République Française au nom du Peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS JUGEMENT
Parvis du Tribunal DU 23 Janvier 2020 […]
téléphone: 01 87 27 95 56 télécopie: 01 87 27 96 00 DEMANDEURS mail civil-ctxg.ti-paris@justice.fr
Monsieur X Y
89 rue de l’Eglise, 75015 PARIS
Références à rappeler assisté de M^e SULTAN AC, avocat au barreau de PARIS
RG N° 11-19-011867
Madame X Z AA AB Pôle civil de proximité
89 rue de l’Eglise, 75015 PARIS
Numéro de minute: 5/2020 représentée par M^e SULTAN AC, avocat au barreau de
PARIS
autorisés à ne pas se présenter à l’audience du 23 janvier 2020 en application des articles 446-1 et 847-1 du code de procédure civile^DEMANDEURS :
Monsieur X Y
Assisté par M^e SULTAN AC
DÉFENDEUR Madame X Z AA AB
Madame AD AE représentée par M^e SULTAN AC
14 rue Douvizie, 77860 SAINT-GERMAIN-SUR-MORIN, DÉFENDEUR:
représentée par M^e BUNIAK Nathalie, avocat au barreau de Madame AD AE Représenté(e) par M^e PARIS, autorisée à ne pas se présenter à l’audience du 23 BUNIAK Nathalie janvier 2020 en application des articles 446-1 et 847-1 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Juge des contentieux de la Protection: FERRÉ Audrey Copie conforme délivrée le: 29/01/20
à M^e BUNIAK Nathalie Greffière BARREZ Marlène
DATE DES DÉBATS
Copie exécutoire délivrée le: 29/01/20 23 janvier 2020
à: M^e SULTAN AC
DÉCISION:
contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2020 par FERRÉ Audrey, Juge des contentieux de la protection, assistée de BARREZ
Marlène, greffière, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article
450 du code de procédure civile

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Par contrat sous seing privé en date du 14 novembre 2016, Madame AE AD a donné à bail à Monsieur Y X et Madame AB AA épouse X un appartement à usage d’habitation situé […] moyennant un loyer mensuel de 2 150 euros et 190 euros de provisions sur charges.
Le 29 décembre 2018, Monsieur Y X et Madame AB AA épouse
X ont délivré congé du bail à effet du 1er février 2019, aux termes duquel ils ont sollicité le remboursement de 20% des travaux effectués dans le bien, à défaut de quoi, ils procèderaient au retrait des travaux effectués.
L’état des lieux contradictoire a été effectué par acte d’huissier en date du 15 février 2019.
Par courrier en date du 15 avril 2019, Monsieur Y X et Madame AB
AA épouse X ont mis en demeure Madame AE AD de leur restituer le dépôt de garantie de 2 150 euros outre la somme de 430 euros au titre des intérêts de retard.
Par acte d’huissier en date du 11 juin 2019, Monsieur Y X et Madame AB
AA épouse X ont fait assigner Madame AE AD devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : condamner Madame AE AD à leur payer la somme de 2 795 euros au titre du dépôt de garantie majoré, condamner Madame AE AD à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur Y X et Madame AB AA épouse X font valoir les importants travaux de remise aux normes et d’embellissement qu’ils ont effectués à leur charge à hauteur de plus de 50 000 euros et contestent toute dégradation de leur part, l’appartement ayant été rendu en meilleur état qu’il a été pris à bail.
A l’audience du 22 novembre 2019, Monsieur Y X et Madame AB AA épouse X, respectivement assisté et représentée par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont insisté sur l’absence d’atteinte aux structures par les travaux qu’ils ont financés.
Madame AE AD, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes présentées à son encontre et reconventionnellement la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2
500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame AE AD indique que les travaux réalisés par ses anciens locataires, sans son autorisation en violation de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989, étaient des véritables travaux de transformation et certains équipements ayant été transformés en immeubles par nature au sens de l’article 551 du code civil et elle ajoute que leur dépose au moment de la restitution des lieux a engendré des dégradations. Elle a précisé qu’au titre des comptes entre parties, les locataires restaient lui devoir 1 471 euros correspondant aux dégradations et aux arriérés de taxes d’ordure ménagère et régularisation de charges, et ne se reconnaît débitrice en conséquence que de la somme de 29,85 euros.
L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 23 janvier 2020 du juge des contentieux
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de la protection aux fins de poursuite et clôture des débats en application de l’article 432 du code de procédure civile, les parties ayant été toutefois autorisées à ne pas se présenter à l’audience de renvoi en application des articles 446-1 et 847-1 du même code.
A l’audience du 23 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection, demeurant valablement saisi des écritures et observations déposées et soutenues à l’audience du 22 novembre 2019 devant le tribunal d’instance (Civ 2ème 17 décembre 2009 n°08-17.357 et article 40 V du décret 2019-912),
a clôturé les débats et l’affaire a été mise en délibéré au jour même par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties
Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l’espèce, Madame AE AD allègue l’existence de plusieurs sommes à déduire de la restitution du dépôt de garantie de 2 150 euros qu’il convient d’examiner successivement.
