TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBXM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, substituée par la SELARL LEROY, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [G] épouse [U]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, substituée par la SELARL LEROY, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 18 février 2021, M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U], représentés par l’agence immobilière SAS MY ORLEANS demeurant [Adresse 3] prise en la personne de son gérant, M. [T] [H], ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [Z], sur des locaux sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 206 euros outre une provision sur charges de 37 euros et sur ordures ménagères de 17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 234, 14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Z] le 11 juin 2024.

Par assignation du 16 décembre 2024, les bailleurs ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers ; Ordonne l’expulsion de M. [S] [Z] et de tous occupants de leur chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamne, M. [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 411, 38 euros à compter de décembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;Condamne, à titre provisionnel, M. [S] [Z] au paiement de la somme de 8 056, 90 euros au titre des termes dus au terme du mois de septembre 2024 et portant intérêt légal à compter du commandement de payer ; Condamne M. [S] [Z] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aucun diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a été reçu au greffe avant l’audience qui a permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale du locataire.

À l’audience du 09 décembre 2025, M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U] ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé le montant de la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude le 16 décembre 2024, Mr [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’une notification de l’assignation à la préfecture six semaines avant l’audience.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura donc lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte arrêté à la date du 13 novembre 2025 démontrant que M. [S] [Z] reste leur devoir la somme de 11 417, 38 euros au titre des loyers et charges, comprenant le loyer du mois de novembre 2025 et régulation des charges, hors frais de poursuite.

Par son absence, M. [S] [Z] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et il sera condamné à payer cette somme au bailleur à titre provisionnel.

Contrairement à la demande du bailleur, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, le défendeur n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires que M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U] ont dû engager, il convient de condamner M. [S] [Z] à leur verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyer et charges impayés du bail conclu le 18 février 2021 entre M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U] et M. [S] [Z], portant sur le logement sis [Adresse 2] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de M. [S] [Z] du logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] et la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [S] [Z] à payer à M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U], la somme provisionnelle de 11 417, 38 euros portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [S] [Z] à payer à M. [O] [U] et Mme [I] [G] épouse [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 06 juin 2024 et de l’assignation du 16 décembre 2024 ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge