TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 19/59810 -

N° Portalis

352J-W-B7D-CQUVG

mb-N° 1

Assignation du :

16 Septembre 2019

2 copies exécutoires délivrées le:

Jugement rendu en la forme des référés le 29 septembre 2021

par le Tribunal judiciaire de Paris, composé de :

Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, Marie-Hélène PENOT, Juge,

Caroline FAYAT, Juge,

assistées de Marjorie BERNABÉ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS

Hôtel de Ville

[…]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX ^de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocats au barreau de

PARIS #R0229

DEFENDEURS

Monsieur X

Madame Z

représentés par M^e Patrick MARÈS, avocat au barreau de PARIS

- #P0035

DÉBATS

A ^l'^audience ^du 02 juin 2021 présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, tenue publiquement,

LE TRIBUNAL,

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Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier délivré le 16 septembre 2019, la Ville de Paris prise en la personne de Mme la Maire de Paris a fait assigner M^me Z et M. X devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, saisi en la forme des référés aux fins notamment de condamnation des défendeurs à lui payer une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement (lot n°26) situé au sein de l’immeuble X Paris.

Par ordonnance du 12 décembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020,considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la règlementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la règlementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 2 juin 2021.

La Ville de Paris a déposé des conclusions développées oralement à l’audience, sollicitant de:

• constater l’infraction commise par M^me Z et M. X;

•condamner, in solidum, M^me Z et M. X à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50 000 euros ;

• condamner, in solidum, M^me Z et M. X à payer à la Ville de Paris une amende civile de 5 000 euros;

•condamner, in solidum, M^me Z et M. X à payer à la Ville de Paris la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

•les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la Ville de Paris fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, que M^me X et M. Z ont changé l’usage du bien sans autorisation préalable et que ce local ne constitue pas leur domicile principal d’habitation. La Ville de Paris se prévaut également du défaut de déclaration des propriétaires, conformément à l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

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M. Z et AA ont déposé des conclusions développées oralement à l’audience, réclamant que soient limitées à de plus justes proportions les sommes demandées par la Ville de Paris et le rejet des autres demandes. Ils invoquent leur bonne foi et leur collaboration avec la Ville de Paris.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 15 septembre 2021, délibéré prorogé au 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes fondées sur les articles L. […]. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros (anciennement 25 000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en ^est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation que la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

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Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu

d’établir:

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de Paris de faire la preuve de l’affectation du bien concerné à l’usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 précité.

-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas avoir été respectée dans le cadre de la présente

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procédure.

-Sur l’usage d’habitation

Concernant l’usage d’habitation, il convient de relever :

- que la fiche H2 est datée du 20 octobre 1970, qu’elle précise le nom du locataire à cette date ainsi que son loyer au 1er janvier 1970. Ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970;

que les défendeurs ne contestent pas l’affectation à l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970.

La preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est donc suffisamment établie.

- Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il y a lieu de relever :

- que le constat d’infraction du 8 juillet 2019 établi par M. X Y, agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de Paris, mentionne qu’une visite n’a pas été nécessaire compte tenu du fait que le bien était reloué de manière conforme ;

- que M. Z et AA ont reconnu d’une part, que ce logement ne constituait pas leur résidence principale et d’autre part, sa mise en location courte durée via les sites AirBnb et Parisattitude;

que le constat fait état de 293 commentaires sous l’annonce « Luxurios renovated studio Odéon » de l’hôte nommé Z, dont le premier date d’avril 2014 et le dernier de septembre 2018;

- que M. Z et AA ne contestent pas avoir mis en location leur bien pour de courtes durées.

En conséquence, il est démontré que M. Z et AA ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à la location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ce qui résulte à l’évidence de la proposition de location du lot sur un site internet pour de courtes durées, avec une grande fréquence d’avis laissés. Ce changement illicite d’usage n’est pas contesté par les défendeurs.

- Sur le montant de l’amende

Le texte issu de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

M. Z et AA, qui ne le contestent pas, ont mis en location leur bien dès avril 2014 comme en atteste le constat d’infraction du 8 juillet 2019, au regard des commentaires de locataires de passage dès le mois d’avril 2014.