Sur la taxe d’ordure ménagère
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie de la liste des charges locatives récupérables par le propriétaire fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Il n’est en l’espèce pas contesté que la taxe 2018 n’était pas couverte par la provision sur charges ni que son montant n’avait pas déjà été intégré dans une éventuelle régularisation des charges de 2018. Dès lors que Madame AE AD justifie de l’avis d’imposition faisant état de la somme de 494 euros au titre de la TEOM, la somme de 488 euros, telle que sollicitée, sera retenue comme devant être compensée avec le dépôt de garantie.
En revanche, la somme de 61 euros au titre d’une « provision TEOM 2019 » n’est pas justifiée, une telle provision n’étant nullement due contractuellement.
Sur la régularisation des charges
Selon l’alinéa 4 de l’article 22 précité de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
En l’espèce, Madame AE AD sollicite que soit retenue la somme de 100 euros au titre de la régularisation des charges, sans que l’année ne soit précisée.
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Il n’est toutefois justifié d’aucune régularisation de charges sur les années antérieures d’exécution du bail, soit en 2017 et 2018. Il n’est dès lors pas justifié de la nécessité de provisionner une somme supplémentaire par rapport à la provision sur charges contractuellement versée. Ce poste ne sera par conséquent pas retenu.
Sur les dégradations locatives
En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.
C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.
Enfin, selon l’article 7 f), le preneur est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.
Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’État
En l’espèce, de nombreux travaux ont indéniablement été faits, sans autorisation du bailleur, ni justification de ce qu’ils étaient en lien avec le handicap ou la maladie de leur fils. Ces travaux ne sauraient toutefois être qualifiés de transformation s’agissant de travaux d’installation de prises, luminaires, d’éléments de cuisine, de changement du WC, de pose de moquette, de meubles et de peinture, à l’exception de la pose de la douche à l’italienne qui modifie sensiblement la salle de bains d’ores et déjà équipée d’une baignoire.
La bailleresse peut ainsi conserver à son bénéfice les améliorations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.
S’agissant des dégradations locatives, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 17 novembre 2016 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le15 février 2019 en présence du locataire qui a restitué les clés, les éléments suivants : électricité : dans le séjour il a été relevé qu’une prise électrique est à revisser et que quatre arrivées électriques sont dépourvues de cache, dont deux avec douille et ampoule en état de marche ; dans la cuisine il a été noté le manque d’un boitier de prise électrique. Dès lors, la facture de 514,15 euros de remise aux normes de l’électricité est partiellement justifiée. Il sera accordé la somme de 300 euros,
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salle de bains trois carreaux manquants à droite de la douche, à l’emplacement du pare- douche installé et retiré par le locataire, présence de tartre dans la douche. Il sera relevé que la douche a été installée par le locataire en sus de la baignoire déjà existante et non à la place, l’état d’entrée des lieux ne faisant pas état d’une douche, ce qui transforme les lieux. La bailleresse aurait été en droit de solliciter le retrait de la douche et la remise en état de la salle de bains, mais elle s’est contenté de solliciter les frais de remplacement du pare-douche enlevé par les locataires, dont elle a justifié à hauteur de 680 euros HT. La somme de 748 euros TTC sera par conséquent retenue. La somme forfaitaire de 50 euros pour le détartrage sera enlevée, en ce qu’il n’est pas justifié d’un état dépassant l’usure normale, dressing: il n’y a aucune quinquaillerie ni clés sur les portes. L’absence de photographie ne permet toutefois pas de se rendre compte de la situation. L’état des lieux d’entrée ne mentionne que l’existence de deux placards et le fait qu’il manque une clé. En l’état de plus amples explications et justifications les sommes sollicitées au titre des poignées de porte, 16 systèmes de fermeture et loqueteaux mécaniques (55 euros au total), ne seront pas retenues, cuisine l’entrée des lieux mentionne la présence d’un placard au mur en bon état, lequel ne se retrouve pas dans les équipements mentionnés dans l’état des lieux de sortie. La somme de 104 euros sollicitée à titre de dédommagement, raisonnable, sera accordée.
Il en résulte que Madame AE AD est en droit de retenir la somme globale de 1 152 euros au titre des dégradations et réparations à la charge des locataires.
Dès lors, il en résulte que, tous les postes cumulés, Madame AE AD est en droit de retenir la somme globale de 1 640 euros (1 152 euros au titre des dégradations + 488 TEOM 2018). Elle se trouve donc débitrice de la somme de 510 euros, somme qui n’ayant pas été versée dans le délai légal de deux mois, se trouve aujourd’hui majorée.
Aux termes de l’assignation la majoration a été sollicitée sur une durée de 3 mois. La majoration
s’élève ainsi à 645 euros.
En conséquence, Madame AE AD sera condamnée à verser la somme de 1 155 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause.
Par ailleurs, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.
En l’espèce, en ce qu’il a été fait partiellement droit aux demandes de retenues sur le dépôt de garantie de Madame AE AD, la résistance abusive n’est pas caractérisée.
Les époux X seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires

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Chacune des parties succombant pour partie de ses prétentions conservera à sa charge les dépens exposés par elle.
L’équité justifie de ne pas faire droit aux demandes réciproques formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame AE AD à verser à Monsieur Y X et
Madame AB AA épouse X la somme de 1 155 euros au titre des comptes entre parties suite à la fin du bail conclu entre les parties le 14 novembre 2016;
DIT n’y avoir lieu au paiement d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens ;
ORDONNE l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge
En conséquence, la République française mande et ordonne
à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires
d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
UDICIAIR En foi de quoi la présen^te signée par E le directeur de greffe
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