TRIBUNAH
JUDICIAIRE
DE PARIS
Saisies immobilières
N° RG 21/00295 – N°
Portalis
352J-W-B7F-CVQ6
SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION SAISIES IMMOBILIERES N° MINUTE : 23/110 JUGEMENT ren[…] le 23 mars 2023
DEMANDERESSE
^Soci DELTA INVEST, venant aux droits de la société
VIVIENNE PARTNERS
44 RUE VIVIENNE
75002 PARIS représentée par M^e Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #C1821
DÉFENDEURS
Monsieur X Y Z AA AB né le […] à PONTOISE (95300)
11 RUE DE LA FONTAINE AU ROI
75011 PARIS représenté par M^e Anne PONCY d’HERBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428
Monsieur AC AD AE AF AB époux AG né le […] à DAKAR (SENEGAH) PIAZZA AH BAHCONE
20190 AJ AK AL représenté par M^e Anne PONCY d’HERBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0428
Copie exécutoire délivrée chaque avocat copie hypothécaire délivrée
M^e Elfassy le 27 Mars 2013
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Décision […] 23 Mars 2023
Saisies immobilières
N° RG 21/00295 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ60
BANQUE CIC NORD OUEST, anciennement dénommée
BANQUE SCAHBERT DUPONT CIN 33 Avenue Le Corbusier
59000 LILLE représentée par M^e Didier SAHLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #C0924
:JUGE Cyril ROTH, 1er Vice-président adjoint, Juge de […]Exécution par délégation […] Président […] Tribunal judiciaire de PARIS
GREFFIER: Daniel ARAGNOUET, faisant fonction de greffier, lors des débats, et Léa VAHERIN, greffière, lors de la mise à disposition
DÉBATS: à […]audience […] 9 février 2023 tenue publiquement
!JUGEMENT: ren[…] publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire susceptible d’appel
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EXPOSE DU LITIGE
Le 29 janvier 2014, la cour d’appel d’Amiens a condamné M. X AM à verser diverses sommes à la société Vivienne Partners. 7
Le 2 octobre 2014, le premier président de la Cour de cassation a constaté le désistement […] pourvoi formé par M. AM contre cet arrêt.
Le 10 mars 2014, M. X AM a donné à son père AC AM la nue propriété d’un immeuble lui appartenant sis 11, rue de la Fontaine au Roi, dans le […].
Le 6 juin 2017, la société Vivienne Partners a cédé à la société Delta Invest sa créance sur M. X AM.
Par deux commandements de payer en date des 10 et 16 juillet 2021, la société Delta Invest (le créancier poursuivant) a saisi les droits réels appartenant à MM. X et respectivement AC AM dans […]immeuble […] 11, rue de la Fontaine au Roi.
Le 9 septembre 2021, ces commandements de payer valant saisie immobilière ont été publiés au fichier immobilier.
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Le 5 novembre 2021 et respectivement le 8 novembre 2021, le créancier poursuivant a assigné MM. AM devant le juge de […]exécution en vente forcée des droits immobiliers saisis.
Le 9 novembre 2021, ces assignations ont été dénoncées au CIC – 
Banque Scalbert Dupont – CIN, créancier inscrit, qui, sous sa nouvelle dénomination de Banque CIC Nord Ouest, a déclaré sa créance le 5 janvier 2022.
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Décision […] 23 Mars 2023
Saisies immobilières
N° RG 21/00295 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ60
Le 10 novembre 2021, le créancier poursuivant a déposé le cahier des conditions de vente au greffe […] juge de […]exécution.
L’affaire a été plaidée à […]audience d’orientation […] 1er décembre
2022; par une décision avant dire droit […] 12 janvier 2023, le juge a rouvert les débats et invité les parties à conclure sur la validité des commandements de payer valant saisie immobilière.
Par des conclusions en date […] 8 février 2023, MM. AM sollicitent […]annulation des commandements et la condamnation […] créancier poursuivant aux dépens; subsidiairement, […]autorisation de vendre amiablement le bien au prix de 160.000 € minimum.
