TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03129 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFO3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [Z] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 octobre 2017, ayant pris effet le même jour, l’OPH LOGEM LOIRET a donné en location à Monsieur [F] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 367,25 euros, payable à terme échu.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 28 janvier 2025 d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 février 2025 à Monsieur [F] [H], pour un montant en principal de 1.538,24 euros.

L’OPH LOGEM LOIRET a ensuite fait assigner Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, aux fins suivantes :

Déclarer acquise au profit du bailleur la clause résolutoire insérée au bail, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil ;Condamner Monsieur [H] [F] à payer au bailleur une provision de 1.224,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes dues à cette date et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement, et ce, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1er du Code civil ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;Ordonner la libération des lieux dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement ;Autoriser à l’expiration de ce délai, le demandeur à faire expulser Monsieur [H] [F] et tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier des locaux situés [Adresse 4] ;Autoriser la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles ou local choisi par le bailleur aux frais de la partie expulsée ;Condamner Monsieur [H] [F] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le demander en tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, et ce sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mai 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, L’OPH LOGEM LOIRET – représentée avec pouvoir par Monsieur [S] [Z], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.854,68 euros. Le bailleur a indiqué que le dernier paiement remontait au mois d’octobre 2025. Il a précisé que Monsieur [H] est veuf, père de trois enfants mineurs et sans emploi. Il a ajouté qu’il n’a pas d’assurance locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à personne, Monsieur [F] [H] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [H] ne s’est pas présenté au rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2017, ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (article 3.6 page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025, pour la somme en principal de 1.538,24 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures. Il y a lieu de relever que le commandement de payer reprend cette durée de 2 mois prévue contractuellement.

Monsieur [F] [H] avait jusqu’au 4 avril 2025 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 4 février 2025 au 4 avril 2025 à 24 heures, Monsieur [F] [H] a procédé à deux règlements pour un montant total de 1.032,84 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 avril 2025.

L’expulsion de Monsieur [F] [H] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [F] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 4 avril 2025 et, à compter du 5 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 5 avril 2025, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

L’OPH LOGEMLOIRET produit un décompte indiquant que Monsieur [F] [H] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux (125,08 euros et 142,85 euros qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais liés aux risques locatifs (17 x 5,50 euros) non justifiés en procédure, la somme de 3.761,18 euros à la date du 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [F] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [F] [H] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.761,18 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [F] [H] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 26 octobre 2017, ayant pris effet le même jour entre l’OPH LOGEM LOIRET et Monsieur [F] [H], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 avril 2025, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’OPH LOGEM LOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.761,18 euros (selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à verser à L’OPH LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,