TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 20/09724

N° Portalis 352J-W-B7E-CS5RA

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :

08 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FIVE PAST SIX

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1959

DÉFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE BOUDAA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

Décision du 16 Janvier 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09724 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS5RA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2023, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON et Madame Diana SANTOS CHAVES, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2009, la S.C.I. Surene, aux droits de laquelle se trouve désormais la Société Foncière Boudaa, a donné à bail commercial à la SARL Five Past Six, différents locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2009 avec échéance au 31 juillet 2018, moyennant un loyer annuel principal de 24 000 euros.

Par acte d’huissier du 15 mai 2018, la SARL Five Past Six a fait signifier à la SCI Foncière Boudaa une demande de renouvellement du bail à compter du 1er août 2018.

Par acte d’huissier daté du 29 mai 2018, la SCI Foncière Boudaa a répondu à la SARL Five Past Six qu’elle entendait refuser le renouvellement sollicité et lui proposer le versement d’une indemnité d’éviction.

Aux termes d’une lettre recommandée avec avis de réception du 13 mars 2019, la SARL Five Past Six a fait connaître à la SCI Foncière Boudaa qu’elle libérait les lieux le 10 avril 2019 en restituant les clefs ledit jour.

Par exploit d’huissier daté du 21 mai 2019, la SARL Five Past Six a fait assigner en référé la SCI Foncière Boudaa aux fins de voir désigner un expert pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction et obtenir une provision de 250 000 euros à valoir sur ladite indemnité.

Par ordonnance du 25 juin 2019, rectifiée le 25 octobre 2019, le juge des référés a désigné M. [K] [C] en qualité d’expert et débouté la SARL Five Past Six de sa demande de provision.

L’expert judiciaire a clos son rapport le 4 septembre 2020 concluant à une indemnité d’éviction globale de 232 145 euros et à une indemnité d’occupation annuelle de 28 900 euros.

Par exploit d’huissier du 8 octobre 2020, la SARL Five Past Six a assigné la SCI Foncière Boudaa devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de la voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction et au remboursement du dépôt de garantie.

Par conclusions signifiées le 27 novembre 2020, la SARL Five Past Six a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision à valoir tant sur l’indemnité d’éviction que sur la restitution du dépôt de garantie.

Suivant ordonnance du 9 Septembre 2021, le juge de la mise en état a, en substance :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée par la SARL Five Past Six le 8 octobre 2020,

— rejeté l’exception de nullité des conclusions d’incidents signifiées le 27 novembre 2020 par la SARL Five Past Six,

— rejeté la fin de non-recevoir opposée par la SCI Foncière Boudaa,

— déclaré recevables les demandes de la SARL Five Past Six,

— condamné la SCI Foncière Boudaa à verser à la SARL Five Past Six une provision de 191 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction qui sera fixée et rejeté le surplus de la demande de provision sur cette indemnité,

— débouté la SARL Five Past Six de sa demande aux fins de voir condamner la SCI Foncière Boudaa à lui payer une provision de 13 134,66 euros à valoir sur le remboursement du dépôt de garantie,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens de l’incident ainsi que les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 12 novembre 2021, la SARL Five Past Six demande au tribunal de :

— déclarer la demande de la SARL Five Past Six recevable et bien fondée ;

— constater qu’à la suite du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le bail consenti par la SCI Foncière Boudaa à la SARL Five Past Six a pris fin le 10 avril 2019;

— prendre acte de ce qu’aux termes du congé délivré le 29 mai 2018, la SCI Foncière Boudaa a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL Five Past Six;

— condamner la SCI Foncière Boudaa à régler à la SARL Five Past Six la somme de 281.520,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— condamner la SCI Foncière Boudaa à verser à la SARL Five Past Six la somme de 13.134,66 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation à titre de remboursement du dépôt de garantie ;