Par des conclusions […] 7 février 2023, le créancier poursuivant conclut à la validité des commandements, sollicite la vente forcée, la fixation de sa créance à la somme de 231.931,23 € et la fixation de la mise
à prix à 150.000 €, enfin le rejet de la demande de vente amiable.
Par des conclusions […] 1er février 2023, la Banque CIC Nord Ouest conclut elle aussi à la validité des commandements.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions […] créancier poursuivant, il est fait référence au contenu de leurs conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur la validité des commandements de payer valant saisie immobilière
Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 […] code des procé[…]res civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire […]objet d’une cession.
L’article 2393 […] code civil dispose, dans sa rédaction applicable à la cause, antérieure à celle issue de […]ordonnance […] 15 septembre 2021 portant réforme […] droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier
2022:
L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à […]acquittement d’une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent..
L’hypothèque prend rang à compter de son inscription et elle est, dès ce jour, opposable à tous, y compris au tiers qui a acquis le bien qu’elle grève; elle prévaut sur un droit publié postérieurement (1re Civ., 1er février 2005, n° 02-13.054, publié).
L’article 30, §1, […] décret […] 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière dispose : 1. Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application […] 1° de […]article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés,
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Décision […] 23 Mars 2023
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inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, […] même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.
Selon […]article 28, 1°, a), de ce décret, sont obligatoirement publiés au fichier immobilier tous actes de mutation ou de constitution de droits réels immobiliers.
Selon les articles 2462 à 2464 […] code civil, dans leur rédaction ici applicable, faute pour le tiers détenteur de délaisser […]immeuble sans réserve, ou bien de désintéresser le créancier hypothécaire, ce dernier peut poursuivre la vente et la saisie de […]immeuble.
L’article 2147, alinéa 1er, […] code civil, dans sa rédaction antérieure
à celle issue de […]ordonnance […] 15 septembre 2021, qui a transféré ce texte à […]article 2427, dispose que les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers.
De là, les créanciers hypothécaires […] vendeur peuvent inscrire leur hypothèque jusqu’à la publicité de […]aliénation au fichier immobilier. La doctrine constate qu’une telle inscription pourrait même être effectuée alors que […]hypothèque a été consentie postérieurement à la vente […] bien grevé, à la condition que cette dernière n’ait pas été publiée (Brémond, Jurisclasseur Civil Code, art. 2461 à 2474, §63).
En droit, il n’y a pas d’indivision quant à la propriété entre […]usufruitier et le nu-propriétaire, qui sont titulaires de droits différents et indépendants […]un de […]autre (voir par exemple 1re Civ., 1er juillet 1986, n° 85-10.780, publié; 1re Civ., 29 mars 1989, n° 87-12.187, publié ; Ire Civ., 13 décembre 1989, n° 87-17.323, publié).
Le créancier personnel de […]usufruitier ne peut donc saisir la nue propriété (voir les exemples fournis par 2e Civ., 10 février 2011, n° 10-11.[…].946, publié; 2e Civ., 3 juillet 1996, n° 94-14.328).
En […]espèce, sur le fondement de […]arrêt […] 29 janvier 2014, la société Vivienne Partners, aux droits de laquelle se trouve la société Delta invest, créancier poursuivant, a, le 21 juillet 2014, fait inscrire une hypothèque sur […]immeuble en cause. A cette date, elle a acquis sur […]immeuble un droit de suite.
Si M. X AM a fait donation de la nue-propriété de […]immeuble à son père AC AM le 10 mars 2014, cette mutation n’a été publiée au fichier immobilier que le 4 août suivant, soit postérieurement à la publication de […]hypothèque précitée.
Il est constant que M. AC AM n’a ni délaissé […]immeuble ni désintéressé le créancier hypothécaire.
