TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/01917 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDGB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL H&F GONDER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020, la SCI [Adresse 1] a donné en location à Monsieur [B] [M] un local à usage d’habitation de type F2 avec une place de stationnement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 490,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 15 de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 1] a fait signifier le 29 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, à Monsieur [B] [M] pour un montant en principal de 2.080,00 € correspondant aux loyers et charges dus sur la période des mois de mai à août 2024.

Le bailleur SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 30 août 2024.

En l’absence de règlement des causes dudit commandement de payer, la SCI [Adresse 1] a donc, par acte d’huissier de justice du 8 janvier 2025, fait assigner Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les 2 mois du commandement délivré le 29 août 2024 ;Dire Monsieur [B] [M] occupant sans droit ni titre ;Ordonner, en conséquence, son expulsion de corps et biens et de tous occupants de son chef des locaux qu’il occupe actuellement au [Adresse 4], avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [B] [M] à payer la somme principale de 2.531,01 euros au titre des loyers, charges impayés et frais de procédure, assortie des intérêts au taux légal ;Condamner Monsieur [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation laquelle correspondra au montant du loyer et charges assortie des intérêts de droit à compter de chaque échéance jusqu’à libération complète des lieux ;Condamner Monsieur [B] [M] pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil au paiement de la somme de 500,00 € ;Condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;Condamner Monsieur [B] [M] à payer la somme de 800,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [B] [M] au paiement des frais et dépens de l’instance comprenant le coût du commandement et de l’assignation selon l’article 696 du CPC ;Prononcer l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir (article 515 du CPC).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 janvier 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la SCI [Adresse 1] – représentée par son avocat substitué – a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance, soit une dette locative s’élevant -frais de procédure inclus- à la somme de 2.531,01 € correspondant aux échéances impayées.

Vu l’absence du défendeur à l’audience, le bailleur a déposé les pièces de son dossier.

Bien que régulièrement cité à sa personne, Monsieur [B] [M] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience faisant état de la parfaite carence de Monsieur [B] [M] en dépit des démarches du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogé au 28 novembre 2025, puis au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] justifie avoir saisi et informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du commandement de payer par la voie électronique le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions modifiées de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, en l’espèce, force est de relever que le bail conclu le 16 septembre 2020 contient une clause résolutoire dans le délai de 2 mois (paragraphe XII des conditions générales du contrat) en cas de défaut de paiement au terme convenu, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 2.080,00 euros.

Monsieur [B] [M] disposait donc d’un délai expirant le mardi 29 octobre 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 2.080,00 euros, et le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [B] [M] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

Il sera -à toutes fins- rappelé, s’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qu’il est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 29 octobre 2024 et, à compter du 30 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2024, Monsieur [B] [M] a causé un préjudice au propriétaire la SCI [Adresse 1] qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SCI [Adresse 1] produit un décompte établi à la date de l’audience démontrant que Monsieur [B] [M] reste devoir la somme -hors frais de procédure qui relèvent éventuellement des dépens- de 2.905,00 € (échéance de mai 2025 incluse) au titre de sa dette locative arriérée.

Toutefois, la réclamation faite oralement à l’audience par l’avocat du demandeur s’est limitée à la somme réclamée dans l’assignation introductive, soit la somme de 2531,01 €, frais de procédure inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [B] [M] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [B] [M] sera en conséquence condamné à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.385 euros – frais de procédure déduits et éventuellement inclus dans les dépens – au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [B] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à effet du 1er juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

La question des délais de paiement n’a pas été mise dans les débats, Monsieur [B] [M] n’ayant pas, d’une part, repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, et ce dernier étant, d’autre part, absent à l’audience, n’a formulé par conséquent aucune demande relative à d’éventuels délais de paiement de sa dette locative.

III. SUR L’APPLICATION DE LA CLAUSE PENALE ET SUR LES DOMMAGES ET INTERETS POUR RESISTANCE ABUSIVE

— Sur l’application de la clause pénale du bail (§ XII du bail) :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise un bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble.

Cet article, issu de la loi du 24 mars 2014, s’applique au présent contrat de location du 16 septembre 2020 de sorte que la clause du § XII figurant aux conditions générales est nulle et non avenue, car réputée non écrite.

La demande de ce chef formulée par la SCI [Adresse 1] sera donc rejetée.

— Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée :

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Or, en l’espèce, la SCI [Adresse 1] ne rapporte aucunement la preuve :

— ni de la mauvaise foi -qui ne se présume pas- de Monsieur [B] [M], caractérisée par une intention de nuire à son bailleur,

— ni de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du simple retard de paiement par Monsieur [B] [M] de ses échéances de loyers et charges.

Dans ces conditions, il y aura lieu de débouter purement et simplement la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

IV. SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS

Monsieur [B] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement préalable et de l’assignation selon l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SCI [Adresse 1], et en l’absence de tout élément d’information sur la situation sociale et financière de Monsieur [B] [M], ce dernier sera condamné à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 16 septembre 2020 entre la SCI [Adresse 1] et Monsieur [B] [M], concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;

RAPPELLE s’agissant du sort des meubles et objets mobiliers garnissant le logement, et éventuellement laissés dans les lieux, qu’il est spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.385 euros, au titre des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation impayés (échéance de mai 2025 incluse), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCI [Adresse 1], une indemnité mensuelle d’occupation -équivalente à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- d’un montant indexé calculé à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DECLARE non écrite la clause pénale figurant au bail (§ XII) et DEBOUTE, en conséquence, la la SCI [Adresse 1] de ce chef de demande ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive et injustifiée au paiement de Monsieur [B] [M] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] à verser à la SCI [Adresse 1], une indemnité de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] aux entiers dépens d’instance comprenant le coût du commandement préalable et de l’assignation selon l’article 696 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,