Concernant le bail conclu le 10 octobre 2018, il est fait mention

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d’une location longue durée du 20 octobre 2018 au 20 octobre 2019. Cependant, le contrat précise que le local n’est pas la résidence principale de la locataire. En outre, celle-ci a fait part aux bailleurs et au mandataire, par une lettre du 4 octobre 2018, de sa volonté de mettre fin au contrat dès le 20 mai 2019. Par conséquent, M. Z et AA savaient que le bail ne durerait que 7 mois et ne serait donc pas considéré comme une location de longue durée.

Ainsi, ce bail doit être considéré comme une location de courte durée puisqu’il ne respecte ni la condition de résidence principale de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’il renvoie à l’article L.632-1, ni la condition de durée d’une location longue durée.

La dernière réservation pour location courte durée date du 25 juin 2019, comme le démontre le relevé de réservations de 2019 fourni par AirBnb.

La période d’infraction s’établit ainsi du mois d’avril 2014 au 25 juin 2019, soit une période de plus de cinq ans.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve.

Il est inopérant pour les défendeurs d’invoquer la complexité de la législation alléguée comme cause de limitation de l’amende.

La Ville de Paris rappelle que les calendriers attestent de nombreuses réservations, évaluées à 309 nuitées en 2018 (237 nuitées sur AirBnb et 72 nuitées sur Parisattitude) et 172 nuitées en 2019 (32 nuitées sur AirBnb et 140 nuitées sur Parisattitude).

Pour justifier de leur bonne foi, M. Z et AA indiquent avoir cessé les locations courtes durées dès le 1er juin 2019, ce qui est effectivement établi, et non contesté par la Ville de Paris, les défendeurs ayant conclu un bail le 21 mars 2019 prévoyant l’entrée du locataire dans les lieux à partir du 1er juin 2019 jusqu’au 1er juin 2020.

Toutefois, le contrat mentionne que le logement ne constituait pas la résidence principale du locataire, ce qui est contraire à la condition de résidence principale de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, en ce qu’il renvoie à l’article L.632-1 pour établir qu’il s’agit d’une location longue durée.

En outre, il ressort des relevés de réservation de 2019 de AirBnb que des locations courtes durées ont eu lieu concomitamment au contrat de bail, soit du 1er au 25 juin 2019. Il apparaît peu probable qu’un logement de 36 m2 ait pu être loué à la fois en longue durée et en AirBnb sur une période de 25 jours.

Au regard de ces éléments de fait, la bonne foi alléguée de M. Z

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et AA apparaît discutable.

Compte tenu de la durée conséquente de la période incriminée et du tarif pratiqué et de l’ensemble des éléments précités, le montant de l’amende sera fixé à la somme de 40 000 euros.

Sur la demande en condamnation des défendeurs au paiement d’une amende civile de 5 000 euros

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction applicable, dispose que : "I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. […]. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement. IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations

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résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal

[judiciaire], statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal [judiciaire] compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.".

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de Paris a décidé de mettre en oeuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Pour l’application des dispositions III et V susvisées, il y a donc lieu d’établir:

- l’utilisation du local comme meublé de tourisme, qui sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, la semaine ou au mois ;

- l’absence de déclaration à la Mairie de l’utilisation du local en tant que meublé de tourisme.

En l’espèce, il a été démontré que le local litigieux a été loué meublé de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Par ailleurs, aucun numéro d’enregistrement ne figure sur l’annonce AirBnb, comme en atteste le constat d’infraction établi par M. L le 8 juillet 2019. Le manquement reproché aux défendeurs est établi et au demeurant non contesté par les intéressés.

En considération notamment de la durée de l’infraction, il y a lieu de condamner M. Z et AA au paiement d’une amende civile de 5 000 euros au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d’un meublé de tourisme.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de Paris, M. Z et AA supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de

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l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Condamnés aux dépens, M. Z et AA devront verser à la Ville de Paris une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en la forme des référés, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. X et M^me Z au paiement d’une amende civile de 40 000 euros;

Rappelle que le produit de cette amende sera versé à la Ville de

Paris, représenté par son maire en exercice ;

Condamne in solidum M. X et M^me Z au paiement d’une amende civile de 5 000 euros, dont le montant sera versé à la ville de Paris;

Condamne in solidum M. X et M^me Z aux dépens ;

Condamne in solidum M. X et M^me Z à payer à la Ville de Paris la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 29 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

Marjorie BERNABÉ Maïté GRISON-PASCAIL

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