TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MARS 2026

Minute n° :

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HABU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [W], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [M] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025, prorogé au 28 Novembre 2025 puis à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 16 février 2018, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [M] [X] un local à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 396,86 euros payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés locatifs, l’OPH LOGEMLOIRET a fait délivrer le 7 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [M] [X] portant sur la somme principale de 1.285,09 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifié à l’étude le 6 novembre 2024, l’OPH LOGEMLOIRET a fait assigner en référé Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [M] [X] et celle de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [M] [X] à payer à titre provisionnel la somme principale de 3.930,76 euros en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [M] [X] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [M] [X] au paiement de la somme de 400,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Madame [M] [X] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025. Madame [M] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A cette audience, l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET, représentée par Madame [W] dûment mandatée, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance arrêtée au 7 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) à la somme de 7.243,59 euros. Le bailleur a ensuite précisé qu’il n’y avait pas de reprise du paiement du loyer par Madame [M] [X] qui vit avec son fils de 18 ans, est suivie par l’UDAF (pas de mesure de protection), et qu’il n’avait plus de contact avec cette locataire.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Madame [M] [X], séparée de son compagnon suite à des violences conjugales, perçoit pour seules ressources le RSA (801 €) et que sa mise sous mesure de protection de type curatelle renforcée est prochainement envisagée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 septembre 2025, prorogée au 28 novembre 2025 puis au 6 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025.

Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir régulièrement signalé à la CAF du Loiret la situation d’impayés de Madame [M] [X], et ce, dès le 26 janvier 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur LOGEMLOIRET est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 7 mai 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3.6 (page 6) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 1.285,09 euros.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance dudit commandement de payer.

Madame [M] [X] avait jusqu’au dimanche 7 juillet 2024 (jour ouvré), soit jusqu’au 1er jour ouvrable suivant lundi 8 juillet 2024 à 24 heures pour s’acquitter de cette somme, et ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies et la clause résolutoire acquise à la date du 8 juillet 2024.

Sur l’expulsion de la locataire en place

Le contrat de bail étant résilié à compter du 8 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [X] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, avec l’aide des forces de l’ordre, et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, il est rappelé, à toutes fins, qu’il sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [M] [X] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 8 juillet 2024 et, à compter du 9 juillet 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [M] [X], occupante sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2024 cause un préjudice à l’OPH LOGEMLOIRET qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 9 Juillet 2024 d’un montant calculé sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (cf. décompte arrêté au 7 mai 2025 – échéance d’avril 2025 incluse), et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Madame [M] [X].

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’OPH LOGEM LOIRET verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, pour prouver les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 7 mai 2025 évalue la dette locative à un montant de 7.243,59 euros, soit une somme ramenée à 7.046,15 euros, ceci après soustraction des pénalités « risque locatif/assurance » (60,28 €) et « enquêtes OPS » (137,16 €) non prévues contractuellement.

Madame [M] [X], non comparante et non représentée ni excusée, ne conteste pas, par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments ont été ainsi vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [X], défenderesse défaillante à l’action, au paiement de cette somme de 7.046,15 euros à titre provisionnel.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement de sa dette au locataire défaillant, dans la mesure où le paiement des loyers et charges n’a pas repris avant l’audience (condition désormais indispensable depuis la loi du 27 juillet 2023) et la situation sociale et financière de Madame [M] [X] étant, en outre, bien trop obérée pour espérer un apurement de la dette dans des délais raisonnables.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, l’équité ne commande pas -eu égard, notamment, à la situation sociale et financière dégradée de Madame [M] [X]- que cette dernière soit condamnée à lui verser une indemnité sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition au greffe, suivant ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action en résiliation de bail recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2018 entre l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET et Madame [M] [X] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

DISONS que Madame [M] [X] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [M] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles, éventuellement laissés dans les lieux lors des opérations d’expulsion, sera spécifiquement organisé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET la somme provisionnelle de 7.046,15 € (sept mille quarante six euros et quinze centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte de la dette locative arrêté au 7 mai 2025, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais non contractuels ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à verser à l’office Public de l’habitat LOGEMLOIRET une indemnité d’occupation provisionnelle calculée à compter du 1er mai 2025 sur la base du montant du loyer et des charges indexés et échus postérieurement à la résiliation du bail (en application du décompte arrêté au 7 mai 2025 -échéance d’avril 2025 incluse), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par Madame [M] [X], caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,