— condamner la SCI Foncière Boudaa à verser à la SARL Five Past Six la somme de 1.868,89 euros au titre de la constitution d’une hypothèque provisoire ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courue du 1er août 2018 au 10 avril 2019 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 28.900 euros et dire que tous règlements déjà effectués au titre de cette période s’imputeront sur les sommes dues ;

— condamner la SCI Foncière Boudaa à régler à la SARL Five Past Six la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Five Past Six énonce, pour l’essentiel :

— que ses demandes sont recevables en ce que l’irrégularité invoquée par la SCI Foncière Boudaa ne peut revêtir que la qualification de vice de forme, laquelle impose d’apporter la preuve d’un grief qui n’est pas établi par le contradicteur;

— que la libération des lieux et la remise des clefs ont eu lieu le 10 avril 2019, et que par conséquence, le bailleur n’est plus en mesure d’exercer son droit de repentir et le principe d’une créance au titre de l’indemnité d’éviction est admis par l’ensemble des parties ;

— que la perte totale du fonds est acquise, en ce que le bailleur ne propose pas de local de remplacement ; qu’aux termes de son rapport, l’expert [K] [C] a proposé de fixer l’indemnité d’éviction à hauteur de 232 145 euros contre la somme de 300 000 euros retenue par son confrère l’expert [F] [N], et que certains coefficients multiplicateurs gagneraient à être revus à la hausse ;

— qu’il n’y a lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie, la SCI Foncière Boudaa ne produisant aucun état des lieux de sorties, ni aucun justificatif suffisant pour y procéder ;

— que le juge de l’exécution ayant considéré que la constitution de garantie était légitime et bien fondée au regard de l’attitude de la SCI Foncière Boudaa, celle-ci devra être condamnée à indemniser la société Five Past Six des frais de constitution de garantie ;

— qu’elle fait siennes les conclusions de l’expert judiciaire, selon lesquelles il y a lieu d’appliquer à la valeur locative brute, selon la jurisprudence habituelle en la matière, un abattement pour précarité de 10%, ce qui aboutit à une indemnité d’occupation de 28.900 euros HT HC par an.

Par conclusions notifiées le 17 mars 2021, la SCI Foncière Boudaa demande au tribunal de :

— débouter la SARL Five Past Six de ses demandes, fins et conclusions;

— fixer à la somme de 215 335 euros l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la SARL Five Past Six ;

A titre principal :

— fixer à la somme annuelle en principal de 32.276 euros HT/HC l’indemnité d’occupation due à la SCI Foncière Boudaa pour la période courant du 1er août 2018 au 10 avril 2019 ;

A titre subsidiaire :

— fixer à la somme annuelle en principal de 30.662 euros HT/HC l’indemnité d’occupation due à la SCI Foncière Boudaa pour la période courant du 1er août 2018 au 10 avril 2019 ;

En toutes hypothèses :

— condamner la SARL Five Past Six au paiement de l’indemnité d’occupation due, défalcation faite des sommes déjà versées, le différentiel produisant intérêt au taux légal (applicable aux créances non-professionnelles), à compter de l’acte introductif d’instance, anatocisme en sus et sans préjudice des dispositions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier ;

— condamner la SARL Five Past Six aux entiers dépens ;

— condamner la SARL Five Past Six au paiement de 3000 euros, à la SCI Foncière Boudaa, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI Foncière Boudaa énonce en substance :

— que l’expert judiciaire [K] [C] fait une approche duale de l’indemnité d’éviction puisqu’il la détermine de deux manières différentes – suivant d’abord la méthode dite du chiffre d’affaires et, ensuite, selon une appréciation financière reposant sur l’EBE – pour enfin calculer la moyenne de ces deux estimations, alors qu’il convenait selon elle d’apprécier la valeur du fonds selon la méthode dite du chiffre d’affaires ;

— que le coefficient multiplicateur proposé par l’expert judiciaire doit être revu à la baisse, si l’on se réfère à ceux applicables pour la restauration rapide ; que la proposition qu’elle fait de valoriser le fonds à hauteur de 185.000 euros n’est en outre pas contredite par l’approche de l’excédent brut d’exploitation ;

