TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuelle AMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03161 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CCY

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ET [Adresse 4], représenté par son syndicat la société PLISSON IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par M^e Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03161 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CCY

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [L] est propriétaire des lots n°44 et 52 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 5/1000ème et 1/1000ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER en exercice, a, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, assigné M. [V] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-1384,22 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

-486 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023,

-3500 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024, à laquelle, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [V] [L] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°44 et 52, indiquant la répartition des tantièmes (5/1000ème et 1/1000ème), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2019 au 30 juin 2024,

— un relevé individuel de charges pour la période du 01 octobre 2018 au 01 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 2710,22 euros (en ce inclus 1326 euros de frais),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices du 1 octobre 2018 au 30 septembre 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 janvier 2018, 25 mars 2019, 20 janvier 2020, 14 avril 2021, 13 mars 2022, 2 mars 2023 et 5 mars 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 ,

o vote des budgets prévisionnels 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025

o le fonds travaux 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

o vote des travaux ou opérations suivantes : rénovation du local poubelles, peinture du jet d’eau de fenetre de la cage d’escalier, restauration du mur en pierre de la cour (assemblée générale du 20 janvier 2020), réalisation d’un audit de mise à jour du règlement de copropriété (assemblée générale du 14 avril 2021), remplacement des compteurs d’eau, réfection du plafond du porche, réfection du couloir du RDC (assemblée générale du 14 avril 2021)

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 1218,51 euros datée du 10 mai 2023 présentée le 1 juin 2023 à M. [V] [L] (pli avisé et non réclamé),

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est donc parfaitement établie à hauteur de la somme de 1384,22 euros euros portant sur la période allant du 1 octobre 2018 au 1 avril 2024, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1384,22 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 qui n’a été présentée que le 1 juin 2023, soit à compter du 1 juin 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 486 euros se décomposant comme suit :

—  114 euros pour l’envoi de trois mises en demeure en date du 19 octobre 2020, 10 décembre 2020, 1 décembre 2022,

—  108 euros pour l’envoi d’une mise en demeure par avocat,

-264 euros pour des honoraires de « mise au contentieux ».

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeure avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat.

Pour les « honoraires de mise au contentieux », il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, la somme de 146 euros sera allouée au titre des frais nécessaires, correspondante à l’envoi d’une mise en demeure par le syndic et à l’envoi d’une mise en demeure par avocat.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER :

— la somme de 1384,22 euros euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2018 au 1 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 24, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure présentée le 1 juin 2023,

— la somme de 146 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure présentée le 1 juin 2023,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.