D’où il suit que le créancier poursuivant était, au jour des commandements de payer valant saisie immobilière critiqués, délivrés les 10 et 16 juillet 2021, en droit de poursuivre la saisie et la vente de
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Décision […] 23 Mars 2023
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[…]immeuble tant entre les mains de son débiteur, usufruitier, qu’entre celles de […]acquéreur de la nue-propriété, qui n’est pas son débiteur.
Il n’y a donc pas lieu d’annuler ces commandements.
Sur la demande de vente amiable
L’article R. 322-15 […] code des procé[…]res civiles d’exécution dispose: A […]audience d’orientation, le juge de […]exécution, après avoir enten[…] les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procé[…]re, en autorisant la vente amiable à la demande […] débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation […] bien, des conditions économiques […] marché et des diligences éventuelles […] débiteur.
Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 […] code des procé[…]res civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire […]objet d’une cession.
Aux termes de […]article L. 311-4 de ce code, lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Selon […]article R. 322-17 de ce code, seule la demande […] débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de […]immeuble est dispensée […] ministère d’avocat.
Aux termes de […]article R. 322-21 de ce code, le juge de […]exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant […] prix en deçà […]quel […]immeuble ne peut être ven[…] eu égard aux conditions économiques […] marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande […] créancier poursuivant.
- Il fixe la date de […]audience à laquelle […]affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
Aux termes de […]article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procé[…]re sur vente forcée.
Aux termes de […]article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de […]immeuble ainsi que toute somme acquittée par […]acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.
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Décision […] 23 Mars 2023
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N° RG 21/00295 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ60
Selon […]article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par […]acquéreur en sus […] prix de vente.
L’article L. 322-4 de ce code dispose: L’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation […] prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification […] paiement des frais de la vente et des frais taxés.
Aux termes de […]article R. 322-25 de ce code, à […]audience à laquelle […]affaire est rappelée, le juge s’assure que […]acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises […] chef […] débiteur.
En […]espèce, la créance constatée par ce titre exécutoire est liquide et exigible.
Elle sera retenue, selon la demande et le décompte pro[…]it, qui ne sont pas contestés, pour le montant réclamé.
L’immeuble saisi est un appartement situé dans une copropriété. Il résulte d’un courrier […] syndic de […]immeuble en date […] 2 décembre 2021 que le syndicat des copropriétaires reproche aux propriétaires d’avoir sans autorisation annexé des parties communes, en […]espèce des combles, et percé des fenêtres de toit sans autorisation; cette lettre lui fait sommation de restitution et de remise en état.
Il existe ainsi un litige en puissance sur la consistance […] bien saisi de nature à diminuer significativement sa valeur.
Le 8 mars 2022, aux termes d’un examen assez fouillé, un expert privé […]a estimé à 202.000 €, en précisant qu’il fallait dé[…]ire de cette somme globale, d’une part, 50.000 € pour les travaux de remise en état réclamés par le syndicat des copropriétaires, d’autre part, 52.000 € en raison de […]occupation des lieux par un locataire ; le bien est ainsi estimé à 152.000 € sans tenir compte de son occupation.
Le compromis signé le 24 octobre 2022 avec le locataire actuel des lieux au prix de 160.000 € paraît ainsi être conclu dans des conditions satisfaisantes.
Il convient en conséquence d’autoriser la vente amiable suivant les modalités prévues au dispositif.
Les frais déjà exposés seront taxés à la somme globale prévue au dispositif.
PAR CES MOTIFS,
le juge de […]exécution
Rejette la demande d’annulation des commandements de payer valant saisie immobilière des 16 et 20 juillet 2021;
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Décision […] 23 Mars 2023
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N° RG 21/00295 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ60
Autorise la vente amiable des droits et biens immobiliers visés aux commandements de payer valant saisie immobilière des 16 et 20 juillet
2021;
Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 160.000 € net vendeur ;
Retient la créance […] créancier poursuivant à hauteur de 231.931,23 €;
Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4.044,49 €;
Réserve les dépens ;
Dit que […]affaire sera rappelée à […]audience […] jeudi 29 juin 2023 à 10h00.
Le greffier
2 www Le juge de exécution
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