— que l’expert judiciaire a dérogé à l’usage selon lequel les frais de remploi correspondent forfaitairement à 10% de l’indemnité principale, en proposant d’allouer une indemnité qui dépasse ce forfait ;

— que le preneur a quitté les lieux de son bon vouloir à la date qu’il a lui-même déterminée, et s’est maintenu dans les lieux moins d’un an à compter de la date d’effet du refus de renouvellement du bail, ce qui n’a pu nuire au développement de l’activité; qu’aucune précarité ne peut donc être déduite des résultats d’exploitation du preneur, l’expert judiciaire relevant au demeurant qu’ils sont « bénéficiaires et en progression »; que dans ces conditions, la SARL Five Past Six ne saurait prétendre à un abattement de précarité et si, par extraordinaire, une précarité était reconnue en l’espèce, qu’il conviendrait d’en réduire le coefficient à de plus justes proportions;

— que s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, la SCI Foncière Boudaa a été contrainte, après le départ de la société preneuse, d’engager certains frais aux fins de réhabilitation des locaux, pour déposer les meublants et débarrasser les encombrants, ces frais étant justifiés par un devis ; qu’en conséquence, elle n’est pas tenue à une restitution du dépôt de garantie.

La clôture a été prononcée le 17 mars 2022.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 10 octobre 2023 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’indemnité d’éviction

Selon le rapport d’expertise judiciaire non contesté sur ces points par les parties, les locaux qui abritent le commerce de restauration rapide sont situés dans le [Adresse 5] (rue à sens unique), aux abords immédiats de la [Adresse 7], dans un quartier mixte, à dominante de bureaux et de commerces, mais également fréquenté par les touristes.

L’expert judiciaire conclut que pour l’exploitation d’un commerce de restauration rapide, l’emplacement est très central, en ce qu’il est situé sur une voie secondaire où les commerces de restauration sont nombreux, au sein d’un quartier commerçant, tertiaire et touristique qui bénéficie de toutes les commodités à proximité, en termes de transport et de stationnement.

La boutique se situe à droite de l’entrée d’un hôtel et a pour principales caractéristiques :

Un linéaire de façade totalisant environ 3,50m, aménagé avec une porte d’accès, et une baie vitrée coulissante permettant la vente à emporter directement sur rue ;

Une profondeur sur environ 10 m ;

La boutique d’un seul tenant est aménagée en salle de restauration rapide avec un rez-de chaussée de 36m2 composé comme suit :

Côté rue : un comptoir de vente à emporter délimite une cuisine ouverte ;

À l’arrière : une zone au fond peut accueillir quelques places assises (capacité assise de 20 places).

Des sanitaires clientèle ;

Il est observé par l’expert que la cuisine possède une hôte d’extraction.

La boutique comprend en outre un sous-sol inaccessible à la clientèle relié intérieurement avec 3 réserves d’une surface totale de 28,80 m2.

L’expert judiciaire fixe la surface réelle à 64,80m2, et propose une pondération de la surface de 37,56 m2p qui n’est pas contestée par les parties et qui sera donc retenue.

Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, la SCI Foncière Boudaa ne conteste pas la perte du fonds. Au surplus, l’expert judiciaire rappelle que la clientèle provient du quartier, principalement celle des bureaux et des boutiques alentours en semaine, et principalement celle des touristes le samedi, ce qui permet d’en déduire qu’il s’agit d’un commerce de proximité. Dès lors, en application des dispositions de l’article L.145-14, alinéa 2 du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce.

Selon l’expert judiciaire, le préjudice est constitué par :

— L’indemnité principale correspondant à la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail, éléments constitutifs de tout fonds, et la valeur marchande du fonds ;

— Divers préjudices accessoires qui viendront s’ajouter à cette indemnité principale.

L’expert conclut à une valeur du droit au bail de 116 000 euros. Or, chacune des parties reconnaît que la valeur du droit au bail est inférieure à la valeur marchande du fonds, et sont donc en accord pour déterminer l’indemnité principale par la seule référence à la valeur marchande du fonds. Il sera tiré toutes les conséquences de cet accord, en déterminant l’indemnité principale à partir de la valeur du fonds de commerce.

La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode fondée sur le chiffre d’affaires variant suivant la nature de l’activité et un coefficient appliqué au chiffre d’affaires moyen, hors taxes, des trois derniers exercices et une méthode fondée sur l’excédent brut d’exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.

L’expert conclut à une valeur marchande du fonds de 196 873 euros avec la méthode classique du chiffre d’affaires et à 205 359 euros avec la méthode de l’excédent brut d’exploitation.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de procéder au panachage de ces deux méthodes en retenant la moyenne arrondie des deux méthodes, comme le soutient à juste titre la SCI Foncière Boudaa.

Il est constant que la méthode à retenir est appréciée souverainement, en tenant compte des usages. En l’espèce, la méthode prépondérante en matière de fonds de commerce de restauration rapide est celle du chiffre d’affaires. Il conviendra donc de faire application de cette seule méthode conforme aux usages.

Il est constant que seul le chiffre d’affaires hors taxe doit être retenu. En conséquence, il conviendra de se référer au traité PROCONSULT cité par l’expert qui propose un barème de 50 à 100% du chiffre d’affaires hors taxe.

L’expert propose comme coefficient multiplicateur à appliquer au chiffre d’affaires de 281 248 euros (non contesté) : 0,7.

La SARL Five Past Six souhaite le voir fixer à 0,8 et la SCI Foncière Boudaa à 0,65.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte :

— La bonne valeur d’emplacement et de droit au bail ;

— Le chiffre d’affaires qui est régulier ;

— Les résultats d’exploitation qui sont bénéficiaires et en progression ;

— La structure diversifiée de la clientèle (clientèle des bureaux avoisinants, clientèle des boutiques alentours [Adresse 7], et clientèle touristique) ;

— Le nombre de jours d’ouverture étendu (6 jours sur 7)

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié d’appliquer un ratio de 0,75 au chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des exercices 2016, 2017, 2018, le chiffre de 0,7 retenu par l’expert devant être majoré, l’expert n’ayant pas tenu compte de la structure diversifiée de la clientèle et du nombre étendu de jours d’ouverture, dans sa fixation du coefficient.

Par l’application de la méthode du chiffre d’affaires, la valeur du fonds de commerce ressort donc à la somme de 210 936 euros (281 248 euros x 0,75).

L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée par le tribunal à la somme de 210 936 euros, correspondant à la valeur du fonds de commerce.

Sur les indemnités accessoires

Les frais de remploi :

L’acquisition d’un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d’actes, il est généralement retenu un pourcentage de l’ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi.

L’expert a distingué les frais fiscaux des frais d’agence et a de ce fait retenu un taux global qui excède le forfait de 10%.

Chacune des parties applique ce même taux dans l’évaluation de cette indemnité mais à des valeurs de fonds différentes.

Il n’est pas justifié, en l’espèce, de déroger à l’usage établi d’une estimation des frais de remploi à hauteur de 10% de l’indemnité d’éviction principale. Ces frais seront donc fixés à 10 % de l’indemnité principale soit 210 936 euros x 10 % = 21 039,6 euros.

Le trouble commercial :

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation. Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

L’expert, non contesté sur ce point par les parties a déterminé le trouble commercial en retenant « classiquement 3 mois d’EBE moyen » qui est conforme aux usages. Il y a donc lieu de retenir la proposition de 9335 euros en indemnités du trouble commercial.

Les frais de réinstallation

Si la perte du fonds de commerce n’est pas exclusive de l’obtention de frais de réinstallation, ceux-ci ne peuvent consister qu’en des frais qui ne sont pas déjà couverts par l’indemnité principale et qui procèdent donc de la nécessité des aménagements spécifiques correspondant par exemple à une mise en concept.

En l’espèce, la SARL Five Past Six produit un rapport de vérification de la conformité de l’extraction de la cuisine pour justifier d’un coût d’installation technique pour l’exercice de son activité. Or, la perte de cette installation est déjà couverte par la fixation de l’indemnité principale, et ne peut être indemnisée deux fois. Sa demande de frais de réinstallation apparaît donc injustifiée et sera rejetée.

Les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé pour les seuls effets personnels, le matériel et les agencements étant constitutifs du fonds de commerce.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que les éléments objets du déménagement ne sont pas des effets personnels. La SARL Five Past Six ne produit pas d’éléments susceptibles de considérer comme étant des effets personnels les meubles déplacés. Au surplus, en choisissant de libérer les lieux avant d’avoir trouvé un local d’accueil, alors même qu’elle était en droit de rester jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la SARL Five Past Six a choisi elle-même de s’exposer aux frais de garde-meuble. En conséquence, sa demande de frais de déménagement sera rejetée.

Les frais administratifs et divers :

L’expert judiciaire a proposé l’indemnisation de divers coûts administratifs engendrés par l’éviction et notamment la rédaction d’acte, les formalités au registre du commerce et des sociétés à hauteur de la somme forfaitaire de 2500 euros, non contestée par les parties.

Il convient en conséquence de retenir l’évaluation proposée par l’expert soit 2 500 euros.

Les indemnités de licenciement :

La SARL Five Past Six demande au tribunal de dire que cette indemnité sera chiffrée ultérieurement, sur justificatifs, à la date effective de l’éviction.

Il appartient au bailleur d’indemniser les frais que le preneur exposera s’il doit licencier les salariés suite à la fermeture de son fonds de commerce.

L’existence de ce préjudice n’étant cependant pas contestable dans son principe puisque la perte du fonds est de nature à entraîner le licenciement du personnel, il sera jugé que les frais de licenciement devront être payés sur justificatifs.

Total de l’indemnité d’éviction :

L’indemnité d’éviction sera dès lors être fixée comme suit :

— indemnité principale : 210 936 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 21 039,6 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 9335 euros ;

— frais administratifs divers: 2 500 euros.

Soit un total de : 243.810,60 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI Foncière Boudaa à la SARL Five Past Six à 243.810,60 euros (outre les frais de licenciement sur justificatifs) et de condamner la SCI Fonci7re Boudaa à son paiement, la SARL Five Past Six ayant libéré les lieux.

Sur le dépôt de garantie

Sauf stipulation d’une indemnisation forfaitaire des fautes du locataire, il est constant que la non restitution du dépôt de garantie est subordonnée à la triple condition de la preuve d’un préjudice, d’une faute du preneur et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SCI Foncière Boudaa se borne à alléguer que les lieux n’ont pas été restitués en l’état, en produisant un devis d’un montant de 6240 euros relativement à des déposes d’équipements, une mise en déchetterie d’encombrants et un nettoyage du local.

Or, le rapport d’expertise précise dans des observations non contestées que les aménagements et éléments d’équipement de la boutique datent de la prise d’effet du bail. La dépose de tels équipements ne peut donc caractériser un préjudice.

S’agissant du nettoyage son coût n’est pas isolé sur le devis, et en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, il n’est pas possible d’établir la réalité du préjudice.

Il en résulte que la SCI Foncière Boudaa n’a pas démontré la preuve d’un préjudice, d’une faute du preneur et d’un lien de causalité susceptible de justifier tout ou partie d’une retenue sur le dépôt de garantie. En conséquence, elle sera condamnée à la restitution intégrale du dépôt de garantie de 13.134,66 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, ou jusqu’à son départ s’il est parti avant, fixée d’après la valeur locative déterminée conformément aux articles L145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d’appréciation, notamment de la précarité de l’occupation.

L’expert judiciaire a évalué la valeur locative en renouvellement de base au montant annuel de 35 682 euros (950 euros x 37,56 m2p) qui recueille l’accord des parties.

Celles-ci s’opposent sur l’abattement de précarité retenu par l’expert, à hauteur de 10%: la SARL Five Past Six est d’accord avec le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, alors que selon ses dires figurant au rapport, la SCI Foncière Boudaa préconise la seule déduction des charges réelles. La SCI Foncière Boudaa propose de retenir une indemnité d’occupation à hauteur de 32 276 euros et subsidiairement, 30 662 euros.

Or, il y a lieu de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la SARL Five Past Six depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds. Il convient donc d’appliquer un abattement, lequel peut être justement fixé à 10 %.

L’indemnité d’occupation due par la SARL Five Past Six depuis la date d’effet du congé soit du 1er juillet 2018, jusqu’au 10 avril 2019 s’établit dès lors à la somme annuelle de 28 900 euros HT HC, soit :

35 662 euros – 3568= 32 114 euros (valeur locative nette)

32 114 – (35 662 euros * 0,10) = 28 900 euros par an hors taxe et hors charge.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Five Past Six du 1er juillet 2018 au 10 avril 2019 sera donc fixé à la somme de 28 900 euros par an hors taxe et hors charge.

Le montant de l’indemnité d’occupation étant fixée dans le présent jugement il appartiendra à la SCI Foncière Boudaa d’actualiser les montants dus par la SARL Five Past Six, en fonction des sommes qu’elle a d’ores et déjà perçues.

Sur les autres demandes.

Les parties étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

Il y a lieu de condamner la SCI Foncière Boudaa au paiement du différentiel entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction, en tenant compte de la provision versée à la SARL Five Past Six, au titre de l’indemnité d’éviction.

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par la SCI Foncière Boudaa du congé refusant le renouvellement. Il appartient à la SCI Foncière Boudaa en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La SCI Foncière Boudaa sera en outre déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SARL Five Past Six la somme de 3000 euros.

Le juge de l’exécution ayant condamné le 5 octobre 2021 la SCI Foncière Boudaa aux dépens et à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une contestation portant sur la mesure conservatoire, il n’y a pas lieu de condamner la SCI Foncière Boudaa à nouveau au titre de la mesure conservatoire. Cette demande de la SARL Five Past Six sera rejetée.

Le droit de repentir ne pouvant être exercé, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

Constate qu’à la suite du refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le bail consenti par la SCI Foncière Boudaa, à la SARL Five Past Six a pris fin le 10 avril 2019 ;

Donne acte de ce qu’aux termes du congé délivré le 29 mai 2018, la SCI Foncière Boudaa a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à la SARL Five Past Six ;

Condamne la SCI Foncière Boudaa à payer à la SARL Five Past Six la somme de 243.810,60 euros au titre de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues, laquelle se décompose comme suit :

— indemnité principale : 210. 936 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 21.039,6 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 9.335 euros ;

— frais administratifs divers: 2.500 euros ;

Dit que les préjudices consécutifs aux indemnités de licenciement seront dus, sur justificatifs ;

Condamne la SCI Foncière Boudaa à restituer à la SARL Five Past Six le dépôt de garantie de 13.134,66 euros ;

Dit que la SARL Five Past Six est redevable à l’égard de la SCI Foncière Boudaa d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2018 au 10 avril 2019 ;

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 28.900 euros HT, outre les charges ;

Dit que le différentiel entre les sommes acquittées par la SARL Five Past Six et le montant fixé de l’indemnité d’occupation produiront intérêt au taux légal (applicable aux créances non-professionnelles) à compter de l’acte introductif d’instance ;

Dit que la compensation s’opère de plein droit entre l’ensemble des créances réciproques de la SARL Five Past Six et de la SCI Foncière Boudaa à hauteur de la somme la plus faible, compte étant tenu de la provision de 191 000 euros versée à la SARL Five Past Six, au titre de l’indemnité d’éviction ;

Condamne la SCI Foncière Boudaa à payer à la SARL Five Past Six la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Foncière Boudaa aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Rejette la demande de la SARL Five Past Six au titre des frais exposés pour la mesure conservatoire,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME