportés par le bailleur. »

En l’espèce, la partie défenderesse expose que les montants exigés se heurtent à une contestation sérieuse en faisant notamment prévaloir, qu’au titre de l’année 2023, les charges locatives se sont élevées à la somme totale de 2 513,15 €, dont 804,66 € relatifs aux honoraires de gestion locative, frais qui ne peuvent être imputés au locataire en vertu de l’article R.145-35 du code de commerce.

La bailleresse conteste et fait valoir que l’article 9-2 du bail stipule expressément que les honoraires de gestion d’un prestataire de service sont inclus dans les charges.

Il appert que l’application de la clause relative aux charges prévoyant le paiement par le preneur des honoraires de gestion d’un prestataire est susceptible de faire l’objet d’une interprétation du juge du fond, l’application de cette clause se heurte donc à contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

IV. Sur la demande d’indemnités d’occupation

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société VILLAGE CŒUR DE JARRY est en droit d’obtenir depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 28 octobre 2024, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants.

Il existe toutefois une contestation sérieuse quant au montant du loyer réclamé par la bailleresse, ne permettant pas de fixer l’indemnité d’occupation selon le décompte produit par cette dernière.

En effet, le décompte produit fixe le loyer revalorisé selon une méthode de calcul erronée.

En revanche, la société EZAMOD indique dans ses écritures que le montant du loyer à compter 1er janvier 2025, revalorisé selon sa méthode de calcul serait de 1 711.35 € H.T et H.C, montant minimum qu’elle ne conteste pas devoir. L’indemnité d’occupation à valoir de manière provisionnelle sera dès lors fixée à ce montant-là.

Il convient en conséquence, de condamner la société défenderesse à verser ladite somme à la SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 28 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

V. Sur la demande délai de paiement

En application de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société EZAMOD sollicite des délais de paiement, proposant un échelonnement de la dette sur 24 mois, demande à laquelle la bailleresse ne s’est pas, sur le principe, opposée à l’audience.

La défenderesse fait valoir qu’elle est bonne de foi et qu’elle a procédé, dans le cadre d’un plan d’apurement en 5 mois de sa dette de loyers au règlement de la somme de 9 409,16 euros en quatre versements, le dernier en date du 19 juin 2025.

Cependant, la dette de loyer stipulée par le plan d’apurement s’élevait à 12 114,65 euros, la société EZAMOD s’engageant en outre à payer son loyer courant de 2161,15 euros mensuels.

Au jour de l’audience, elle ne justifie pas avoir respecté le plan d’apurement ni réglé les loyers en cours.

En outre, elle ne fournit aucun élément démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d’apurer sa dette, en sus du paiement du loyer courant qui n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement.

Dans ces circonstances, la demande de délai de paiement sera rejetée. Celle qui lui est liée de suspension des effets de la clause résolutoire sera également rejetée.

VI. Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société EZAMOD qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la société VILLAGE CŒUR DE JARRY la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition en date du 28 octobre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 15 juillet 2020, liant la SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY à la SAS EZAMOD, portant sur le local sis Centre commercial « Cœur de Jarry », lieudit Houelbourg, zone de Jarry sur la commune de Baie-Mahault (97122) ;

DISONS que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la SAS EZAMOD devra rendre les locaux qu’elle occupe, sis Centre commercial « Cœur de Jarry », lieudit Houelbourg, zone de Jarry sur la commune de Baie-Mahault (97122) ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la SAS EZAMOD sous un délai d’un mois, des locaux loués, tant de ses biens que de ses meubles, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande provisionnelle au titre des loyers échus ;

REJETONS la demande provisionnelle au titre des charges échues ;

CONDAMNONS la SAS EZAMOD à payer à SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qu’elle aurait dû au titre des loyers, soit la somme mensuelle de 1 711.35 € H.T et H.C (mille sept cent onze euros et trente-cinq centimes) et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de cette clause ;

CONDAMNONS la SAS EZAMOD au paiement des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré et de l’état de nantissement ;

CONDAMNONS la SAS EZAMOD à payer à la SAS VILLAGE CŒUR DE JARRY la somme de 800 € (huit cent euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT