TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BERNERT (D0056)

M^e VERNIÈRES (B1059)

M^e AMSON (E0011)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00055

N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ23

N° MINUTE : 2

Assignation du :

30 Janvier 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT (RCS Paris 330 443 426)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascale BERNERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0056

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Y] ANTIQUITÉS (RCS Paris 798 100 764)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Benoît VERNIÈRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1059

Décision du 29 Février 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00055 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTQ23

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. TEB, représentée par la S.E.L.A.R.L. AJRS, agissant en tant que mandataire ad hoc, prise en la personne de Me [J] [D], ès-qualités d’administrateur judiciaire

représentée par M^e Charles AMSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0011

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 juin 2005, la S.A. PARIMMO, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, a consenti à la S.A.R.L. TEB (ci-après la société TEB) le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2005 se terminant le 30 septembre 2014 et moyennant un loyer annuel de 6 670,68 € HT et HC, à destination de « commerce d’antiquités ».

Par acte extrajudiciaire du 02 mars 2017, la locataire a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2017 à laquelle il n’a pas été répondu.

Par lettre en date du 04 février 2020, le conseil de la locataire a notifié à la bailleresse un compromis de cession de son fonds de commerce au profit de la S.A.S. [Y] ANTIQUITÉS (ci-après la société [Y] ANTIQUITÉS) et l’a invitée à intervenir à la signature de l’acte le 27 mars 2020.

Par courrier du 12 mars 2020, le conseil de la bailleresse a répondu qu’elle s’opposait à cette cession, au motif que les stipulations du bail ne permettaient la cession du droit au bail qu’au successeur du locataire, acquéreur du fonds de commerce, alors que l’acte envisagé était en réalité une simple cession de droit au bail, la société TEB ayant cessé toute activité dans les lieux loués depuis de nombreux mois.

Les deux avocats ont poursuivi leurs échanges sans que les parties ne parviennent à s’entendre et par acte d’huissier du 19 juin 2020, un acte de cession du fonds de commerce de la société TEB au profit de la société [Y] ANTIQUITÉS a été signifié à la bailleresse.

Par exploit d’huissier du 30 janvier 2021, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT a fait assigner la société [Y] ANTIQUITÉS devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de celle-ci.

La société TEB est intervenue volontairement dans la procédure le 30 mars 2021.

La société TEB a fait l’objet d’une procédure de liquidation amiable dont la clôture est intervenue le 05 août 2021, et par ordonnance du 15 juin 2022, le président du tribunal judiciaire a désigné la S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de maître [J] [D], en qualité de mandataire ad hoc, pour la représenter.

Dans ses dernières écritures du 14 novembre 2022, la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT sollicite du tribunal de :

— juger que la cession du droit au bail sans son autorisation a été faite en violation de ses droits,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société [Y] ANTIQUITÉS,

— ordonner l’expulsion de la société [Y] ANTIQUITÉS ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuel concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision la société [Y] ANTIQUITÉS à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel augmenté des charges contractuelles à compter du 27 mai 2020 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la société [Y] ANTIQUITÉS à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières conclusions du 10 novembre 2022, la société [Y] ANTIQUITÉS sollicite :

— le rejet des demandes de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT, en jugeant que la cession du fonds de commerce à son profit est régulière,

— la condamnation de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à lui payer une indemnité de 5 000 € pour préjudice moral et procédure abusive,

— qu’il soit jugé que le bail attaché au fonds de commerce cédé a été renouvelé pour une période de neuf ans à effet du 1er avril 2017,

À titre subsidiaire,

— la condamnation de la société TEB à lui rembourser la somme de 50 000 € au titre du prix de cession du fonds de commerce, augmenté de 5 000 € au titre des différents frais exposés pour les besoins de l’acquisition ,

En tout état de cause,

— la condamnation de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières écritures du 04 novembre 2022, la société TEB sollicite du tribunal :

— de la déclarer recevable en son intervention volontaire,

— de rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT,

À titre reconventionnel,

— de condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à lui payer une indemnité de 5 000 € (sauf à parfaire) du fait du caractère abusif de son action en justice,

— de rejeter la demande subsidiaire de la société [Y] ANTIQUITÉS,

— de condamner la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT à lui payer une somme de 3 000 € (sauf à parfaire) au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que, la recevabilité de l’intervention volontaire de la société TEB n’étant pas discutée, il n’y a pas de litige à trancher, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le renouvellement du bail litigieux

Selon l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ; dans les trois mois de la notification de cette demande, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, lui faire connaître s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, et, à défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, la locataire a, par acte extrajudiciaire du 02 mars 2017, signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail du 03 juin 2005 à compter du 1er avril 2017, à laquelle il n’a pas été répondu.

Il y a lieu dès lors, en application de l’article L.145-12 du code de commerce, de constater que le bail litigieux a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2017.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La bailleresse sollicite du tribunal qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail, se prévalant du non-respect de sa clause interdisant la cession du seul droit au bail sans son autorisation expresse.

Elle fait valoir que la cession entre les sociétés TEB et [Y] ANTIQUITÉS ne peut être qualifiée de cession de fonds de commerce alors qu’elle n’a porté que sur le droit au bail et non sur les autres éléments du fonds de commerce, tels que la clientèle attachée au fonds, son élément essentiel, qui avait déjà disparu du fait d’un arrêt de l’exploitation à la suite du décès de son gérant en juin 2019, ou tels encore que le stock de marchandises.

Elle se prévaut de témoignages d’une cessation d’activité, du caractère douteux du chiffre d’affaires déclaré par la cédante et du montant dérisoire du prix de vente, de 50 000 €, soit à peine 17% de ce chiffre d’affaires, alors qu’un fonds de commerce d’antiquité s’évalue de 40% à 65% du chiffre d’affaires, ce dont elle déduit que ledit prix correspond à la seule valeur du droit au bail.

La société [Y] ANTIQUITÉS réplique que la demanderesse ne rapporte pas la preuve, lui incombant, d’une cession de droit au bail déguisée et que :

— la cession a porté sur l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce cédé,

— la prétention d’une absence de clientèle du fait d’un défaut d’exploitation n’est pas fondée, mais une fiction inventée pour récupérer son local,

— le stock a été vendu avant la cession,

— il n’est pas établi que le chiffre d’affaires de la société TEB a été « gonflé » artificiellement,

— le prix de vente est corrélé à la valeur du fonds cédé, les commerces d’antiquités, concurrencés par internet et la vente à distance, ayant fermé les uns après les autres dans ce quartier traditionnel d’antiquaires et de galeries.

La société TEB conteste le grief d’un défaut d’exploitation, indiquant qu’il résulte d’une confusion avec le commerce d’antiquaire situé en face, au coin des mêmes rues, qui était effectivement fermé et que ses résultats en 2019 et au début de l’année 2020 démontrent la poursuite de son activité.

Elle explique aussi avoir transmis une liste de cinquante-deux clients avec lesquels elle entretenait des relations suivies à la cessionnaire qui exerce une activité similaire et a bénéficié de la notoriété acquise en plusieurs décennies dans le quartier par la société TEB.

Enfin, elle ajoute que le prix de cession du fonds est justifié par les prix pratiqués réellement, par l’urgence de vendre pour Monsieur [X], à la retraite depuis plusieurs années, qui s’est retrouvé à gérer seul la société après le décès subit et inattendu de son associé Monsieur [P] et par l’évolution connue par le secteur des commerces d’antiquités, dans lequel il y a très peu de repreneurs exerçant une activité identique.

L’article 1217 du code civil dispose que :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. "

En application de ce texte, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a la faculté d’en demander la résiliation avec des dommages et intérêts.

La résiliation doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

La partie qui demande la résiliation de ce chef doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la bailleresse se prévaut d’un manquement à la clause suivante du bail :

«  V – Conditions générales

En outre, la présente location est consentie aux clauses et conditions ordinaires et de droit, ainsi qu’aux conditions particulières suivantes que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir.

(…)

— Cessions de bail :

11° – de ne pouvoir ni sous-louer, ni céder son droit même temporairement au présent bail en totalité ou en partie, ni faire occuper par un tiers, à quelque titre que ce soit, tout ou partie des lieux loués sans l’autorisation expresse et par écrit de la compagnie bailleresse. Cette autorisation ne sera toutefois pas nécessaire en cas de cession à son successeur dans le même commerce, acquéreur du fonds, et encore, à la condition de rester garant et répondant solidaire de tous les cessionnaires successifs, tant pour le paiement du loyer que pour l’exécution des charges et conditions du présent bail pendant toute sa durée.

Dans tous les cas, la bailleresse devra être appelée à intervenir dans toute cession ou sous-location et une copie de l’acte lui sera délivrée sans frais pour elle. (…) "

La bailleresse prétend que la cession entre les sociétés TEB et [Y] ANTIQUITÉS n’a porté que sur le droit au bail, et non sur le fonds de commerce, dont l’élément essentiel, la clientèle, avait disparu faute d’exploitation depuis le décès de son gérant « historique », Monsieur [I] [P], survenu en juin 2019.

Elle distingue la clientèle, composée de clients fidélisés par la personne du commerçant, du simple achalandage, la clientèle potentielle dont il peut bénéficier notamment par la bonne situation géographique du local commercial.

Elle fonde en premier lieu sa prétention sur deux courriels d’agents immobiliers, l’un de Madame [H] [B] du 27 février 2020 et l’autre de Monsieur [MA] [W] du 02 mars 2020 montrant un intérêt pour la boutique à l’angle de la [Adresse 5] et de la [Adresse 6] qui semblait inoccupée depuis le mois de juin.

Néanmoins, la société TEB produit une série d’attestations de commerçants du quartier témoignant de ce que le magasin TEB est resté ouvert en 2019 jusqu’au confinement de mars 2020, la plupart précisant que c’est la galerie [U], située à l’angle des mêmes rues mais en face, qui est restée fermée à cette époque (attestations de [A] [Z] du 15 mai 2021, de [C] [L] du 20 mai 2021, de [V] [S] du 25 février 2021, de [O] [K] [E] [N] du 20 mai 2021, d'[T] [M]-[G] du 02 juin 2020 et de [R] [F] du 25 mai 2021).

Ces témoignages, établis par des tiers dont la « complaisance » n’est pas avérée, et plus précis que les deux simples e-mails d’agents immobiliers produits par la bailleresse, suffisent à prouver qu’au contraire, la locataire cédante n’a pas cessé son activité dans les mois précédant la cession, si ce n’est en raison des fermetures administratives de mars 2020.

Ils sont étayés par des photographies du commerce d’en face, fermé, et d’une impression d’écran de recherche sur Google confirmant l’activité d’antiquaire de celui-ci.

En outre, les bilans des exercices 2018 et 2019 de la société TEB, ainsi que les comptes de clôture de sa liquidation en 2020 font ressortir des chiffres d’affaires constants (273 986 € en 2018, 257 748 € en 2019 et 111 133 € en 2020) confortant le scénario d’une poursuite d’activité en 2019 et sur le début de l’année 2020.

Rien ne permet de considérer, que, comme l’allègue la demanderesse, ces chiffres d’affaires auraient été réalisés par Monsieur [X] grâce à une clientèle propre, indépendante du fonds de commerce, plutôt qu’au sein de celui-ci, ni que la clientèle dudit fonds aurait simplement disparu avec le décès de son associé Monsieur [P], puisque l’attachement de cette clientèle peut tenir à la personne du commerçant mais aussi à la renommée de la société TEB, qui était implantée dans les lieux depuis 1990.

La société TEB produit d’ailleurs une liste de cinquante-deux « clients potentiels à l’achat et à la vente » " Pour M. [FC] [Y] ", qu’elle a remise à la société [Y] ANTIQUITÉS.

L’argument selon lequel l’acte de vente litigieux ne comprenait aucune cession de stock de marchandises ne permet pas davantage de constater une cessation d’exploitation des locaux loués, dès lors qu’il résulte des pièces produites aux débats, notamment d’un constat d’huissier du 16 mars 2020 établi à la demande de la cédante, qu’à cette date, la boutique et ses vitrines étaient garnies d’objets d’art anciens et que d'« ultimes remises fermeture définitive » jusqu’au 25 mars 2020, étaient annoncées par affichage.

Concernant le prix de cession, que la demanderesse juge dérisoire, pour en déduire qu’il ne correspond en réalité qu’à la valeur du droit au bail, et non du fonds de commerce, il est observé que seule la partie adverse communique aux débats des éléments d’appréciation.

Il ressort notamment d’un barème fiscal d’évaluation des fonds de commerce KARDYNAL qu’en matière d’antiquités, ceux-ci seraient vendus de 30% à 65% du chiffre d’affaires annuel TTC, de sorte que le prix de vente pour 50 000 € en l’espèce apparaît bien inférieur au minimum que la société TEB aurait dû en obtenir.

Toutefois, elle explique qu’elle était satisfaite de permettre la poursuite de l’exploitation de son fonds de commerce par un successeur antiquaire et produit aux débats des articles de presse (« Antiquaire, une profession à la peine » du Journal des Arts du 15 novembre 2017 et " Les puces de [Localité 7], un monument en péril " des Échos du 06 novembre 2009) évoquant une baisse importante du nombre d’antiquaires dans la capitale et les difficultés rencontrées par la profession, liées à la concurrence des maisons de vente, à la multiplication des foires, ainsi qu’à l’évolution des goûts et à l’arrivée d’internet.

Par ailleurs, l’explication selon laquelle elle a voulu vendre le fonds en urgence, Monsieur [X], déjà à la retraite depuis plusieurs années, ayant dû le gérer seul après le décès subit de son associé, est cohérente avec l’âge de celui-ci, qui était dans sa soixante-dixième année.

Dans ces circonstances, le prix de cession de 50 000 € ne présente pas un caractère anormalement bas permettant de constater que l’acte litigieux dissimule une simple vente de droit au bail.

Dès lors, la demanderesse échoue à apporter la preuve, lui incombant, de ce que la cession litigieuse est intervenue en violation de la clause qui ne permet au locataire de céder son droit au bail, sans son autorisation, qu’au profit de l’acquéreur du fonds de commerce, de sorte qu’un manquement aux obligations du bail serait caractérisé et justifierait de prononcer la résiliation de cet acte.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion de la société [Y] ANTIQUITÉS, de statuer sur le sort des meubles garnissant les lieux et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient également de constater qu’à défaut de résiliation du bail, la demande subsidiaire de remboursement du prix de cession présentée par la société [Y] ANTIQUITÉS est sans objet.

Sur les demandes d’indemnisation pour procédure abusive

Les sociétés TEB et [Y] ANTIQUITÉS sollicitent toutes deux la condamnation de la demanderesse à leur payer une indemnité de 5 000 €.

La société TEB lui reproche d’avoir agi en se fondant sur une confusion entre deux magasins d’antiquités qui aurait pu être facilement dissipée, contraignant son mandataire ad hoc à intervenir à la procédure, ce qui a retardé les opérations de sa liquidation.

La société [Y] ANTIQUITÉS explique avoir exercé son activité depuis l’introduction de l’action dans l’incertitude d’une annulation sollicitée.

Il est constant que l’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, l’allocation de dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Or, le simple fait de succomber en toutes ses prétentions ne suffit pas à caractériser que l’action en justice a été engagée abusivement.

De plus, les sociétés TEB et [Y] ANTIQUITÉS ne produisent aucun élément justificatif démontrant le dommage dont elles sollicitent l’indemnisation, et qui serait distinct des frais couverts par la somme allouée ci-après au titre de leurs frais irrépétibles.

Par suite, leur demande d’indemnisation pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de 3 000 € à la société [Y] ANTIQUITÉS, et une somme de 3 000 € à la société TEB, au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail attaché au fonds de commerce cédé par la S.A.R.L. TEB à la S.A.S. [Y] ANTIQUITÉS, portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4], a été renouvelé pour une période de neuf ans à effet du 1er avril 2017,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT de toutes ses demandes,

CONDAMNE la S.A.R.L. COMPAGNIE FRANÇAISE D’INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer :

— une somme de trois-mille euros (3 000 €) à la S.A.S. [Y] ANTIQUITÉS en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une somme de trois-mille euros (3 000 €) à la S.A.R.L. TEB, représentée par son mandataire ad hoc Maître [J] [D], de la S.E.L.A.R.L. AJRS, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. [Y] ANTIQUITÉS et de la S.A.R.L. TEB,

AUTORISE Maître Benoit VERNIÈRES à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

Le GreffierLe Président

Henriette DUROLucie FONTANELLA