TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/164

RG n° : N° RG 24/01314 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CN36

ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 8] 824 541 148

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le : 15/05/25

à : M^e Roger LEMONNIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 janvier 2022, la SCI JCCT a consenti à Madame [W] [T] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros révisable annuellement.

Le bailleur a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

La SCI JCCT a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 05 septembre 2024, dénoncé le 09 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Madame [W] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Madame [W] [T] à lui payer la somme de 5 670,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2023 sur la somme de 1 572,71 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Madame [W] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Madame [W] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner la même en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un bordereau de carence a été établi le 22 octobre 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a repris l’intégralité des demandes figurant dans son assignation.

Madame [W] [T], citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée au 25 février 2025 pour mise en délibéré.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 9 034,49 euros selon décompte en date du 13 février 2025, et a maintenu ses prétentions et moyens.

Madame [W] [T] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative en date du 16 mars 2023, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois de décembre 2022 à février 2023.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 septembre 2024, soit dans un délai de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Par acte délivré le 16 mai 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Madame [W] [T] de payer la somme de 1 572,71 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant à la débitrice un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme réclamée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2023 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [W] [T] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 672,71 euros et dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre et ceci, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le 08 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est intervenue en lieu et place de la locataire à hauteur d’une somme totale de 9 034,49 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (échéance de janvier 2025 incluse).

Par conséquent, il convient de condamner Madame [W] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 034,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2023 sur la somme de 1 572,71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [W] [T], condamnée aux dépens, devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 17 juillet 2023 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Madame [W] [T] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 2], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [T] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 672,71 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et ce, dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 034,49 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 1 572,71 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge